GESTI

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GESTIÓN URBANÍSTICA

• PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN

• SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
• EJECUCIÓN FORZOSA
• (...)

AGENTE URBANIZADOR
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Transformación del suelo urbanizable / urbano no
consolidado
SUELO URBANIZABLE
TRANSFORMACIÓN FÍSICA (Urbanización)
TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento
Urbanístico)
TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD (Gestión Urbanística)

• (Planes de sectorización)
• Planes Parciales
• (Estudios detalle, planes especiales, etc.)

COMPENS.
URBANIZADOR
COOP.
EXPROP.

• Proyecto de equidistribución

Proyecto de Urbanización
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PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada
• Definición de la modalidad de gestión urbanística

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PRINCIPIO CESIÓN OBLIG. Y GRATUITA (TR 2/2008)

• Suelos afectados
• Suelo urbano consolidado actuaciones de dotación
• Suelo urbano no consolidado
• Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u
  ordenado)
• Suelo necesario para viales, espacios libres,
  zonas verdes y dotaciones públicas
• Se elimina conceptos dotación pública carácter
  local / sistema general
• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del
  aprovechamiento del sector correspondiente

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ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA

• Nueva urbanización Transformación de los
  suelos en situación rural a urbanizado
• Reforma o renovación de la urbanización en suelo
  en situación de urbanizado
• Actuaciones de dotación Incremento de dotaciones
  de un ámbito de suelo urbanizado derivado del
  incremento de edificabilidad

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CESIONES DE SUELO LSM-01
m2s/100 m2e
Redes públicas supramunicipales 20 (suprimidas)
Redes públicas generales 70
Redes públicas locales 30
Total 100 m2s/100 m2e
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PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución
• Area de reparto
• Ámbito de equidistribución en suelo urbano no
  consolidado
• Técnicas equidistribución
• Aprovechamiento tipo
• Aprovechamiento medio
• Aprovechamiento unitario de reparto
• Proyecto de equidistribución (reparcelación
  compensación)

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UNIDADES EJECUCIÓN

• Suelos acotados en el interior de sectores para
  llevar a cabo la actividad de ejecución del
  planeamiento
• Requisitos terrenos incluidos UE
• Espacio cerrado continuo o discontínuo
• Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector
  (o ámbito de actuación)
• Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

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SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada
• Compensación
• Concierto
• Ejecución empresarial
• Concurrencia
• Concesión de obra urbanizadora
• Ejecución pública
• Cooperación
• Expropiación
• Ejecución forzoza

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ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección
• Coherencia política urbanística
• Adecuada ponderación circunstancias concurrentes
• Objetivos a alcanzar
• Necesidades colectivas a satisfacer
• Medios económicos disponibles
• Capacidad gestión administración
• Preferencia sistemas privados
• Murcia (DL 1/05, art.171, penúltimo inciso)
• Canarias (DL 1/2000, art. 97)
• La Rioja (L 5/2006, de 2 mayo, art. 131)

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MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA

• Modelo puro agente urbanizador
• Valencia
• Castilla-La Mancha
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  alternativo
• Concesión de obra urbanizadora
• La Rioja
• Aragón
• Cantabria
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  subsidiario
• Sistema de concurrencia
• Castilla y León
• Murcia
• Galicia
• Agente urbanizador integrado en compensación
• Madrid (derogado)
• Canarias
• Asturias
• Andalucía

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INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
• Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable
  sectorizado
• Durante un año desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)
• Suelo urbanizable no sectorizado
• Durante dos años desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)

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INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN ANDALUCIA

1. Propietario único (iniciando expediente
   reparcelación)
2. Totalidad de los propietarios (convenio
   urbanístico)
3. Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
4. Cualquier persona física o jurídica, pública o
   privada, propietaria o no de suelo como agente
   urbanizador

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PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa
• Motivación potestad de planeamiento
• Determinaciones planeamiento en vigor
• Estimación iniciativa
• Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización
  y/o plan parcial (procedimiento habitual)
• Aprobación inicial
• Delimitación de la unidad de ejecución
• Estatutos y bases de actuación (o convenio)
• Proyecto urbanización presentado
• Proyecto reparcelación
• Información pública (mínimo 20 días)
• Audiencia propietarios afectados (citación
  individual)
• Aprobación definitiva
• Obligación constitución garantía 10 importe
  obras de urbanización

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PROCESO CONSTITUCION JUNTA COMPENSACIÓN

• Constitución de Comisión Gestora (Grupo Promotor
  o equivalente)
• Presentación de iniciativa o equivalente
• Planeamiento (plan parcial)
• Propuesta de Estatutos y Bases de Actuación
• Aprobación inicial por Ayuntamiento
• Información Pública
• Aprobación definitiva por Ayuntamiento
• Notificación a interesados y afectados
• Constitución de Junta de Compensación mediante
  escritura pública
• Posible escritura de adhesión
• Inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas
  Colaboradoras

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CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN

• Ente corporativo de Derecho público
• Personalidad jurídica propia
• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
  administrativa y constitución órganos directivos)
• Asume frente a municipio responsabilidad directa
  ejecución obras urbanización
• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
  sobre fincas aportadas (salvo limitaciones
  estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de
  apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora
• Gestoras de JC
• Comisión Gestora

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CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
  Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
• Plazo máximo incorporación Plazo posterior a
  constitución Junta de Compensación
• En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)
• Reparcelación forzosa
• Decisiones Junta recurribles ante Administración
  (alzada)
• Ejercicio competencias públicas
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio
• Incumplimiento miembros JC deberes expropiación
  o reparcelación forzosa

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ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines
• Duración
• Condiciones y requisitos para incorporarse a la
  junta (propietarios o urbanizadores)
• Órganos de gobierno y facultades
• Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos
• Derechos y obligaciones de sus miembros
• Medios económicos y reglas aportaciones

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BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas
• Criterios de valoración de derechos reales
• Criterios de valoración de edificaciones
• Procedimiento contratación obras de urbanización
• Criterios valoración fincas resultantes
• Reglas adjudicación fincas a los miembros
• Reglas distribución beneficios y pérdidas