GESTI

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GESTIÓN URBANÍSTICA

• PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN

• SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
• EJECUCIÓN FORZOSA
• (...)

AGENTE URBANIZADOR
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Transformación del suelo urbanizable / urbano no
consolidado
SUELO URBANIZABLE
TRANSFORMACIÓN FÍSICA (Urbanización)
TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento
Urbanístico)
TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD (Gestión Urbanística)

• (Planes de sectorización)
• Planes Parciales
• (Estudios detalle, planes especiales, etc.)

COMPENS.
URBANIZADOR
COOP.
EXPROP.

• Proyecto de equidistribución

Proyecto de Urbanización
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PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada
• Definición de la modalidad de gestión urbanística

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PRINCIPIO CESIÓN OBLIG. Y GRATUITA (TR 2/2008)

• Suelos afectados
• Suelo urbano consolidado actuaciones de dotación
• Suelo urbano no consolidado
• Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u
  ordenado)
• Suelo necesario para viales, espacios libres,
  zonas verdes y dotaciones públicas
• Se elimina conceptos dotación pública carácter
  local / sistema general
• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del
  aprovechamiento del sector correspondiente

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ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA

• Nueva urbanización Transformación de los
  suelos en situación rural a urbanizado
• Reforma o renovación de la urbanización en suelo
  en situación de urbanizado
• Actuaciones de dotación Incremento de dotaciones
  de un ámbito de suelo urbanizado derivado del
  incremento de edificabilidad

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CESIONES DE SUELO LSM-01
m2s/100 m2e
Redes públicas supramunicipales 20
Redes públicas generales 70
Redes públicas locales 30
Total 120 m2s/100 m2e
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PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución
• Area de reparto
• Ámbito de equidistribución en suelo urbano no
  consolidado
• Técnicas equidistribución
• Aprovechamiento tipo
• Aprovechamiento medio
• Aprovechamiento unitario de reparto
• Proyecto de equidistribución (reparcelación
  compensación)

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UNIDADES EJECUCIÓN

• Suelos acotados en el interior de sectores para
  llevar a cabo la actividad de ejecución del
  planeamiento
• Requisitos terrenos incluidos UE
• Espacio cerrado continuo o discontínuo
• Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector
  (o ámbito de actuación)
• Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

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SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada
• Compensación
• Concierto
• Ejecución empresarial
• Concurrencia
• Concesión de obra urbanizadora
• Ejecución pública
• Cooperación
• Expropiación
• Ejecución forzoza

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ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección
• Coherencia política urbanística
• Adecuada ponderación circunstancias concurrentes
• Objetivos a alcanzar
• Necesidades colectivas a satisfacer
• Medios económicos disponibles
• Capacidad gestión administración
• Preferencia sistemas privados
• Murcia (DL 1/05, art.171, penúltimo inciso)
• Canarias (DL 1/2000, art. 97)
• La Rioja (L 5/2006, de 2 mayo, art. 131)

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MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA

• Modelo puro agente urbanizador
• Valencia
• Castilla-La Mancha
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  alternativo
• Concesión de obra urbanizadora
• La Rioja
• Aragón
• Cantabria
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  subsidiario
• Sistema de concurrencia
• Castilla y León
• Murcia
• Galicia
• Agente urbanizador integrado en compensación
• Madrid (derogado)
• Canarias
• Asturias
• Andalucía

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INICIATIVA PRIVADA EN LA URBANIZACIÓN ( art. 6
TR 2/2008)

• Derecho de iniciativa de los particulares, sean o
  no propietarios de los terrenos
• Para la actividad de ejecución de la urbanización
• Cuando no vaya a realizarse por la propia
  administración
• La habilitación a los particulares deberá
  atribuirse mediante procedimiento con publicidad
  y concurrencia
• Sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones
  que la normativa urbanística autonómica prevea a
  favor de la iniciativa de los propietarios de
  suelo

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INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
• Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable
  sectorizado
• Durante un año desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)
• Suelo urbanizable no sectorizado
• Durante dos años desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)

