Programme daction Logement

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Conférence de presse 16 novembre 2006
Nouvelle législation en matière de bail à loyer
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Statistiques générales

• 171.953 logements occupés au Grand-Duché (selon
  RGP de 2001)
• 114.509 logements en propriété ( 67 du parc
  total)
• 49.728 logements en location ( 29 du parc
  total)
• 
  
• Nombre total de logements loués vides 37.448
  (75 du parc locatif)
• 61 en appartement
• 39 en maison individuelle
• ? des logements loués vides est situé à
  Luxembourg-ville
• ? dans les communes urbaines grandes
  communes du pays

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• Textes législatifs en matière de bail à loyer
• loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
  dhabitation et modifiant certaines dispositions
  du Code civil
• ? remplace lancienne loi modifiée du 14
  février 1955
• ? entrée en vigueur
• dispositions spéciales,
  impératives
• Code civil (articles 1708 à 1831)
• droit commun (dispositions
  générales, supplétives)
• Loi du 21 septembre 2006 loi spéciale dérogeant
  au droit commun
• ? les
  dispositions de la nouvelle loi priment le Code
  civil

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• Loi du 21 septembre 2006
• sapplique à des logements à usage dhabitation
  loués à des personnes physiques
• ? immeubles affectés à un usage commercial
• ? logements loués à des personnes morales
• ? résidences secondaires
• ? garages (si elle nest pas un accessoire du
  logement)
• ? logements dans des structures dhébergement
  spéciales
• fixation du loyer abandon de la
  différenciation entre immeubles construits avant
  le 10 septembre 1944 et ceux érigés après
• mesure la plus
  importante prévue par la nouvelle loi

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1. La fixation du loyer
Loyer annuel maximal (pour un logement
non-meublé)
5 du capital investi
? système uniforme de fixation des loyers pour
tous les logements de la catégorie moyenne
- quel que soit leur date de construction -
tous les bailleurs de ces logements sont
maintenant sur un pied dégalité (?
stimuler les investissements) ? ?
logements locatifs du Fonds du logement, SNHBM et
communes (soumis au RGD du 16 novembre 1998)
exception art. 28, al. 4 L1979
(lt25)) ? ? logements de luxe

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Autres modifications importantes par rapport au
régime ancien

• Capital investi
• - Tous les travaux damélioration, à
  lexception des réparations locatives et de
  menu entretien, peuvent être incluses dans le CI
• - Option pour le bailleur ? fixation forfaitaire
  du coût du terrain
  à 20 du CI (cf. matière
  fiscale)
• - Précisions dans la loi ? p.ex. si désaccord
  entre les parties
• Adaptation du loyer
• - Mécanismes dadaptation du loyer dorénavant
  aussi applicables aux logements
  davant-guerre
• 1. réévaluation du capital investi
• 2. système de la décote
• 3. adaptation périodique des loyers

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• Décote
• but inciter le bailleur à remplir
  régulièrement
• son obligation dentretien
• - uniquement si construction gt 15 ans (?20
  ans)
• - compensation report possible
• - la partie  terrain  ? prise en
  considération (!)

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• Exemple

Logement avec 8 pièces construit à Luxbg. en 1931
pour un prix total de 4.000 - coefficient de
réévaluation pour 1931 17,16
? capital investi réévalué 4.000 x 17,16
68.640 - construction gt 15 ans, donc décote
à déduire (à partir de 1946) 30 périodes de 2
ans 60 de 68.640 41.184 ? capital
investi réévalué et décoté 27.456 - si le
bailleur a investi dans la maison 68.640 x 0,05
12 286 - si le bailleur na rien investi
dans la maison loi de 2006 loyer
mensuel maximal 27.456 x 0,05 12 114,4
loi de 1955 forfait 8 pièces x 1.000
8.000 LUF 198 ? si rien
investi, le loyer naugmente pas avec la nouvelle
loi
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2. Contrats de bail conclus avant le 1er
novembre 2006
? Dispositions transitoires

• si le bailleur veut adapter le loyer au niveau
  de la nouvelle loi
  une notification écrite préalable du bailleur
  est nécessaire
• chaque locataire peut alors dénoncer le contrat
  endéans 3 mois
• si le locataire ne dénonce pas le contrat si
  laugmentation du loyer est supérieure à 10
  hausse par tiers annuels
• ? MESURES SOCIALES (équité)
• logements de luxe au sens de la loi de 1955
  continuent à courir sous lancien régime jusquà
  lexpiration du bail
• modifications apportées au Code civil
  sappliquent immédiatement aux contrats en cours

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3. Les logements de luxe

• nouvelle définition de la notion de logements
  de luxe

• 2 variantes du critère coût
• ne sont pas soumis aux règles de fixation
  du loyer
• - les logements dont le loyer mensuel est
  gt 269 (n.i. 100)
• ? octobre 2006 1.892
• - les logements dont le capital investi
  dans la construction
• a) par m² de surface utile dun appartement
  (copropriété) est gt 618 (n.i. 100)
  ? 2005 3.790
• b) par m² de surface utile dhabitation dune
  maison unifamiliale est gt 450 (n.i.
  100) ? 2005 2.760

