Evaluation des actifs naturels

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Evaluation des actifs naturels

• Cours du 6 décembre 2007
• G. Hollard

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Je suis en grève!!!

• Plutôt que daller manifester et de reporter le
  cours, je vais prendre 5 minutes pour vous
  expliquer ce qui se passe actuellement dans les
  universités et vous donner mon point de vue sur
  la situation
• Ma manière à moi de protester

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La méthode des prix hédonique

• Problématique générale évaluer isolément une
  dimension particulière de lenvironnement
  (paysage, espace vert, cours deau, aménagement,
  etc.)
• Par exemple, largent investi dans un projet de
  rénovation a-t-il généré des bénéfices importants
  ?

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Lévaluation idéale

• Idéalement, on aimerait pourvoir faire
  lexpérience suivante (cf un jour sans fin)
• On met en uvre les changements envisagés puis on
  observe ce qui se passe
• On remonte dans le temps, on ne fait rien puis on
  observe ce qui ce passe
• On compare le résultat de chacune des deux
  situations
• On en déduit limpact des mesures prises

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Lévaluation quasi-idéale

• Une autre possibilité, plus réaliste, consiste à
  trouver un cas où deux situations initialement
  semblables ont été soumises à des évolutions
  différentes
• On cherche à se rapprocher du cas idéal où toutes
  les variables pertinentes ont été neutralisées
  pour ne laisser varier que les variables
  importantes pour la dimension que lon souhaite
  évaluer

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Lexemple des cités radieuses

• Cinq cités radieuses ont été réalisées sur les
  mêmes plans, quatre en France (Marseille, Rézé,
  Firminy, Briey) et une en Allemagne à Berlin

Dans un cas de ce type, on peut par exemple
évaluer linfluence de lenvironnement en
contrôlant linfluence du bâti
Remarque utilisé à des fins légales, cf cas
Toulon/Brest
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Lévaluation réaliste

• Idée générale
• Identifier des situations similaires
• Décomposer les situations en autant de dimensions
  que possible (la limite vient souvent des données
  disponibles)
• Laisser varier toutes les dimensions
  simultanément
• Utiliser des méthodes statistiques pour recréer
  statistiquement léquivalent du toutes choses
  égales par ailleurs

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Reste à mettre des prix là-dessus

• Après avoir décomposé le bien selon plusieurs
  caractéristiques (Lancaster), il convient de
  chiffrer lapport de chacune delles
• On cherche donc un marché sur lesquels
  séchangent des biens dont le prix est sensible
  aux variations de chacune de caractéristiques
  identifiées Reflet marchand de phénomènes
  non-marchands
• Les variations du prix déquilibre sur ce marché
  seront alors imputées à une variation dune de
  ces caractéristiques
• On suppose donc implicitement que la dimension
  que lon veut évaluer est (faiblement)
  substituable à largent
• Dans le cas dun logement, typiquement, on
  contrôle par la surface, lexposition, la
  présence dun balcon, la qualité de limmeuble,
  la présence de commerce à proximité, etc. Notons
  que dans ce cas précis, même avec un très grand
  nombre de variables, on obtient des résultats
  bons sans plus
• En ce sens là, ce nest pas très différent de la
  méthode des coûts de transports (à condition de
  comparer prix déquilibre et nombre de visite)
• Très souvent, on utilise le marché immobilier

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La Scarpe

• Source Evaluation de la qualité des cours
  deau Une approche par la méthode des prix
  hédonistes appliquée à quatre cas détude.
  Virginie Fromon, Bertrand Zuindeau
• Douai est construite sur et autour de sa rivière.
  Cependant les multiples évolutions de lhistoire
  ancienne mais surtout récente (forte
  industrialisation, déficit de linfrastructure
  d'épuration, berges dégradées) ont conduit dans
  les années 70 à un constat alarmant sur létat de
  la Scarpe.
• Jean-Pierre SAUDEMONT, adjoint au maire de la
  Ville de Douai
• "Lorsque j'étais enfant, je me souviens avoir vu
  les poissons le ventre en l'air, venir respirer
  le peu d'oxygène qui restait encore présent à la
  surface de l'eau. Cela devait correspondre à des
  périodes où les usines en amont relâchaient leurs
  effluents dans la rivière. Alors les pompiers
  intervenaient pour brasser l'eau et y
  réincorporer de l'oxygène."
• "Nous-mêmes nous nous amusions à ce petit jeu
  on battait l'eau à coté d'un poisson et celui-ci
  repartait dans les minutes qui suivaient.

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La requalification de la Scarpe

• Arrivés à ce point critique, on assiste alors à
  un sursaut des acteurs en présence. La ville fait
  le choix de redonner à la Scarpe le rôle phare
  quelle a longtemps connu à Douai. Ce virage va
  alors seffectuer en plusieurs étapes, qui
  sétaleront de la moitié des années 70 à nos
  jours ainsi que sur deux fronts complémentaires
  la requalification des berges et la dépollution
  de leau.
• Lobjet de lévaluation est alors de donner une
  indication de la valeur dégagée par la Scarpe
• Pour cela, les auteurs se réfèrent au prix de
  limmobilier avec lidée de tester le gradient
  des prix à partir de la Scarpe

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Résultat de deux régressions simples
Léchantillon est constitué de 189 mutations
ayant eu lieu entre 1988 et 1998. Parmi ces
mutations figurent aussi bien des maisons
individuelles que des appartements.
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Quen pensez-vous ?

