NORMAS URBAN

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NORMAS URBANÍSTICAS, ORDENANZAS
2
ORDENANZAS

• Constituyen el cuerpo normativo específico de la
  ordenación urbanística del ámbito del Plan
  Parcial.
• Prevalecen sobre los restantes documentos del
  Plan Parcial para todo lo que en ellas se regula
  sobre desarrollo, gestión y ejecución del
  planeamiento.
• Se tendrá en cuenta lo previsto en las Normas
  Urbanísticas del PG.

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LA MANZANA Y LA PARCELA COMO UNIDADES BÁSICAS DEL
DISEÑO

• Manzana
• Es el espacio delimitado por las vías y destinado
  a la edificación, a la estancia y a la
  privacidad.
• Es la unidad básica de la planta y de la
  ordenación del espacio urbano.

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LA MANZANA Y LA PARCELA COMO UNIDADES BÁSICAS DEL
DISEÑO

• Parcela
• Toda superficie real de terreno delimitada o
  deslindada como unidad predial y registrada. Una
  parcela queda definida por los linderos.
• Unidad elemental de la trama urbana,
  caracterizada por una serie de parámetros
• regularidad o irregularidad
• extensión o superficie
• dimensiones de sus linderos

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CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE

• Son las condiciones que debe cumplir una parcela
  para poder ser edificable.
• Linderos
• Alineación oficial, exterior o pública
• Superficie de parcela
• Parcela mínima
• Parcela edificable
• Solar

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CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE

• Linderos
• Son las líneas perimetrales que delimitan una
  parcela y la separan de las colindantes.
• Lindero frontal
• es el lindero que al menos toda parcela debe
  tener por la que se realiza el acceso. Los
  restantes se denominan linderos laterales y
  testero el opuesto al frontal.
• La alineación exterior o pública la línea
  señalada por la ordenación para establecer el
  límite que separa los suelos destinados a viales
  o espacios libres de uso público de las parcelas
  privadas edificables.
• Superficie de la parcela
• la dimensión de la proyección horizontal del área
  comprendida dentro de los linderos de la misma.

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CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE

• Parcela mínima
• Es la superficie que desde el Plan General, en la
  norma zonal o en la ordenanza particular del
  planeamiento correspondiente se defina como
  mínima para que una parcela pueda ser edificable.
• Parcela edificable
• Es la parte de la parcela comprendida dentro de
  las alineaciones oficiales.
• Solar
• Parcelas de suelo urbano aptas para la
  edificación que cumplan los siguientes
  requisitos
• Estar dotados de acceso rodado, abastecimiento de
  agua, evacuación de aguas y suministro de energía
  eléctrica.
• Que las vías previstas en el planeamiento con las
  que linde la parcela tengan pavimentada la
  calzada y encintado de aceras.
• Que tengan señaladas las alineaciones y
  rasantes.

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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• Son las que determinan el emplazamiento de las
  construcciones dentro de la parcela edificable, y
  se definen en las normas zonales o en las
  ordenanzas particulares del planeamiento
  correspondiente.
• Los elementos de referencia son el conjunto de
  parámetros según los cuales se determina la
  posición del edificio en la parcela
• REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA
• REFERENCIAS ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA
• REFERENCIAS PROPIAS DEL EDIFICIO
• POSICIÓN DEL EDIFICIO RESPECTO A LA ALINEACIÓN

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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA
• Los linderos
• La alineación exterior o pública la línea
  señalada por la ordenación para establecer el
  límite que separa los suelos destinados a viales
  o espacios libres de uso público de las parcelas
  privadas edificables.
• La alineación interior o privada Indica la parte
  de parcela que como mínimo debe estar libre de
  edificación.
• Alineación virtual en plantas superiores línea
  que señala el planeamiento para establecer la
  posición de la fachada del edificio en plantas
  por encima de la baja.

