El funcionamiento de los mercados del suelo

1

Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para
Centroamérica Buscando una gestión urbana
inclusiva

• El funcionamiento de los mercados del suelo
• en América Latina
• conceptos, antecedentes y articulaciones críticas
  1

Martim O. Smolka Instituto Lincoln de
Políticas de Suelo
Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo
/ 2004
1 Derechos de propiedad Martim Smolka, 2004.
Se puede fotocopiar este material por el Banco
Mundial, la Universidad Rafael Landívar en
Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy
para uso en investigación, educación u otro
propósito académico. Todos los materiales están
sujetos a revisión. Las opiniones e
interpretaciones que aparecen en este documento
son las del autor y no deben atribuirse a los
organizadores de este evento, ni a las
organizaciones para las que el autor trabaja.
2
Pregunta?
Para efectos de la Gestión Urbana y
Municipal cuales serian las principales
caracteristicas notables de la urbanizacion Latin
Americana en general, y del funcionamiento del
mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano),
en particular relevantes a considerar?
3
El funcionamiento del mercado de tierra urbano en
America Latina
Caracteristicas

1. Convivencia mercados formales e informales
2. Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion
3. Grandes areas sin servicios
4. Ausencia y/o desatualizacion de informaciones,
   registros, cadastros, etc.
5. Altos costos de transacion burocracia,
   corrupcion, improvisacion, etc.
6. Concentracion de la propiedad, manipulacion
7. Beneficios injustificados/desmerecidos
8. Delinquencia fiscal, urbanistica.

4
Ingreso per capita en EUA es como 10 veces el
observado en los países de América Latina y
además, mejor distribuido.
?
?
?
?
Otra pregunta
Qué se puede decir de los precios del suelo
servido e.g. en las áreas de periferia o de
expansión urbana?
5
El funcionamiento del mercado de tierra urbano es
problematico en America Latina
Altos precios del suelo servido
Sintoma
Incapacacidad estructural prover suficiente
oferta de suelo servido a precios acesibles
Diagnostico
Implicanciones
Magnitud e persistencia de la informalidad
6
Problemas en el funcionamiento del mercado de
tierra urbano, y los consequentes fenomenos
sociales indeseados
Fuera de la orbita de responsabilidad de los
planeadores y/o gestores urbanos
7
Resultan de factores extra-urbanos e.g - factores
macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso
Problemas en el funcionamiento del mercado de
tierra urbano, y los consequentes fenomenos
sociales indeseados
La politica local es neutra en relacion a esos
problemas
8
Argumentación
Gestión urbana
Fiscal
Regulacion
Infraestrutura y servicios
Insuficiente oferta de suelo servido a precios
acesibles
precios altos
informalidad
Exclusion, etc.
9
Organización de la presentacion

• Evidencias empiricas sobre los precios altos, la
  informalidad, etc.
• Determinantes de los precios del suelo servido
• Contrapunto America Latina vs EUA
• Explicación para los precios
• Revisitando la politica urbana
• Tendencias preocupantes
• Falacias
• Oportunidades no aprovechadas

10
Precio del suelo es muy alto
Evidencias empiricas
11
Precios de la tierra con servicios

• Definición/identificación.
• Precio corriente, potencial etc.
• Medición.
• Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.).
• Fuentes de información (corredores, periódicos
  etc.).
• Comparación.
• Cada lote es singular!
• Ref. tasa de cambio 1999/2000 1 US 1 R!
• Siempre es un tour de force.
• ... sin embargo, indicadores.