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• 2e condition le logement doit disposer dun
  confort moderne, non-standard
  (large pouvoir dappréciation
  des tribunaux)
• 3e condition le contrat de bail doit
  obligatoirement contenir une clause qui
• stipule clairement
• (1) quil sagit dun logement de
  luxe au sens de la loi, et
• (2) quil nest pas soumis aux
  articles 3 à 5 de la nouvelle loi
• pas de prorogation automatique légale des baux
  pour ces locataires
• le contrat de bail dun logement de luxe peut
  contenir une clause de valeur
• N.B. interdiction dune telle clause pour les
  autres baux dhabitation (pas de
  remboursement rétroactif des sommes librement
  payées)

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4. Les charges locatives - La garantie locative

• possibilité dune adaptation du montant des
  acomptes au cours du bail
• si logement locatif soumis au statut de la
  copropriété
• les décomptes approuvés en A.G. des
  copropriétaires sont présumés justifiés
  (présomption simple)
• fixation forfaitaire des avances sur charges
• garde-fou forfait doit correspondre à la
  consommation et aux charges normales du
  locataire
• possibilité dune adaptation en cours de bail

• Extension du champ dapplication de la garantie
  locative
• Le bailleur ne peut refuser une GL sous forme
  dune garantie bancaire
  (même en cours de bail)

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5.  Professionnalisation  des commissions des
loyers

• imposer aux parties une tentative darrangement
  à lamiable avant la convocation de la
  commission des loyers ? le réclamant
  doit notifier son intention à lautre par écrit,
  sinon irrecevabilité de la
  demande !
• mission de conciliation des commissions des
  loyers (? tribunal) ? éviter des recours
  judiciaires
• actuellement chaque commune doit avoir une
  commission des loyers ? il convient de
  les regrouper pour diminuer leur nombre
  communes 6.000 habitants au moins 1
  commission communes lt 6.000 habitants
  plusieurs communes
  ont en commun 1 commission
• possibilité dun arbitrage
• disposition transitoire régime ancien maintenu
  pour linstant (? RGD)

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6. Missions incombant aux autorités communales

• mission légale des communes dassurer - dans la
  mesure du possible - le
  logement de toutes personnes domiciliées sur leur
  territoire
• Interdiction de transformer des habitations en
  locaux commerciaux
• ? autorisation expresse et préalable du
  collège des bourgmestre et échevins
  obligatoire
• ? sanctions dans la loi !
• Possibilité pour une commune
• - obliger les propriétaires de déclarer les
  immeubles non-occupés (sanction
  maintenant possible)
• - demande de renseignements pour élaborer un
  cadastre des loyers
• Procédure simplifiée pour disposer des biens
  meubles entreposés et non-retirés par une
  personne expulsée

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7. La durée du bail

• maintien de la prorogation automatique légale
  des baux
• 3 exceptions
• 1) besoin personnel (du bailleur et de
  membres de sa famille)
• 2) le locataire ne remplit pas ses
  obligations
• (p.ex. non-paiement de loyers)
• 3) autres motifs graves et légitimes
• (p.ex. démolition de limmeuble)
• Nouveautés
• - besoin personnel étendu jusquau 3e degré
  inclus
• - toute forme doccupation admise (besoin
  professionnel)

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8. Le maintien du bail

• protection nouvelle en cas dabandon ou de décès
  du locataire
• Bénéficiaires
• - conjoint (qui a cohabité avec le locataire)
• - partenaire (ayant vécu en couple avec
  celui-ci)
• - enfants / grands-parents du locataire
• - concubin (ayant vécu ensemble avec le
  locataire)
• Pour éviter des abus ? 2 conditions cumulatives
  à remplir
• (exception conjoint, partenaire)
• - avoir vécu ensemble avec le locataire
  pendant au moins 6 mois
• - avoir déclaré son domicile à la commune
  dans ce logement

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9. Le déguerpissement du locataire
A. Procédure de droit commun (possibilité de
demander des sursis)
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B. Nouvelle procédure en cas de besoin personnel
du bailleur
1. En cas de demande de prolongation du délai
de résiliation
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2. Absence de demande de prolongation du délai
de résiliation
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C. Procédure spéciale en cas de vente du logement
loué
1. En cas de demande de prolongation du délai
de résiliation
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2. Absence de demande de prolongation du délai
de résiliation
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Loi du 21 septembre 2006 bon compromis entre la
protection nécessaire des locataires et lattente
raisonnable de rémunération des bailleurs (suite
à leurs investissements) Pour faciliter la
compréhension de la nouvelle législation
? Nouvelle publication de 183 pages -
avec commentaires, graphiques et exemples
- avec tous les textes légaux -
ce livre peut être retiré (ou commandé)
gratuitement auprès du Ministère
(consultation sur Internet
www.logement.lu)
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Mesdames et Messieurs, je vous remercie pour
votre attention.

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