Title: Promoci
1Promoción de la Inversión y el Crédito Agenda
del Segundo Proyecto (PCDPI)
Felipe Morris Consultor Temas Económicos y
Financieros Proyecto de Consolidación de los
Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI)
2Temas de la Presentación
- Consideraciones Generales sobre Programas de la
Formalización - Beneficios Socioeconómicos Esperados y Agenda
Futura - Otras Acciones Necesarias
- Conclusiones
3Consideraciones Generales
4Premisa sobre la Importancia de los Derechos de
Propiedad
-
- Un régimen de derechos de propiedad confiable es
un elemento clave en cualquier política de
vivienda exitosa porque le otorga seguridad a los
propietarios, lo que los incentiva a poner
tiempo, esfuerzo y dinero en desarrollar sus
recursos. (Rose 1994 y Angel 2000) La ausencia
de un régimen de derechos de propiedad que
otorgue confianza ha sido particularmente costoso
y perjudicial en una serie de barrios marginales
en ciudades en América Latina, Africa y Asia (De
Soto 1989).
5Objetivos de un buen programa de Formalización de
Propiedad
- Generar derechos de propiedad seguros
jurídicamente y sostenibles en el tiempo. - Promover el acceso al crédito y la inversión en
viviendas e infraestructura para mejorar calidad
de vida del poblador. - Incrementar el valor de mercado de las
propiedades debido a que la seguridad jurídica
reduce los costos de transacción y aumenta las
oportunidades de intercambio de los activos.
6Que no se puede pedir de un programa de
titulación?
- Que resuelva las principales causas de la
informalidad - demandas insatisfechas por tierra y vivienda de
bajo costo por los pobres. - Problemas en la administración de tierras por
parte del Estado - Funcionamiento ineficiente de los mercados de
bienes raíces - Reglamentos de construcción y de planificación
urbana no realistas
7- Beneficios Económicos
-
- Esperados y Agenda
8Beneficios Socioeconómicos Esperados
- Mejorar acceso al crédito
- Incrementar la inversión en las zonas
formalizadas - Facilitar mejoramiento de viviendas
- Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
marginal -
9Mejorar el Acceso al Crédito
- Este es uno de los temas más estudiados y
controvertidos de la formalización. - Teoría de Hernando de Soto formalización
facilita conversión de capital muerto en capital
vivo vía acceso al crédito. - Evidencia empírica tiende a validar hipótesis
aunque hay analistas que no están de acuerdo. La
formalización de la propiedad ha permitido un
mayor acceso al crédito a los pobladores, gran
parte de este se otorgó sin garantía hipotecaria.
10Acceso al Crédito (2)
- Sin embargo el crédito con garantía hipotecaria
en zonas formalizadas también ha aumentado en
años recientes (tanto en número de créditos como
en montos). - La falta de una cultura registral puede ser un un
factor que limita el otorgamiento de créditos
hipotecarios, por ello es importante acompañar la
titulación con programas de difusión de cultura
registral. - Si bien acceso al crédito es importante, se debe
desmitificar el tema. No es el beneficio más
importante de la formalización la inversión en
las zonas formalizadas lo es.
11Promoción de Cultura de Crédito
- El PDPU desarrolló un esfuerzo tímido de
promoción de cultura de crédito en el poblador
formalizado a través de dos medidas - (i) Programa CREDICRECE.
- (ii) Central de Información Positiva (CIP)
-
- Se debe trabajar para desarrollar con más fuerza
dichos instrumentos de promoción.
12Programa CREDICRECE
- Programa de capacitación y promoción de la
cultura del crédito diseñado por COFOPRI, gracias
al apoyo técnico del Banco Mundial, a través del
Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU). - Orientado a educar a los microempresarios cuyos
predios fueron formalizados por COFOPRI en los
beneficios del crédito formal, los tipos de
créditos, sus alcances y la importancia de tener
una cultura de pago frente a la responsabilidad
que se debe asumir al obtener un crédito. - Se implementó en los conos norte, este y sur de
Lima y las ciudades de Arequipa, Trujillo,
Chiclayo, Tacna, Moquegua, Ica, Huancayo y Piura.
13Central de Información Positiva (CIP)
- La CIP es una base de datos con información de
características socioeconómicas de pobladores
formalizados obtenida de un conjunto de
instituciones públicas y privadas. - La CIP genera el perfil socio económico de los
propietarios que ha formalizado, con la finalidad
de incorporarlas en la actividad formal del país,
mejorando su calificación como sujetos de crédito
y mostrando a los agentes económicos las
oportunidades de generación de nuevos negocios. - Es importante reactivar la CIP analizando los
costos y beneficios de distintas alternativas en
cuanto a su diseño, implementación y
administración.