12
Precios de la Tierra nobles
Ciudad US /m2 Fuente
Buenos Aires 40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001
Carrasco, Uy 150 Idem
Lima 75 a 198 Inmobiliarias (Calderón)
Bogotá 150 a 254 Metrovivienda
Caracas 68 a 205 Akros y Proinverobras
Barrios Cerrados, Countries, Clubes de Campo,
etc
13
Precios del m2 de tierra servida y designada
para construcción residencial
Ciudad US /m2 Anuncios en Periódicos
Dallas (Corinth) 30 Dallas Morning News 01/15/2002
Phoenix (Carefree) 35 a 40 The Arizona Republic 01/12/2002
Boston (Acton) 23 Boston Globe 10/17/2001
St. Louis 6 a 10! St. Louis Dispatch 01/10/2002
14
Precios del m2 de tierra servida y designada
para construccion residencial
Ciudad US /m2 Fuente
Boston area Boston area Boston area
Norwood 170 Boston Globe 3/9/2002
Wayland 158 Great Places Realty
América Latina América Latina América Latina
Santiago Poniente 247 Dept. de estudios ACOP El Mercurio 8/2/2002
Coalcalco (Mex. DF) 206 Anuncios en El Universal 4/7/2003
15
En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios
inmediatamente fuera de la Región de Boston a
50 kms Las viviendas single family - se
venden a un promedio de US 1,8 millones Los
lotes valen un promedio de US 440 mil y el m2
US 58.- Fuente MLS Property Information
Network
Precio del m2 de un lote popular en America
Latina
16
Precios del Lote popular de 125 m2 y
regularmente producido en el mercado
Ciudad US /m2 Fuente
Guarulhos 56 Investigación de Nelson Baltrusis 2002
Porto Alegre 55 SMP/POA
Zona Oeste de Rio 70 Investigación de Fabricio Oliveira
Palmas 70 Corredores
Belém do Pará 72 Corredores
Comparar com los US 58.- ... anterior
17
Precios del Lote popular de 125 m2 y
regularmente producido en el mercado
Ciudad País Precio en US /m2
Altos del Trapiche, Tegucicalpa Honduras 73.20
Torreblanca, Lima Perú 40.-
18
Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en
las franjas urbanas
Región Ingreso de referencia US Lote urbanizado US /m2 Lote urbanizado US /m2 M2s que alcanza! M2s que alcanza!
Región Ingreso de referencia US Máx Mín Máx Mín
Estados Unidos 960 (SM) 145 28 34.3 6.6
Alemania  716 (15 fam pobres) 124 61 11.7 5.8
América Latina 130 (SM) 172 32 4.1 .8
19
Suelo servido que alcanza
Región Mediana del precio en US/m2 Suelo bien desarrollado 3 Mediana del ingreso mensual, por hogar, en US M2 que el ingreso alcanza
América Latina 2 224.00 438.60 1.96
Reino Unido1 135.00 3.192.00 23.64
Fuente UN-Habitat - Global Urban Indicators
Database 2 (1998 data) 1 Rosario, Córdoba, (Ar)
Santa Cruz de la Sierra (Bo) Recife, Santo
André/ SP, Porto Alegre (Br) Santiago, Gran
Concepción, (Ch) Medellín (Co) Guayaquil, Quito
(Ec) San Salvador (ES) Ciudad Juárez, (Mex)
Asunción (Py) Lima (Pe) Montevideo, (Uy).-
ciudades con más de 500 mil Habs 2 Datos para
las ciudades de Birmingham, Londres y
Manchester 3 - Suelo bien desarrollado con
calles, agua, electricidad, drenaje y
alcantarillado
20
Ejemplos de precios del m2 para un lote ilegal
Ciudad Precios (en US) Fuente
Guarulhos (RMSP) 20,- a 40,- Ellade Imparato, 2001
Bogotá, Co. 15,78 a 18,94 Carmen Iriarte, 2001
Lima, Pe. 33,60 Julio Calderón, 1998
Cochabamba, Bo. 25,- a 30,- Fabio Farfan, 2001
21
Precio del m2 de la tierra
Lote Formal Lote informal
Promedio 151.35 27.53
Mediana 140.00 29.44
Fuente información prestada por 21 expertos de
17 ciudades de 10 distintos países de América
Latina en Nov. de 2003
22
Precios excesivamente elevados?
1a Aproximacion no espacial

En el mercado los precios no son altos ni bajos!

Precios resultan del libre juego de la oferta y
demanda
Dispuestos e aptos
Q
0
23
Determinacion de precios en el mercado
Curva del que se esta dispuesto e apto a ofertar


oferta
P0
E
demanda
Curva del que se esta dispuesto e apto a demandar

Q0
Q
O
24
Efecto de un crescimiento en la demanda frente a
una oferta limitada de suelo
Total de suelo servido disponible en el mercado

Pz
Demanda t1
P1
E1
Demanda t0
Total de suelo servido existente
P0
E0
Q
Qz
Q0
O
25
Buen funcionamiento del mercado NO asegura
atendimiento de necesidades socialesO sea la
inclusion de todos e la utilizacion de toda
tierra servida

Pz
Suelo vacante
Familias incluydas
P0
E
Familias excluydas
Total de suelo servido disponible
Suelo Utilizado
Pa
Q
Qz
Q0
O
26
Determinacion de precios