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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• REFERENCIAS ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA
• Sirven para determinar la cota o nivel de la
  implantación de la urbanización y de la
  edificación.
• RASANTE
• Es el perfil longitudinal del eje de la vía
  pública, base para medir la altura, generalmente
  la máxima permitida a la edificación
• Magnitud de referencia fundamental de conceptos
  como
• Edificación bajo rasante o sobre rasante
• Cota de profundidad de los servicios urbanos
• COTA NATURAL DEL TERRENO
• es la altitud relativa de cada punto del terreno
  antes de ejecutar la obra urbanizadora.
• COTA DE ORIGEN Y REFERENCIA
• Es la que define el planeamiento como origen para
  la medición de la altura del edificio.

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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• REFERENCIAS PROPIAS DEL EDIFICIO
• CERRAMIENTO
• La cerca situada sobre los linderos que delimitan
  la parcela.
• FACHADAS
• Aquellas superficies que junto con las cubiertas,
  por encima del terreno, separan el espacio
  edificado del no edificado, conteniendo en su
  interior todos los elementos constructivos del
  alzado del edificio, a excepción de los que se
  consideren salientes autorizados (balcones,
  terrazas, etc.), de los aleros y de las cornisas.
  
• Según su posición en el edificio pueden ser
• Exteriores cuando son visibles desde las vías o
  espacios libres en general.
• Interiores las que delimitan los patios de
  parcela cerrados.
• Medianeras aquellas superficies verticales que
  se sitúan sobre linderos de la parcela que no
  reúnen la condición de alineación oficial. (Aquel
  paramento o lienzo de la edificación que es común
  con una construcción o edificación colindante,
  está en contacto con ella).
• LÍNEA DE EDIFICACIÓN
• La intersección de los planos de fachada de las
  plantas bajas de un edificio con el terreno.

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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN RESPECTO A LA
  ALINEACIÓN
• Respecto a la alineación oficial, la edificación
  y/o el cerramiento podrá estar en alguna de estas
  situaciones
• Alineada cuando la línea de edificación o el
  cerramiento son coincidentes con la alineación
  oficial.
• Fuera de alineación cuando la línea de
  edificación o el cerramiento es exterior a la
  alineación oficial.
• Remitida o retranqueda cuando la línea de
  edificación o el cerramiento es interior a la
  alineación oficial.
• Retranqueo distancia o anchura de la franja de
  terreno comprendida entre la línea de edificación
  y la alineación exterior, medida sobre una recta
  perpendicular.

Alineación exterior
Retranqueo
Línea de edificación
Fondo edificable
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CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

• FONDO EDIFICABLE
• Se utiliza para señalar la posición en que debe
  situarse la fachada interior de un edificio, y
  expresa cuantitativa y no gráficamente la
  distancia que debe existir entre cada punto de
  aquélla y la alineación exterior, medida
  perpendicularmente a ésta.
• ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN EN LA
  PARCELA
• Aquella parte de la parcela que puede ser ocupada
  por la edificación, al aplicar las condiciones de
  posición del edificio.
• OCUPACIÓN O SUPERFICIE OCUPADA
• La superficie comprendida dentro del perímetro
  formado por la proyección de los planos de
  fachada sobre un plano horizontal.

Área de movimiento
Superficie de parcela
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CONDICIONES DE OCUPACIÓN DEL EDIFICIO EN LA
PARCELA

• Son las que definen la superficie de parcela que
  pueda ser ocupada por edificación, y la que debe
  permanecer libre de construcciones.
• SUPERFICIE OCUPABLE
• La superficie de parcela edificable susceptible
  de ser ocupada por la edificación si es posible
  la determinación de ésta.
• SUPERFICIE OCUPADA
• Sobre rasante es la superficie comprendida
  dentro de la línea de edificación.
• Bajo rasante es la superficie en proyección
  horizontal de las plantas bajo rasante admitidas
  por la norma zonal
• COEFICIENTE MÁXIMO DE OCUPACIÓN
• Relación entre la superficie máxima ocupable y la
  total de la parcela edificable.
• SUPERFICIE LIBRE DE PARCELA
• La superficie no ocupada por la edificación en
  ningún caso.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

