GESTI

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GESTIÓN URBANÍSTICA

• PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN

• SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
• EJECUCIÓN FORZOSA
• (...)

AGENTE URBANIZADOR
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Transformación del suelo urbanizable. General
SUELO URBANIZABLE
TRANSFORMACIÓN FÍSICA (Urbanización)
TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento
Urbanístico)
TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD (Gestión Urbanística)

• (Planes de sectorización)
• Planes Parciales
• (Estudios detalle, planes especiales, etc.)

COMPENS.
URBANIZADOR
COOP.
EXPROP.
Proyecto de Urbanización
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PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada
• Definición de la modalidad de gestión urbanística

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PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELOS AFECTADOS
• Suelo urbano (no consolidado)
• Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado)
• Suelo necesario para viales, espacios libres,
  zonas verdes y dotaciones públicas de carácter
  local
• Redes públicas locales
• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas
  generales que planeamiento general, en su caso,
  incluya o adscriba
• Redes públicas generales y supramunicipales
• Suelo correspondiente al 10 por 100 del
  aprovechamiento del sector correspondiente

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CESIONES DE SUELO LSM-01
m2s/100 m2e
Redes públicas supramunicipales 20
Redes públicas generales 70
Redes públicas locales 30
Total 120 m2s/100 m2e
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PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución
• Area de reparto
• Técnicas equidistribución
• Aprovechamiento tipo
• Aprovechamiento medio
• Aprovechamiento unitario de reparto
• Proyecto de equidistribución (reparcelación
  compensación)

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UNIDADES EJECUCIÓN

• Suelos acotados en el interior de sectores para
  llevar a cabo la actividad de ejecución del
  planeamiento
• Requisitos terrenos incluidos UE
• Espacio cerrado continuo o discontínuo
• Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector
  (o ámbito de actuación)
• Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

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SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada
• Compensación
• Concierto
• Ejecución empresarial
• Concurrencia
• Concesión de obra urbanizadora
• Ejecución pública
• Cooperación
• Expropiación
• Ejecución forzoza

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ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección
• Coherencia política urbanística
• Adecuada ponderación circunstancias concurrentes
• Objetivos a alcanzar
• Necesidades colectivas a satisfacer
• Medios económicos disponibles
• Capacidad gestión administración
• Preferencia sistemas privados

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MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA

• Modelo puro agente urbanizador
• Valencia (Ley 6/1994)
• Castilla-La Mancha (ley 2/98)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  alternativo
• Concesión de obra urbanizadora
• La Rioja (Ley 10/1998)
• Aragón (Ley 5/1999)
• Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  subsidiario
• Sistema de concurrencia
• Castilla y León (Ley 5/1999)
• Murcia (Ley 1/2001)
• Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación
• Madrid (Ley 9/2001)
• Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)
• Asturias (Ley 3/2002)
• Andalucia (Ley 7/2002)

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INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
• Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable
  sectorizado
• Durante un año desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria
• Suelo urbanizable no sectorizado
• Durante dos años desde publicación acuerdo
  aprobación definitiva plan general
• Transcurrido plazo iniciativa cualquier persona,
  aunque no sea propietaria

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PROCESO CONSTITUCION JUNTA COMPENSACIÓN

• Constitución de Comisión Gestora (Grupo Promotor
  o equivalente)
• Presentación de iniciativa o equivalente
• Planeamiento (plan parcial)
• Propuesta de Estatutos y Bases de Actuación
• Aprobación inicial por Ayuntamiento
• Información Pública
• Aprobación definitiva por Ayuntamiento
• Notificación a interesados y afectados
• Constitución de Junta de Compensación mediante
  escritura pública
• Posible escritura de adhesión
• Inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas
  Colaboradoras

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CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN

• Ente corporativo de Derecho público
• Personalidad jurídica propia
• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
  administrativa y constitución órganos directivos)
• Asume frente a municipio responsabilidad directa
  ejecución obras urbanización
• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
  sobre fincas aportadas (salvo limitaciones
  estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de
  apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora
• Gestoras de JC
• Comisión Gestora

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CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
  Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
• Plazo máximo incorporación Plazo posterior a
  constitución Junta de Compensación
• En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)
• Reparcelación forzosa
• Decisiones Junta recurribles ante Administración
  (alzada)
• Ejercicio competencias públicas
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio
• Incumplimiento miembros JC deberes expropiación
  o reparcelación forzosa

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ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines
• Duración
• Condiciones y requisitos para incorporarse a la
  junta (propietarios o urbanizadores)
• Órganos de gobierno y facultades
• Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos
• Derechos y obligaciones de sus miembros
• Medios económicos y reglas aportaciones

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BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas
• Criterios de valoración de derechos reales
• Criterios de valoración de edificaciones
• Procedimiento contratación obras de urbanización
• Criterios valoración fincas resultantes
• Reglas adjudicación fincas a los miembros
• Reglas distribución beneficios y pérdidas