• Aclaracion suelo no es problema, suelo servido
  si es problema!
• Suelo servido precio alto por que oferta es
  baja
• Oferta suelo servido, componentes
• Produccion cantidad y distribucion espacial
• Disponibilizacion del existente
• Vacante
• Intensidad de uso

27
Aclaraciones
No es problema
(Acceso al) suelo
servido
SI es problema
Baja oferta de suelo servido
precio es alto
Produccion
Intensidad de uso
Oferta de suelo servido
Disponibilizacion
Vacante
28
Explicando las diferencias
Estados Unidos
América Latina
Que es distinto?
29
4 contrastes marcantes

1. Incidencia del predial
2. Densidades
3. Servicios e equipamientos
4. Transparencia - informacion

30
Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de
los inmuebles
Estados Unidos Brasil
Alicuota Hasta 3 1
Avalúo vs mercado 90/95 50/60
Catastro 100 70
Exenciones 10/15 20/30
Evasión lt 5 gt 30
Cobertura General Parcial
del PIB 3 a 4 .40
31
Densidades comparadas
Cidade Densidade - Habitantes por Km2
Atlanta 732
Houston 951
Boston 1.202
Nova York 2.086
Buenos Aires 4.038
Rio de Janeiro 4.415
Sao Paulo 6.823
Cidade do Mexico 11.676
Fonte Demographia Fonte Demographia
32
Densidades tamano de los lotes tipicos en las
periferias
Ciudades de EUA gt2 acres o 8.094 m2
Ciudades de Latin America lt 200 m2
33
Accesso a la infraestructura y servicios por la
populacion urbana
Brasil
Estados Unidos
Servicio de los pobres urbanos de la populacion urbana total
Alcantarillado 35.7 71.6
Água 67.6 91.0
Coleta de basura 56.4 85.9
Fonte Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do Banco Mundial 2000 Fonte Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do Banco Mundial 2000 Fonte Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do Banco Mundial 2000
Provision praticamente universal
34
Contraste en el acceso a servicios(Entre Zonas
de Rio de Janeiro)
Atributo Zona Sul Zona Norte
Habitantes por bus 349 783
Area m2 por punto de allumbrado Pública 1.069 7.798
Inversion (R) SMOP por m2 R 0.15 R 0.03
Gasto de manutencion por Hab. en unidades de salud. R51.30 R24.60
Fonte Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001
35
Disponibilidad de infraestructura urbana y
servicios
Votando con los pies ref. Tiebout
Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por
los promotores
200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g.
educacionales
...Big Dig en Boston US 14,6 miles de
millones!
36
Otros factores Informacion pública

• Propiedades listadas por su
• Direccion
• Valor fiscal de todas
• Lista de las ventas ocurridas

37
Informacion pública de las Transaciones de mercado

1. Direccion (complecta)
2. Ciudad
3. Adquirente
4. Precio
5. Fecha
6. Vendedor

38
Porque de los precios altos en America Latina?
Resumen

1. Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor
2. Por la escassez (y no por la disponibilidade) de
   suelo servido
3. Por la alta (y no por la baja) densidade

39
Por que son altos los precios
Capitalizacion
Baja carga fiscal
Expectativas
Precariedad mecanismos de financiacion de la
urbanizacion
Asignacion espacial
Desresponsabilizacion
Proteccion
Utilizacion de los servicios existentes
Segregacion
40
Determinacion de los precios del suelo
2a aproximacion analise espacial
41
Por que son altos los precios?Determinantes de
los precios

1. Carga fiscal impuesto sobre el valor y/o
   valorizacion del suelo
2. Densidad intensidad de uso del suelo
3. Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e
   equipamentos y su ubicación
4. Expectativas retension especulativa
5. Escala urbana - Populacion
6. Otros - e.g. Informacion?