14Incrementar la Inversión
- El estudio del efecto de la titulación sobre la
inversión y el nivel de consolidación contratado
por el PDPU contiene evidencia para apoyar la
hipótesis de que la condición de la tenencia de
un título de propiedad se asocia a un mayor grado
de consolidación y a mayores inversiones en las
viviendas. - Sin embargo, el análisis concluye también que la
percepción del poblador es que el título que más
importa para generar inversión es el primero,
indistintamente de si está registrado o no. - Estudio del efecto de la titulación sobre la
inversión y el nivel de consolidación, Roddy
Rivas-Llosa, 2004
15Incrementar la Inversión (2)
- Que implica?
- Facilitar el acceso a infraestructura y servicios
- Facilitar el mejoramiento de viviendas
formalizadas - Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
marginal
16Promover la Inversión
- La promoción de la inversión en las zonas
formalizadas incluye trabajar en varios frentes - (i) diseñar e implementar una bolsa
inmobiliaria - (ii) desarrollar una política de suelos
- (iii) aprovechar catastros para que MV y
municipios trabajen conjuntamente planes de
desarrollo urbano - (iv) promover densificación a través de
construcción en segundos pisos. - (v) trabajar con empresas de servicios
públicos para mejorar el acceso a los mismos - (vi) promover programas de mejoramiento de
viviendas a través de esquemas de subsidio tipo
Techo Propio.
17Bolsa Inmobiliaria
- Diseñar e Implementar la Bolsa Inmobiliaria del
mercado urbano marginal. Base de datos
interactiva con información de oferta y demanda
por propiedades en zonas formalizadas. - Premisa Un sistema de derechos de propiedad cuya
información fluye fácilmente entre los agentes
económicos, permite que se generen mercados
inmobiliarios activos. - Permitirá determinar con mayor certeza el impacto
de la formalización sobre los precios de las
propiedades. -
18Política de Suelos
- políticas de suelo adecuadas garantizan el acceso
a suelo urbanizado para las familias de más bajos
ingresos y permiten enfrentar la urbanización
informal y facilitar el desarrollo de vivienda
social. - La formalización de la tierra es el primer paso,
pero hay que tener una política que - (i) Fije criterios para un desarrollo urbano
sostenible y para la mejora de la calidad del
medio ambiente urbano. - (ii) Establezca medidas para dificultar
retenciones especulativas. - (iii) Asegure un mínimo básico de reserva de
suelo residencial para vivienda de interés
social. - (iv) Facilite la venta de aires, acumulación
de propiedades, entre otros.
19 20Desincentivar Invasiones
- Para desarrollar un mercado inmobiliario urbano
marginal es imprescindible terminar con las
inversiones. - Esto requiere tres acciones
- - evitar seguir corriendo la fecha de corte
de las formalizaciones - - implementar una política de suelos
- - promover una cultura de formalidad
21Implementar un Programa de Cultura Registral
- Sin cultura registral pobladores no perciben
beneficio de la formalización. Cómo percibirlo y
valorarlo si no saben para que sirve? - También es clave para evitar que se revierta a
la informalidad al no haber registro de segundas
transacciones. - Un programa de cultura registral también debe
educar al poblador sobre la posibilidad de
obtener un crédito con garantía hipotecaria.
22Monitoreo Socioeconómico
- Seguimiento continuo de indicadores de pobreza en
zonas formalizadas - Establecer base de datos confiable sobre (i)
número de créditos y montos en zonas formalizadas
(total y con garantía hipotecaria), (ii)
transacciones y precios de las mismas en mercado
inmobiliario urbano marginal, (iii) información
sobre inversiones, y (iv) muestreos aleatorios
sobre registro de segundas transacciones para
asegurar que no se revierte a la informalidad.
23Conclusiones
- Un régimen coherente de derechos de propiedad es
indispensable en el diseño de una política de
vivienda social. - El Plan de Formalización del Perú constituye un
caso exitoso, sustentado por sus logros en
términos de entrega de títulos y de su impacto
socioeconómico pero debe ser consolidado. - La consecución de los beneficios socioeconómicos
no es automática, ni inmediata y requiere
implementar programas complementarios tales como
los ya mencionados.