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Promoci n de la Inversi n y el Cr dito: Agenda del Segundo Proyecto (PCDPI) Felipe Morris Consultor Temas Econ micos y Financieros Proyecto de Consolidaci n de ... – PowerPoint PPT presentation

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Title: Promoci


1
Promoción de la Inversión y el Crédito Agenda
del Segundo Proyecto (PCDPI)
Felipe Morris Consultor Temas Económicos y
Financieros Proyecto de Consolidación de los
Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI)
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Temas de la Presentación
  • Consideraciones Generales sobre Programas de la
    Formalización
  • Beneficios Socioeconómicos Esperados y Agenda
    Futura
  • Otras Acciones Necesarias
  • Conclusiones

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Consideraciones Generales
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Premisa sobre la Importancia de los Derechos de
Propiedad
  • Un régimen de derechos de propiedad confiable es
    un elemento clave en cualquier política de
    vivienda exitosa porque le otorga seguridad a los
    propietarios, lo que los incentiva a poner
    tiempo, esfuerzo y dinero en desarrollar sus
    recursos. (Rose 1994 y Angel 2000) La ausencia
    de un régimen de derechos de propiedad que
    otorgue confianza ha sido particularmente costoso
    y perjudicial en una serie de barrios marginales
    en ciudades en América Latina, Africa y Asia (De
    Soto 1989).

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Objetivos de un buen programa de Formalización de
Propiedad
  • Generar derechos de propiedad seguros
    jurídicamente y sostenibles en el tiempo.
  • Promover el acceso al crédito y la inversión en
    viviendas e infraestructura para mejorar calidad
    de vida del poblador.
  • Incrementar el valor de mercado de las
    propiedades debido a que la seguridad jurídica
    reduce los costos de transacción y aumenta las
    oportunidades de intercambio de los activos.

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Que no se puede pedir de un programa de
titulación?
  • Que resuelva las principales causas de la
    informalidad
  • demandas insatisfechas por tierra y vivienda de
    bajo costo por los pobres.
  • Problemas en la administración de tierras por
    parte del Estado
  • Funcionamiento ineficiente de los mercados de
    bienes raíces
  • Reglamentos de construcción y de planificación
    urbana no realistas

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  • Beneficios Económicos
  • Esperados y Agenda

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Beneficios Socioeconómicos Esperados
  • Mejorar acceso al crédito
  • Incrementar la inversión en las zonas
    formalizadas
  • Facilitar mejoramiento de viviendas
  • Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
    marginal

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Mejorar el Acceso al Crédito
  • Este es uno de los temas más estudiados y
    controvertidos de la formalización.
  • Teoría de Hernando de Soto formalización
    facilita conversión de capital muerto en capital
    vivo vía acceso al crédito.
  • Evidencia empírica tiende a validar hipótesis
    aunque hay analistas que no están de acuerdo. La
    formalización de la propiedad ha permitido un
    mayor acceso al crédito a los pobladores, gran
    parte de este se otorgó sin garantía hipotecaria.

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Acceso al Crédito (2)
  • Sin embargo el crédito con garantía hipotecaria
    en zonas formalizadas también ha aumentado en
    años recientes (tanto en número de créditos como
    en montos).
  • La falta de una cultura registral puede ser un un
    factor que limita el otorgamiento de créditos
    hipotecarios, por ello es importante acompañar la
    titulación con programas de difusión de cultura
    registral.
  • Si bien acceso al crédito es importante, se debe
    desmitificar el tema. No es el beneficio más
    importante de la formalización la inversión en
    las zonas formalizadas lo es.

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Promoción de Cultura de Crédito
  • El PDPU desarrolló un esfuerzo tímido de
    promoción de cultura de crédito en el poblador
    formalizado a través de dos medidas
  • (i) Programa CREDICRECE.
  • (ii) Central de Información Positiva (CIP)
  • Se debe trabajar para desarrollar con más fuerza
    dichos instrumentos de promoción.

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Programa CREDICRECE
  • Programa de capacitación y promoción de la
    cultura del crédito diseñado por COFOPRI, gracias
    al apoyo técnico del Banco Mundial, a través del
    Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU).
  • Orientado a educar a los microempresarios cuyos
    predios fueron formalizados por COFOPRI en los
    beneficios del crédito formal, los tipos de
    créditos, sus alcances y la importancia de tener
    una cultura de pago frente a la responsabilidad
    que se debe asumir al obtener un crédito.
  • Se implementó en los conos norte, este y sur de
    Lima y las ciudades de Arequipa, Trujillo,
    Chiclayo, Tacna, Moquegua, Ica, Huancayo y Piura.