42
Efecto resultante de un impuesto al valor del
suelo

Impuesto al valor del suelo
C
Pc
Precio antes del impuesto
Pa
A
t
Pb
B
t
Precio despues del impuesto
Km
Por que no es Pc Pa (1 t)
Centro
?
Pb Pa (1- t)
43
Efecto en los precios resultante de cambios en la
densidad


Baja densidad
Alta densidad
A
P1
B
P2
Km
Centro
Centro
Km

Comparacion de gradientes de precios
Km
44
Efecto en los precios resultante de cambios en la
accesibilidad
Ciudad Mono-centrica


Ciudad Poli-centrica
A
P1
B
P2
Km
Km
Centro
Centro
Sub-Centro-1

Sub-Centro-3
Sub-Centro-2
Comparacion de gradientes de precios
Km
45
Efecto de la retencion especulativa de terrenos
Elevacion de precios por la retencion de suelo


Areas vacantes retenidas del mercado
Area vacante retenida del mercado
Km
D
C
D ABC C E1 E2
Km
A
B
C
E1
E2
46
Efecto en los precios resultante de cambios en la
escala

Efecto crescimento de la populacion
Km
T0
Centro
T1
47
Tendencias preocupantes
Revisitando las politicas
Falacias corrientes
Oportunidades no aprovechadas
48
Isencion fiscal
3 Tendencias preocupantes
Desregulacion
Regularizacion
49
3 tendencias preocupantes contra-producentes

• Isencion del Impuesto Predial.
• Costos administrativos - no compensam.
• Populacion es pobre no puede pagar!
• Desregular áreas de ocupacion popular.
• Lotes minimos, servicios minimos etc.
• Asegurar la provision de servicios
  (regularizacion) de los assentamentos informais.
• ... a fondo perdido!

50
Falacias corrientes
51
3 falacias corrientes

• El impuesto sobre el valor del terreno se
  transfere (inflaciona) los precios
• Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a
  la tierra
• Reduccion de costos resultantes del rebajamiento
  de normas se transfere a los precios
• Exceso de regulacion!!
• Politicas curativas de regularizacion de
  assentamientos reducem la informalidad
• El mejor de los mondos!

52
Oportunidades no aprovechadas
53
Oportunidades no/mal aprovechadas
El Predial para reducir precios de mercado y/o
financiar la acquisicion de suelo servido.
El valor de mercado de la iniciativa
regulatoria de las administraciones locales
Incremento de valor del suelo superior al costo
de la inversion que lo produce
54
Oportunidades no aprovechada 1
Un impuesto predial mas vigoroso
El impuesto predial facilita el acceso a la
tierra por los pobres
55
Resumo- El impuesto predial facilita el acceso a
la tierra por los pobres

• Genera recursos públicos para financiar la
  urbanización
• Efecto de capitalización reduce el precio de
  mercado
• Sustituto para acceso a crédito (Linn Bahl)
• Legitimización de derechos de tenencia
• Catastro fiscal vs. sistema de registro
• Disciplina el funcionamiento del mercado de
  tierra urbano
• Penalidad a la retención de tierra (re
  especulación)
• Ciudadanía fiscal
• Contribuyentes demandando derechos a servicios

Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al
bolsillo del fraccionador!
56
El valor de mercado de la a prerrogativa que
tienen las administraciones públicas por la
iniciativa de
Controlar los derechos de ocupacion del suelo
Definir la localizacion y el timing de las obras
públicas
Recuperar plusvalias associadas a actos
administrativos
reduce la corrupcion en el cambio de la
normativa, transparentando transaciones antes
realizadas por de bajo de los panos
57
Oportunidades no aprovechada 2
Recuperar plusvalias associadas a actos
administrativos
Efectos de cambios en la normativa urbanistica
sobre los precios de los terrenos
58
Uso Urbano
Uso Rural
Cambio de densidade/altura
Cambio de Zonificacion
59
Bogota Cambio de uso rural a urbano en US/m2
Zona Rural Urbana ?
Sur 1.40 (1) 7.45 433
Occidente 2.98 11.17 275
Norte 5.59 26.07 (2) 366

• Valorizacion percentual
• Valores en Pesos entre 3.000 y 4.500
• (2) Valores en Pesos entre 40.000 y 100.000