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INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN ANDALUCIA

1. Propietario único (iniciando expediente
   reparcelación)
2. Totalidad de los propietarios (convenio
   urbanístico)
3. Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
4. Cualquier persona física o jurídica, pública o
   privada, propietaria o no de suelo como agente
   urbanizador

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PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa
• Motivación potestad de planeamiento
• Determinaciones planeamiento en vigor
• Estimación iniciativa
• Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización
  y/o plan parcial (procedimiento habitual)
• Aprobación inicial
• Delimitación de la unidad de ejecución
• Estatutos y bases de actuación (o convenio)
• Proyecto urbanización presentado
• Proyecto reparcelación
• Información pública (mínimo 20 días)
• Audiencia propietarios afectados (citación
  individual)
• Aprobación definitiva
• Obligación constitución garantía 10 importe
  obras de urbanización

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PROCESO CONSTITUCION JUNTA COMPENSACIÓN

• Constitución de Comisión Gestora (Grupo Promotor
  o equivalente)
• Presentación de iniciativa o equivalente
• Planeamiento (plan parcial)
• Propuesta de Estatutos y Bases de Actuación
• Aprobación inicial por Ayuntamiento
• Información Pública
• Aprobación definitiva por Ayuntamiento
• Notificación a interesados y afectados
• Constitución de Junta de Compensación mediante
  escritura pública
• Posible escritura de adhesión
• Inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas
  Colaboradoras

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CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN

• Ente corporativo de Derecho público
• Personalidad jurídica propia
• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
  administrativa y constitución órganos directivos)
• Asume frente a municipio responsabilidad directa
  ejecución obras urbanización
• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
  sobre fincas aportadas (salvo limitaciones
  estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de
  apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora
• Gestoras de JC
• Comisión Gestora

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CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
  Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
• Plazo máximo incorporación Plazo posterior a
  constitución Junta de Compensación
• En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)
• Reparcelación forzosa
• Decisiones Junta recurribles ante Administración
  (alzada)
• Ejercicio competencias públicas
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio
• Incumplimiento miembros JC deberes expropiación
  o reparcelación forzosa

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ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines
• Duración
• Condiciones y requisitos para incorporarse a la
  junta (propietarios o urbanizadores)
• Órganos de gobierno y facultades
• Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos
• Derechos y obligaciones de sus miembros
• Medios económicos y reglas aportaciones

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BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas
• Criterios de valoración de derechos reales
• Criterios de valoración de edificaciones
• Procedimiento contratación obras de urbanización
• Criterios valoración fincas resultantes
• Reglas adjudicación fincas a los miembros
• Reglas distribución beneficios y pérdidas

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (i)

• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)
• Consentimiento conjunto condueños propietario
  único
• No acuerdo decisión incorporación por 60 cuotas
• Expropiación cuotas no incorporadas
• Finca no inscrita en Registro Propiedad
• Proyecto equidistribución suficiente
  inmatriculación
• Doble inmatriculación (art. 10.1 RD 1093/1997)
• Interesados en proceso ambos titulares
• Resolución convencional o judicial
• Inscripción a quien acredite mejor derecho en
  juicio declarativo ordinario

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (ii)

• Titularidad controvertida (art. 10.3 RD
  1093/1997)
• Existencia de anotación preventiva de demanda de
  propiedad
• Inscripción finca resultado titular registral
  finca origen (traslado anotación preventiva)
• Titularidad desconocida
• Inscripción finca de resultado a favor de
  Administración actuante con carácter fiduciario y
  para entrega a quien acredite mejor derecho (art.
  10.2 RD 1093/1997)
• Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento
  de escrituras públicas constitución de juntas de
  compensación sin justificación totalidad de la
  superficie incluida en la unidad de ejecución ha
  sido plenamente identificada o notificación
  existencia de terrenos de titularidad desconocida
  o no acreditada (art. 190 LPAP).
• Propietario en desconocido paradero (art. 10.2
  RHU)
• Ministerio fiscal defensa de los intereses