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Central de Información Positiva (CIP)
  • La CIP es una base de datos con información de
    características socioeconómicas de pobladores
    formalizados obtenida de un conjunto de
    instituciones públicas y privadas.
  • La CIP genera el perfil socio económico de los
    propietarios que ha formalizado, con la finalidad
    de incorporarlas en la actividad formal del país,
    mejorando su calificación como sujetos de crédito
    y mostrando a los agentes económicos las
    oportunidades de generación de nuevos negocios.
  • Es importante reactivar la CIP analizando los
    costos y beneficios de distintas alternativas en
    cuanto a su diseño, implementación y
    administración.

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Incrementar la Inversión
  • El estudio del efecto de la titulación sobre la
    inversión y el nivel de consolidación contratado
    por el PDPU contiene evidencia para apoyar la
    hipótesis de que la condición de la tenencia de
    un título de propiedad se asocia a un mayor grado
    de consolidación y a mayores inversiones en las
    viviendas.
  • Sin embargo, el análisis concluye también que la
    percepción del poblador es que el título que más
    importa para generar inversión es el primero,
    indistintamente de si está registrado o no.
  • Estudio del efecto de la titulación sobre la
    inversión y el nivel de consolidación, Roddy
    Rivas-Llosa, 2004

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Incrementar la Inversión (2)
  • Que implica?
  • Facilitar el acceso a infraestructura y servicios
  • Facilitar el mejoramiento de viviendas
    formalizadas
  • Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
    marginal

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Promover la Inversión
  • La promoción de la inversión en las zonas
    formalizadas incluye trabajar en varios frentes
  • (i) diseñar e implementar una bolsa
    inmobiliaria
  • (ii) desarrollar una política de suelos
  • (iii) aprovechar catastros para que MV y
    municipios trabajen conjuntamente planes de
    desarrollo urbano
  • (iv) promover densificación a través de
    construcción en segundos pisos.
  • (v) trabajar con empresas de servicios
    públicos para mejorar el acceso a los mismos
  • (vi) promover programas de mejoramiento de
    viviendas a través de esquemas de subsidio tipo
    Techo Propio.

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Bolsa Inmobiliaria
  • Diseñar e Implementar la Bolsa Inmobiliaria del
    mercado urbano marginal. Base de datos
    interactiva con información de oferta y demanda
    por propiedades en zonas formalizadas.
  • Premisa Un sistema de derechos de propiedad cuya
    información fluye fácilmente entre los agentes
    económicos, permite que se generen mercados
    inmobiliarios activos.
  • Permitirá determinar con mayor certeza el impacto
    de la formalización sobre los precios de las
    propiedades.

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Política de Suelos
  • políticas de suelo adecuadas garantizan el acceso
    a suelo urbanizado para las familias de más bajos
    ingresos y permiten enfrentar la urbanización
    informal y facilitar el desarrollo de vivienda
    social.
  • La formalización de la tierra es el primer paso,
    pero hay que tener una política que
  • (i) Fije criterios para un desarrollo urbano
    sostenible y para la mejora de la calidad del
    medio ambiente urbano.
  • (ii) Establezca medidas para dificultar
    retenciones especulativas.
  • (iii) Asegure un mínimo básico de reserva de
    suelo residencial para vivienda de interés
    social.
  • (iv) Facilite la venta de aires, acumulación
    de propiedades, entre otros.

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  • Otras Acciones

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Desincentivar Invasiones
  • Para desarrollar un mercado inmobiliario urbano
    marginal es imprescindible terminar con las
    inversiones.
  • Esto requiere tres acciones
  • - evitar seguir corriendo la fecha de corte
    de las formalizaciones
  • - implementar una política de suelos
  • - promover una cultura de formalidad

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Implementar un Programa de Cultura Registral
  • Sin cultura registral pobladores no perciben
    beneficio de la formalización. Cómo percibirlo y
    valorarlo si no saben para que sirve?
  • También es clave para evitar que se revierta a
    la informalidad al no haber registro de segundas
    transacciones.
  • Un programa de cultura registral también debe
    educar al poblador sobre la posibilidad de
    obtener un crédito con garantía hipotecaria.

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Monitoreo Socioeconómico
  • Seguimiento continuo de indicadores de pobreza en
    zonas formalizadas
  • Establecer base de datos confiable sobre (i)
    número de créditos y montos en zonas formalizadas
    (total y con garantía hipotecaria), (ii)
    transacciones y precios de las mismas en mercado
    inmobiliario urbano marginal, (iii) información
    sobre inversiones, y (iv) muestreos aleatorios
    sobre registro de segundas transacciones para
    asegurar que no se revierte a la informalidad.

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Conclusiones
  • Un régimen coherente de derechos de propiedad es
    indispensable en el diseño de una política de
    vivienda social.
  • El Plan de Formalización del Perú constituye un
    caso exitoso, sustentado por sus logros en
    términos de entrega de títulos y de su impacto
    socioeconómico pero debe ser consolidado.
  • La consecución de los beneficios socioeconómicos
    no es automática, ni inmediata y requiere
    implementar programas complementarios tales como
    los ya mencionados.
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