1US 2,685.-
Fuente Informacion fornecida por el avaluador
Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de
Bogota y de su banco de dados base en
transaciones efectivamente ocorrida.
60
San Salvador - Área Metropolitana Cambio de uso
rural a urbano (US /m2)
ZONA Rural Urbana ?
zona norte. 5 35.7 614
zona sur-oeste 12.9 35.7 177
Fuente Información brindada por el evaluador
Gustavo Sagastume en base a transacciones
bancarias Tiende a incrementarse rápidamente
debido a la construcción reciente de parte del
anillo vial periférico.
61
Bogota Cambio de uso Residencial para Comercial
- en US/m2
Extrato Zona Residencial Comercial ?
Alto y medio alto Barrio del Chico 261 447 71
Alto y medio alto Av. 19 al norte 298 633 112
Media Cedritos 186 372 100
Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151
Valorizacion percentual (1) sobre la
avenida 68 Fuente Informacion fornecida por el
avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la
Lonja de Bogota y de su banco de dados base en
transaciones efectivamente ocorridas.
62
San Salvador Cambio de uso residencial a
comercial (US /m2)
ZONA Residencial Comercial/servicio ?
Col. Escalón. 163 260 59
Col. San Benito 196 407 108
Fuente Información brindada por el evaluador
Gustavo Sagastume en base a transacciones
bancarias.
63
Bogota - Cambio por alturas - en US/m2
Extrato Zona Cambio de a ?
Alto Santa Ana (1) Casas a aptos 261 503 92
Alto e medio alto Barrio del Chico Calle 94 8 a 12 pisos 372 521 40
Media Cedritos Casas a 6 pisos 93 186 100
Popular Zona de las Ferias Casas a 5 pisos 56 102 82

• Solo permite casas. Por la misma zona de los
  cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio,
  Retiro, permiten apartamentos
• Fuente Informacion fornecida por el avaluador
  Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de
  Bogota y de su banco de dados

64
Oportunidad no aprovechada - 3
Incremento de valor del suelo superior al costo
de la inversion que lo produce
Efectos de inversiones en servicios sobre los
precios de los terrenos
65
Anomalía de sub-inversión de Shoup

Por qué es tan difícil financiar la
infraestructura pública que aumenta el valor de
la tierra servida por mucho más que el costo de
la infraestructura misma?
(Shoup 1994 p. 236)
66
Protesta de Bogotanos (CO) por la carencia de
servicios.
67
Anomalía de sub-inversión de Shoup

Gran cantidad de tierra urbana carece de
infraestructura pública
La provisión de infraestructura pública
usualmente aumenta el valor de la tierra
urbana, por demás del costo de la propia
inversión

La dificultad del financiamiento público de la
infraestructura
impide su provisión.
68
Valorización de la tierra (US/ m2) según
aceso a infraestrutura e distancia al centro
Aceso adicional a Servicio Distancia al centro em Kms Distancia al centro em Kms Distancia al centro em Kms
Aceso adicional a Servicio 5-10 15-20 25-30
Agua 208 111 72
Pavimentación 55 49 46
Alcantarillado 33 12 11
Fonte Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana
Meirelles da Motta RELATÓRIO FINAL ANÁLISE DO
MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL
a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003
pg 65 Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e
FIDEM
69
Incremento absoluto en el precio (US /m2) de
tierra según acceso a infraestrutura y distancia
al centro1 vs. Costos de Urbanización (US por
1000 m² de área útil)2
Acceso adicional a Servicio Distancia al centro Kms Distancia al centro Kms Distancia al centro Kms Costo de Inversión
Acceso adicional a Servicio 5-10 15-20 25-30 Costo de Inversión
Agua 11.1 5.1 3.2 1.02
Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58
Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03
Fonte 1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta
Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles
do Brasil a RM do Recife - Agosto de 2003 pg
65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e
FIDEM 2 - Avaliação de Glebas. REVISTA
CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US R
1.987
70
Observaciones sobre las variaciones del precio
del m2 de tierra según el acceso a servicios y la
distancia al centro - 1

1. Difícil depurar el efecto puro del servicio
   otros factores en distintas localizaciones
2. El efecto del acceso al servicio depende de la
   localización
3. Los efectos varían por tipo de servicio
   independientemente del costo de su provisión

71
Observaciones sobre las variaciones del precio
del m2 de tierra según el acceso a servicios y la
distancia al centro - 2

1. Servicios universalmente disponibles no/poco
   afectan el precio (e.g energía eléctrica)
2. En las áreas mas centrales la variación de
   precios por acceso a servicios es mayor que en
   las periferias
3. Costo de inversion en alcantarillado gt
   valorizacion en las periferias.

