Mercados Formales de Suelo Urbano

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Mercados Formales de Suelo Urbano

• Conceptos básicos
• Alexandra Ortiz
• Banco Mundial

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Temas a cubrir

• Demanda y oferta en mercados perfectamente
  competitivos
• El caso del suelo urbano
• Teoría de Ricardo
• Modelo simplificado de Alonso
• Demanda y oferta del suelo urbano
• Determinantes de los precios del suelo urbano
• Uso de regresiones hedónicas para determinar los
  precios del suelo

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Demanda y oferta de un bien simple en mercados
perfectamente competitivos
Supuestos
P

• Muchos oferentes
• Muchos compradores
• Libre entrada y salida de oferentes y compradores
• Perfecta información
• Producto homogéneo

Q
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Cómo se determina la demanda y la oferta

• Hogares buscan maximizar su utilidad sujeto a
  restricciones de presupuesto

• Productores buscan maximizar ganancias sujeto a
  restricciones de insumos (mano de obra, capital,
  suelo)

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En el caso del suelo urbano es el mercado
perfectamente competitivo?

• No hay muchos oferentes
• Entrada al mercado puede ser difícil
• Información es imperfecta
• El producto no es homogéneo, depende mucho de
  dónde esté ubicado el terreno

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Teoría de Ricardo

• La fertilidad del suelo no es homogénea
• El precio del suelo agrícola está determinado por
  su fertilidad
• La cantidad de suelo de un cierto grado de
  fertilidad es fija

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Modelo clásico de Alonso,supuestos

• Los miembros de cada hogar van a su trabajo a lo
  largo de una linea recta
• Todos los hogares son idénticos y el número de
  personas que va a trabajar es fijo por hogar
• Los hogares gastan en transporte, vivienda y
  todos los demás bienes
• La calidad de la vivienda es homogénea en toda la
  ciudad
• Una vivienda es producida con cantidades fijas de
  suelo y de capital
• Una vivienda es ocupada por el hogar que ofrece
  la mejor renta y al suelo se le da el uso que
  genere la mayor renta posible

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Modelo clásico de Alonso (2),resultados
Renta vivienda

• Renta agrícola cero en centreo de empleo,
  aumenta al alejarse de la ciudad, asumir const.
• Renta por estructura constante
• Renta por localización Máxima en el centro de
  empleo y disminuye al alejarse de la ciudad para
  compensar por el aumento en el costo de transporte

Renta por Localización
Renta por estructura
Renta agrícola
Centro de empleo
Distancia
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Modelo clásico de Alonso (3)

• Renta por la vivienda renta para convertir el
  suelo agricola en suelo urbano la renta por la
  estructura renta por la localización
• Renta del suelo urbano es el residual que resulta
  de restar la renta por estructura y la renta
  agrícola de la renta por la vivienda.

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Demanda y oferta del suelo urbano

• Demanda por el suelo urbano (residual) se deriva
  de la demanda por vivienda. La demanda por
  vivienda f(población, condiciones
  macroeconómicas, condiciones financieras)
• Oferta de suelo urbano (Ricardo)
  f(características del suelo, cantidad de suelo,)
• Oferta del suelo urbano f(localización,
  topografía, y otras características del suelo,
  regulaciones urbanas, nivel de infraestructura
  existente)

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Determinantes del precio del suelo urbano

• Localización
• Tamaño del lote
• Topografía
• Regulación
• Existencia de infraestructura
• Uso del suelo

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Regresiones hedónicas

• Regresión es un método estadístico comúnmente
  utilizado para investigación en ciencias
  sociales, medicina, psicología, medicina, etc.
• Cuando la variable dependiente es el precio del
  suelo o de la vivienda, se habla de regresiones
  hedónicas.
• Las regresiones hedónicas sirven para calibrar
  hipótesis sobre los factores que afectan los
  precios del suelo urbano, asi como para predecir
  los mismos.

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Regresiones hedónicas (2)
Y ?0 ?1 X 1 ?2 X 2 .. ? n X n e
Y variable dependiente ? 0 constante Xi
variable independiente ?i coeficiente i
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Regresiones hedónicas (3)
- Qué significan ?i? ?o Valor de Y si todos
los Xi son cero ?i Cambio en Y debido al
cambio unitario en Xi
- Método? Minimos cuadrados ordinarios (MCO)
minimiza la suma de los cuadrados del error
Hay otros métodos más sofisticados (MCE)
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Regresiones hedónicas (4)
La ecuación puede no ser lineal. Solución
linearizar si es posible
Ejemplo Y ?o X 1 ?1 X 2 ?2 X 3 ?3
.e ln(Y) ln(? 0) ? 1 ln(X 1) ? 2 ln (X 2)
? 3 ln (X 3) .ln(e)
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Medidas de calidad de la regresión
- R2 mide el poder explicativo de la regresión
0 ? R2 ? 1 Entre más cerca a 1,
es mejor la regresión

• Estadistica t mide que tan significativos son
• los coeficientes ?
• Entre mayor es el valor absoluto de ti,
• mas significativo es ? i

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Ejemplo

• Variable dependiente ln (precio parcela)
• Variables independientes
• T1T6 tiempo de viaje hasta el 6 centros de
  empleo distintos
• EM 1 si estrato medio, 0 sino
• EA 1 si estrato alto, 0 sino
• URC 1 si uso residencial casa, 0 sino
• URM 1 si uso residencial multiple, 0 sino

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Resultados regresión
N230 R2 0.849
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Reflexiones finales

• Todo se puede probar con estadística !
• Por lo tanto hay que
• ser muy cuidadoso, conocer la teoría
  económica, conocer los fundamentos estadísticos,
  conocer en la práctica como se comportan los
  mercados de suelo
• Ahora vamos a ver cómo se comportan los
  mercados formales de suelo urbano en América
  Latina todo es más complicado de lo que hemos
  visto hasta ahora!