Instrumentos financieros de liberaci

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Vivienda y pensión

• Instrumentos financieros de liberación de activos
  inmobiliarios como complemento de la pensión.
• Dr. Elena F Pérez Carrillo
• Área Derecho Mercantil
• Centro de Estudios y Documentación Europeos.
• Universidad de Santiago de Compostela

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Fuente principal El estudio realizado
Study on Equity Release Schemes in the EU Part I
General Report Project No. MARKT/2007/23/H Study
on Equity Release Schemes in the EU Part II
Country Reports Project No. MARKT/2007/23/H Stud
y on Equity Release Schemes in the EU Part III
Annexes Project No. MARKT/2007/23/H
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Autores y ejecución
Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud,
Dr. Elena F. Pérez-Carrillo, Dr. Achim Tiffe,
Michael Knobloch Institut für Finanzdienstleistung
en e.V. Rödingsmarkt 31/33 20459
Hamburg ...., gt 27 expertos
nacionales , gt 27 asociaciones de
consumidores gt administraciones
nacionales , proveedores por Estados Miembro
con este producto
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Ámbito y objeto

• Mecanismos de liberación de activos (vivienda)
  como suplemento de las pensiones (ERS)
• Mercado de crédito entidades financieras y de
  crédito-
• Productos en los 27 Estados de la UE
• Regulaciones y regímenes
• Problemática, reflexiones y propuestas

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Marco sociológico

• Alto porcentaje de propiedad de la vivienda
  habitual entre las personas mayores de 60 años
• Mercados financieros desarrollados
• Longevidad
• Incremento en el valor de los inmuebles a lo
  largo de décadas
• Progresivo abandono de los modelos familiares y
  culturales tradicionales
• Crisis del Estado de bienestar y de la
  sostenibilidad del modelo de pensiones

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(No Transcript)
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Instrumentos liquidez de activos. Definición
genérica

• Mecanismos de Liquidez de activos son
  productos de base contractual para transformar el
  activo fijo (inmobiliario) en activo monetario, o
  en servicios
• Generalmente operan como complemento a la pensión
  por edad, o enfermedad

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Delimitación comercial-financiera (ERS)

• Producto-servicio financiero, ofrecido por
  entidades financieras, crediticias y aseguradoras
  ( directamente o a través de intermediarios)
• Fuente de liquidez para el prestatario
• Permiten generalmente seguir habitando el
  inmueble
• Se basan en la venta (actual o futura) del
  inmueble para el reembolso/pago de los fondos
  usados para jubilaciones.

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(No Transcript)
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Tipos (ERS) Clasificación IFF-

• Modelo de Crédito
• Se mantiene la propiedad
• Se mantiene la ocupación
• Generalmente, se vende con la defunción, o en
  el momento pactado
• Se crea una carga hipotecaria (HIPOTECA INVERSA)
• Suele vincularse a un seguro
• Modelo de Venta
• Se transfiere la propiedad con el contrato

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Evolución
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(No Transcript)
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Desarrollo en Europa (ERS)

• Muy Desarrollado
• Reino Unido, Irlanda y (posiblemente España)
• Poco desarrollado
• Francia, Hungría, Italia, Finlandia, Suecia,
  Alemania o Austria
• Sólo modelo ventas
• Rumanía, Bulgaria
• Otros
• Bélgica, Malta, Grecia, Portugal, Polonia,
  Eslovaquia, Dinamarca, Países Bajos

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Entidades financieras en EU (2007)
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Valor del mercado
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Reino Unido

• Sale and Lease Back no ERS- peligros para
  consumidor-
• Lifetime mortgages (hipoteca) y Home reversion
  (modelo venta)
• Otros productos o desarrollo de los anteriores
  draw down products (línea de crédito)
• SHIP.- Safe Homes Income Plans.- Códigos de
  Conducta
• Papel importante de los intermediarios
• Autorización especial (Financial Services and
  Markets Act 2000), (sanción penal por violación)
• FSA.- Autoriza Lifetime mortgages (desde 2004) y
  Home reversion (desde 2007)
• FSA Supervisa publicidad- códigos conducta-
  clausulas abusivas en contratos