72
Algunas implicaciones

1. Terrenos con energia eletrica pero sin los otros
   servicios gt poca variacion del pm2
2. No tener alcantarillado afecta mucho mas a los
   precios en las areas centrales que en las
   periferias
3. Efecto de la pavimentacion no varia con la
   localizacion
4. Aceso a agua valoriza mucho los terrenos

73
Incremento del valor de la tierra depende de la
relativa escasez de servicios
Conexión entre la cobertura espacial de ciertos
tipos de infraestructura urbana y rentas o valor
de la tierra
V C
Areas debajo de la curva Plusvalías a ser
recuperadas
Mientras más esencial el servicio, más externa la
curva
Pavimentacion
Energia eletrica
V/C1
Agua
Alcantarillado
de la ciudad provisto del servicio
0
100
V incremento en el valor de la tierra C
costo de la inversion
74
América Latina - precio/m2 de la tierra1
Suelo en breña3 Suelo desarrollado4 Suelo bien desarrollado5
No ciudades 2 13 13 16
Promedio 20.53 53.54 224.00
Mediana 12.00 36.00 174.00
Fuente UN-Habitat - Global Urban Indicators
Database 2 (1998 data) 1 Mediana de los precios
en US de 1998. 2 - Ciudades con más de 500 mil
Habs Rosario, Córdoba, (Ar) Santa Cruz de la
Sierra (Bo) Recife, Santo André/ SP, Porto
Alegre (Br) Santiago, Gran Concepción, (Ch)
Medellín (Co) Guayaquil, Quito (Ec) San
Salvador (ES) Ciudad Juárez, (Mex) Asunción
(Py) Lima (Pe) Montevideo, (Uy).- 3 - Suelo en
breña sin servicios y con o sin permisos 4 -
Suelo desarrollado servido solamente con
calles 5 - Suelo bien desarrollado con
calles, agua, electricidad, drenaje y
alcantarillado
75
Conclusiones?
Mucho que un gestor urbano puede hacer
Necesidad de cambiar las reglas del juego
inmobiliario urbano
De lote en lote se ... llega al despelote!
Pensar el funcionamiento del mercado de tierra
urbano como un todo
76
El (buen) negocio de la tierra
77
Gracias por la atencion
Preguntas?
78
Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of
the Latin America and the Caribbean
Program Lincoln Institute of Land Policy 113
Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone 1-
[phone] ext. 155 Fax 1- (617)
661-7235 e-mail msmolka_at_lincolninst.edu http\\w
ww.lincolninst.edu
79
Venta de terrenos DF y Estado de México
Ubicación m2 US/m2
Chalco 2000 11
San Salvador Cuauhtenco 1000 40
Xochimilco (Tiziclipa) 120 62
Chiluca 580 224
Coalcalco (Urbanizado) 252 206
Fuente Anuncios en el periódico El Universal 4
de Julio de 2003
80
Precio/m2 del suelo por comunas de Santiago-Chile
Comuna UFs US
Quilicura 1,56 38.82
Conchali 2,30 57,25
Independencia 7,24 180,20
Santiago Sur Oriente 7,39 183,94
Santiago Poniente 9,93 247,16
Santiago Sur Poniente 12.68 315,60
Fuente Departamento de estudios ACOP publicado
en El Mercurio 8 Febrero de 2002 UF1 US 24.89
81
Capitalizacion

• Efecto capitalización - tributo reduce el valor
  del suelo
• no repasse
• carga sobre el valor incide sobre el propietário