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (i)

• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)
• Consentimiento conjunto condueños propietario
  único
• No acuerdo decisión incorporación por 60 cuotas
• Expropiación cuotas no incorporadas
• Herencia yacente
• Competencia del albacea (902.4º CC)
• Finca no inscrita en Registro Propiedad
• Proyecto equidistribución suficiente
  inmatriculación
• Doble inmatriculación (art. 10.1 RD 1093/1997)
• Interesados en proceso ambos titulares
• Resolución convencional o judicial
• Inscripción a quien acredite mejor derecho en
  juicio declarativo ordinario

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (ii)

• Titularidad controvertida (art. 10.3 RD
  1093/1997)
• Existencia de anotación preventiva de demanda de
  propiedad
• Inscripción finca resultado titular registral
  finca origen (traslado anotación preventiva)
• Titularidad desconocida
• Inscripción finca de resultado a favor de
  Administración actuante con carácter fiduciario y
  para entrega a quien acredite mejor derecho (art.
  10.2 RD 1093/1997)
• Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento
  de escrituras públicas constitución de juntas de
  compensación sin justificación totalidad de la
  superficie incluida en la unidad de ejecución ha
  sido plenamente identificada o notificación
  existencia de terrenos de titularidad desconocida
  o no acreditada (art. 190 LPAP).
• Propietario en desconocido paradero (art. 10.2
  RHU)
• Ministerio fiscal defensa de los intereses

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PROYECTO EQUIDISTRIBUCIÓN (ii)

• Instrumento jurídico/técnico de equidistribución
  mediante el cual se distribuyen entre los
  propietarios los beneficios y las cargas
  derivados de la ejecución del planeamiento en el
  suelo urbano no consolidado y en el urbanizable.
• Resultado necesario de las Bases de Actuación
• Define los derechos aportados
• Se valoran las fincas resultantes
• Se distribuyen los beneficios y las cargas
• Se adjudican a los junteros las fincas de
  resultado que les corresponda en función de sus
  derechos
• Se transmite al Ayuntamiento, los suelos y
  aprovechamiento edificable que le corresponda
  (10)
• Ámbito territorial Unidad de ejecución y
  terrenos adscritos

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PROYECTO COMPENSACIÓN (ii)

• Clases
• de propietario único (se limitará a expresar la
  localización de los terrenos de cesión
  obligatoria y de las reservas establecidas en el
  Plan, así como de las parcelas lucrativas) y
• de varios propietarios

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PROYECTO COMPENSACIÓN (iii)

• Contenido
• Memoria descriptiva de los antecedentes
  (planeamiento objeto de ejecución, identificación
  de la unidad, etc)
• Relación y circunstancias físicas y jurídicas de
  las fincas de origen descripción de los
  titulares y de las fincas aportadas, descripción
  de las cargas Descripción de las fincas
  resultantes, incluidas las de cesión obligatoria
• Determinación de la correspondencia entre las
  superficies o aprovechamientos aportados al
  proyecto y las fincas de resultado adjudicadas
• Determinación de la cuota que se atribuya a cada
  una de las fincas de resultado en la cuenta de
  liquidación del proyecto
• Superficies o parcelas que la propia Junta se
  reserve
• Compensaciones en metálico por diferencias de
  adjudicación

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PROYECTO COMPENSACIÓN (iv)

• Tramitación (RGU)
• Elaboración corresponde a la Junta de
  Compensación, conforme a las reglas contenidas en
  las Bases de Actuación.
• Audiencia previa a los propietarios periodo de
  audiencia, a todos los afectados por plazo de un
  mes.
• Aprobación por la Junta de Compensación acuerdo
  adoptado por la mayoría de sus miembros que a su
  vez representen 2/3 de las cuotas de
  participación.
• Aprobación definitiva por él Ayuntamiento una
  vez aprobado por la Junta, se somete al
  Ayuntamiento para su aprobación, debiendo
  aprobarlo si es conforme con la legalidad (acto
  reglado). El acuerdo de aprobación definitiva se
  publica en el BOP.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

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PROYECTO COMPENSACIÓN (v)

• Efectos
• Subrogación con plena eficacia real, de las
  antiguas por las nuevas parcelas, siempre que
  quede claramente establecida la correspondencia
  entre unas y otras
• Constituirá un título de adquisición originaria
  cuando no exista correspondencia entre las fincas
  adjudicadas y las antiguas
• Extinción de derechos y cargas incompatibles
• Cesión al Ayuntamiento del pleno dominio y libre
  de cargas de los terrenos que sean objeto de
  cesión obligatoria
• Las fincas resultantes quedarán afectadas, con
  carácter real, al pago del saldo de la cuenta de
  liquidación del proyecto de reparcelación aprobado