• Notamment
• Les résultats semblent-ils fiables ?
• Que peut-on en déduire sur linfluence de la
  Scarpe ?
• Que peut-on en déduire sur limpact de la
  rénovation ?
• Pouvez-t-on faire un autre type détude ?

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LOrge

• LOrge est un cours deau qui ressemble à
  beaucoup dégard à la Bièvre (requalification en
  coulée verte, amélioration de la qualité de
  leau, etc)
• Les aménagements sur les berges semblent plus
  avancés que le long de la Bièvre

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Situation générale
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Cest beau mais

• En revanche, la qualité de leau est sous doute
  plus problématique
• Situé en région parisienne, Lorge a servie de
  collecteur deaux usées, dans une zone qui sest
  rapidement urbanisée
• Doù un fort essor des zones imperméabilisées et
  sensibles hausse de risque de crue et hausse des
  dégâts potentiels
• A la différence de la Bièvre, il y a donc des
  enjeux spécifiques liés au risque dinondation

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Les inondations
En dépit des travaux, des épisodes de crue ont eu
lieu en 1978 et 1999. Lété 2007 a été
particulièrement chaud mais finalement les
systèmes mis en place ont suffit à éviter des
dégâts importants
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Les résultats
Léchantillon est constitué de 245 mutations
ayant eu lieu entre 1992 et le début de l'année
1999. Pour l'ensemble des mutations, nous n'avons
repris que celles relatives aux maisons
individuelles. Les immeubles n'ont pas ici été
pris en compte.
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Plus précisément
On peut se concentrer sur la variable éloignement
de la rivière, mesuré en nombre de rue la
séparant de lOrge
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Quen pensez-vous ?

• Interprétation ?
• Fiabilité ?
• Critique générale ?

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Le grand problème Avant/Après

• Le problème pour évaluer une action aussi longue,
  et complexe, quune rénovation est quil faudrait
  pouvoir faire la même étude avant et après.
• Cela plaide pour une attention accrue aux
  méthodes dévaluation avant la mise en uvre
• Trop souvent, on ne se soucie dévaluation que
  lorsque les projets sont terminés
• Il est souhaitable de définir les modalités de
  lévaluation dès la conception du projet
• Néanmoins avec les données sur limmobilier, on
  peut remonter le temps mais les choses sont alors
  plus compliquées

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Exemple la rénovation de la goutte dor à Paris

• Situation générale il sagit dun quartier à
  problèmes logement dégradé, voire insalubre,
  problèmes sociaux (notamment prostitution et
  drogue), etc
• A partir de 1985, la ville décide dun grand
  programme de réhabilitation qui se poursuit
  actuellement
• Idée utiliser lanalyse hédonique pour évaluer
  les bénéfices générés par cette rénovation
• Les résultats présentés sont tirés de larticle
   La Rénovation de la Goutte dOr est-elle un
  Succès ? Un diagnostic à lAide dIndices de Prix
  Immobilier  par F. Barthélémy, A. Michelangeli
  et A. Trannoy. Disponible en ligne.

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Les caractéristiques retenues
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Léquation clé
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Remarques

• La forme de léquation qui précède nest pas
  neutre puisquelle conditionne les résultats
  obtenus
• On a classiquement des problèmes de variables
  manquantes
• Egalement des problèmes de variables
  interdépendantes
• Cela entraîne des problèmes économétriques
  spécifiques pour lesquels il existe des solutions
  
• En général, ce type détude nécessite un bagage
  minimum en statistique, au moins pour avoir un
  avis critique

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Les coefficients par quartiers
On lit sur le graphique la valeur des
coefficients de léquation précédente
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Code des quartiers utilisé dans le graphique
précédent
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La variabilité des prix de limmobilier
Remarque contrairement aux idées reçus, les prix
bougent beaucoup, à la hausse comme à la baisse.
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Comparons maintenant ces différents quartiers à
Paris dans son ensemble
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Au final leffet nest pas très clair mais il
semble néanmoins quil y ait un effet positif
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Lévaluation par la méthode des prix hédonique

• Processus complexe à mettre en uvre
• Disponibilité des données souvent problématique
• Difficultés dinterprétation
• Résultats par forcement très probants du point de
  vue quantitatif
• MAIS
• Une significativité correcte est en général
  interprétable de manière qualitative
  (attraction/répulsion)
• Un bon moyen dapprendre beaucoup de choses sur
  des questions périphériques
• Très conseillée dans une visée de long terme où
  lon envisage plusieurs études autour du même
  thème et/ou des mises à jours fréquentes