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España

• Modelo de Crédito
• Existe
• Existe una variedad que ofrece algún beneficio
  fiscales
• Modelo de Venta
• Existe en el ámbito privado
• Renta, servicios de apoyo a la dependencia
• Comercialmente ofrecido en el pasado

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Modelo español con beneficios fiscales

• Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
  modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
  Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas
  del sistema hipotecario y financiero, de
  regulación de las hipotecas inversas y el seguro
  de dependencia y por la que se establece
  determinada norma tributaria.
• hipoteca inversa
• préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca
• sobre un bien inmueble
• vivienda habitual del solicitante
• persona física de edad igual o superior a 65 años
  o afectada de dependencia
• su finalidad es la obtención de una renta
• periódica
• o única
• hasta un máximo determinado por un porcentaje del
  valor de tasación en el momento de la constitución

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Modelo español con beneficios fiscales

• Ley 41/2007 1, DA primera
• Entidades de crédito y
• Entidades aseguradoras autorizadas para operar en
  España
• Obligaciones
• Suministrar servicios de asesoramiento
  independiente a los solicitantes
• Valorar la situación financiera del solicitante y
  los riesgos económicos derivados de la
  suscripción
• Cumplir mecanismos que determine el Ministro de
  Economía y Hacienda para tal asesoramiento

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Solicitante ( y otros beneficiarios)

• Mayor de 65 años
• Dependiente
• Para ser legalmente reconocido
• proceso fijado en la ley y
• resultar declarado dependiente por el órgano
  evaluador de la Comunidad Autónoma
  correspondiente en cualquiera de sus grados
• Libro Blanco de Dependencia del Ministerio de
  Trabajo y Asuntos Sociales
• estado en el que se encuentran las personas que
  por razones ligadas a la falta o la pérdida de
  autonomía física, psíquica o intelectual, tienen
  necesidad de asistencia y/o ayudas importantes a
  fin de realizar los actos corrientes de la vida
  diaria y, de modo particular, los referentes al
  cuidado personal

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Garantía

• Vivienda habitual
• (DA 1- 10) Podrán constituirse hipotecas inversas
  sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de
  la vivienda habitual del solicitante no les
  serán de aplicación los apartados anteriores de
  esta disposición.
• Tasada
• Asegurada contra daños de acuerdo con LH
• Posibilidad de
• Transmisión anticipada (a elección del
  prestatario)
• Con sustitución de la garantía
• O (a elección del acreedor)
• Cancelación anticipada de la hipoteca

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Deuda ejecución de la garantía

• Sólo exigible por el acreedor ( garantía
  ejecutable) cuando
• Se transmita la vivienda habitual
• fallezca el prestatario - solicitante o,
• cuando fallezca el último de los beneficiarios

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Herederos

• Al fallecimiento del deudor hipotecario
• o, (si está previsto en el contrato),
• Al fallecimiento del último de los beneficiarios,
  
• Podrán
• No cancelar
• Acreedor recobra su crédito hasta donde alcancen
  los bienes de la herencia.
• Cancelar
• Plazo estipulado
• Abonando la totalidad de los débitos vencidos,
  con sus intereses
• Sin compensar por la cancelación

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Otro rasgo del régimen español

• Tratamiento de la aplicación de la renta
  obtenida a la obtención de rentas futuras (DA4
  Ley 41/2007)
• La renta obtenida puede servir para contratar un
  plan de previsión
• Deducible de la base imponible del IRPF
• La supervivencia por 10 años se identifica con la
  jubilación

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Beneficios?

• Escritura pública de constitución, subrogación,
  novación modificativa y cancelación
• Exención de la cuota de documentos notariales del
  Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos
  Documentados
• Aranceles correspondientes a Documentos sin
  cuantía en los honorarios notariales
• Honorarios registrales, aranceles de tomando
  como base la cifra del capital pendiente de
  amortizar, con una reducción del 90 .

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Problemática, reflexiones y propuestas

• Prestamistas riesgos
• Longevidad
• Mercado Inmobiliario
• Prestatarios
• Límite de edad?
• Información - Asesoramiento independiente
  obligatorio?
• Información a familiares o herederos?
• Cuestión cultural
• Mejor control sobre la información y
  asesoramiento a los prestatarios y en su caso- a
  sus familias