82
Efecto resultante de un impuesto al valor del
suelo

Impuesto al valor del suelo
C
Pc
Precio antes del impuesto
Pa
A
t
Pb
B
t
Precio despues del impuesto
Km
Centro
Por que no es Pc Pa (1 t)
?
Pb Pa (1- t)
83
Capitalización
El precio de un lote, Hoy, T (T 09 de abril
de 2015) corresponde al valor presente del
somatorio de las utilidades (Vt) antecipadas
en el futuro.
T
t
?
Valor hoy de una renta Vt que el lote me genera
en el ano t
ingresos, rentas, plusvalías etc.
84
Capitalizacióndel predial en el precio del lote
Valor presente del somatorios de la carga del
predial
Impuesto predial anual
T
t
?
Valor hoy de la misma renta reducida por el
impuesto pedial en el ano t
Renta anual pos impuesto
Valor presente del lote despues del efecto del
predial
85
Efecto de capitalizacion del tributo sobre el
precio
A tax on land rent would affect rent only, it
would fall wholly on landlords, and could not be
shifted to any class of consumers David Ricardo
(PPET - 1826, ch 10)
El tributo incide sobre el propietario
86
El predial facilita el aceso del pobre al suelo
los precios del suelo urbano son frecuentemente
tan altos que la población de bajos ingresos no
tiene cómo comprarlo, en virtud de su renta
disponible y condiciones prevalecientes en el
mercado de capitales, que les impiden acceder a
financiamientos con tasas impositivas
accesibles. En la medida en que la receta de
impuestos sobre el suelo tiende a ser
capitalizada en menores valores del suelo (ya
que tal impuesto reduce la rentabilidad futura
esperada sobre el suelo), dicha receta
expropiaría parcialmente los derechos del
propietarios corriente y constituye también un
prestimo a los futuros propietarios, que ahora
pueden adquirir el suelo a precios más bajos,
aunque teniendo que pagar mayores impuestos
prediales en el futuro. Si la población de bajos
ingresos no puede comprar tierra por falta de
liquidez y acceso al mercado de capitales, el
impuesto sobre la propiedad puede representar un
instrumento de política para ampliar su acceso a
la propiedad de suelo.
Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public
Finance in Developing Countries. Washington DC
Published for the World Bank by Oxford University
Press, 1992 p.168
87
Evaluación de globos de terreno - (Mes de
referencia Feb/01)Costos de Urbanización (US
por 1000 m² de área útil)
Tipo de inversión Tipo de inversión US/m2
Servicios de Topografía Servicios de Topografía .27 3.1
Nivelación y compactación Liviana .22 2.5
Nivelación y compactación Media .74
Nivelación y compactación Pesada 2.06
Red de agua Potable Red de agua Potable 1.02 11.8
Red de Alcantarillado Red de Alcantarillado 2.03 23.4
Drenaje pluvial Subterráneo 1.00 11.6
Drenaje pluvial Superficial .81 9.3
Pavimentación Pavimentación 2.58 29.7
Red de Iluminación Pública Red de Iluminación Pública .75 8.5
Total de costo Total de costo 11.48 100.0
Fuente Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO
(2001) En feb. de 2001 - 1US R 1.987
88
Implicancias
89
La magnitud y persistencia de la informalidad en
America Latina

• UNCHS/Habitat State of the Worlds cities
• De un total de 510 millones de Habitantes
• 250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado
  
• 150 millones no tienen acceso a agua limpia
• 70 de lotes no documentados
• Idem, para nuevas viviendas
• Etc.

La Magnitud
Cita RRolnik
100 Años de Favelas! (Valladares, 1999)
La persistencia
90
América Latina arriba del promedio!
América Latina
91
La informalidad en las ciudades de América Latina
Ciudad Incidencia Fuente
Lima 63.29 de Habitaciones Calderon
Caracas 39.16 en Barriadas CONAVI
Rio 39.47 en la ciudad! IPP
Bogota 40 expansion clandestina Metroviviendas
S.Salvador 50 de las Habitaciones Lungo
Managua 73 de las Habitaciones Morales
92
Por qué la informalidad es un problema? Y no una
solución!
Desorganiza los mercados de inmuebles mayor
rentabilidad de las promociones informales
1
Alimenta la industria del precarismo Ref.
Círculo vicioso - formal/informal
2
Es cara para la colectividad Ref. costos de
up-grading
3
Es cara para los individuos (precio del terreno,
construcción, salud, violencia, empleo, abastos,
etc.)
4
93
SECUELAS DE LA INFORMALIDAD
94
Pobreza vs informalidad
Crecimiento de la población 1980/91
En las áreas metropolitanas 26
Debajo de la línea de pobreza 24.6
En las favelas/asentamientos informales 118
Fuente IPEA 1999
95
Argumento alternativo (?)

• Precios elevados del suelo servido
• (exclusion del mercado formal)
• Informalidad
• (Costo de la informalidad es alto)
• Pobreza urbana

96
Informalidad Otros factores

1. Insuficiente provision de vivienda social
2. Inadecuada inversion en infraesructura e
   servicios
3. Lucratividad de la promocion de arreglos
   informales
4. Pobreza
5. Otras formas de informalidad ref. exclusion de
   transaciones formales
6. Delinquencia
7. Etc.

97
Precios en otras ciudades del mundo
Ciudad US/m2 Fuente
Paris Quartiers D 160 Études Foncières 75 Juin 1997
Paris Quartiers C 212 Études Foncières 75 Juin 1997
Montréal - Pierrefonds Montréal - Pierrefonds 64 Gazette Montréal 3/24/2002