• Son aquellas que limitan la dimensión de las
  edificaciones que pueden construirse en una
  parcela.
• EDIFICABILIDAD TOTAL O SUPERFICIE EDIFICADA
  TOTAL
• Es la suma de las superficies edificadas de cada
  una de las plantas que componen el edificio.
  Medida en m2t
• SUPERFICIE EDIFICABLE
• Es el valor que señala la ordenación para limitar
  la superficie edificada total que puede
  construirse en una parcela o cualquier otro
  ámbito.
• Este parámetro puede venir señalado en la
  ordenación de diferentes formas
• Por el coeficiente de edificabilidad
• Por la conjunción de determinaciones de posición,
  forma, altura y volumen de la edificación

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

• SUPERFICIE EDIFICADA POR PLANTA
• La superficie comprendida entre los límites
  exteriores de cada una de las plantas de la
  edificación.
• Quedan excluídos
• Los soportales
• Los pasajes de acceso a espacios libres públicos
• Los patios interiores que no estén cubiertos
• Las plantas bajas porticadas (excepto las
  porciones cerradas que hubiera en ellas)
• Las construcciones auxiliares cerradas con
  materiales translúcidos y construidos con
  estructura ligera desmontable
• Los elementos ornamentales en cubierta
• Deben tenerse en cuenta las plantas subterráneas
  o semisubterráneas a menos que se indique lo
  contrario.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

• SUPERFICIE ÚTIL POR PLANTA
• La que resulta de restar a la superficie
  edificada por planta la superficie de todos los
  espacios excluidos y la superficie de los
  espacios comunes necesarios para la distribución
  en el interior del edificio, huecos de escaleras,
  ascensores, vestíbulos y distribuidores.
• COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD
• Relación entre la superficie total edificable o
  edificabilidad total y la superficie de la
  parcela o ámbito de suelo que se tome como
  referencia.
• Edificabilidad Neta cuando el coeficiente de
  edificabilidad se expresa como relación entre las
  superficie total edificable y la superficie de la
  parcela edificable.
• Edificabilidad Bruta cuando el coeficiente de
  edificabilidad se expresa como relación entre las
  superficie total edificable y la superficie total
  de un ámbito de ordenación.

Ce m2t / m2s
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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• Son las que definen la organización de los
  volúmenes y la forma de las construcciones.
• ALTURA DEL EDIFICIO
• La dimensión vertical de la parte del edificio
  que sobresale del terreno expresada en unidades
  métricas o en número de plantas del edificio.
• Parámetro básico de ordenación.
• Como base para la medición se debe tomar la cota
  cero la cota de nivelación de la planta baja.
• ALTURA DE CORNISA
• Es la que se mide hasta la intersección de la
  cara inferior del forjado que forma el techo de
  la última planta con el plano de la fachada del
  edificio.
• Por encima se admites construcción de
  antepechos, barandillas y remates ornamentales
• ALTURA DE CORONACIÓN
• Es la que se mide hasta el nivel del plano
  superior de los petos de protección de la
  cubierta.
• Por encima se admiten vertientes de la cubierta,
  los remates de las cajas de escaleras, casetas de
  ascensores, depósitos, etc.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• ALTURA TOTAL
• Es la que se mide hasta el elemento más alto del
  edificio.
• Por encima sólo se admiten chimeneas de
  ventilación o evacuación de humos, calefacción y
  acondicionamiento de aire y los paneles de
  captación de energía solar.
• ALTURA DE PISO O DE PLANTA
• La distancia vertical entre las caras superiores
  de los forjados de dos plantas consecutivas.
• ALTURA LIBRE
• La distancia vertical entre la cara superior del
  pavimento terminado de una planta y la cara
  inferior del forjado del techo de la misma planta
  o del falso techo, si lo hubiere.
• H mín 2,6 o 2,7 m.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• PLANTA
• Toda superficie horizontal practicable, cubierta
  y acondicionada para desarrollar en ella alguna
  actividad.
• TIPO DE PLANTAS
• Sótano aquella planta en que más de un 50 de la
  superficie edificada, tiene su techo por debajo
  de la cota de planta baja del edificio.
• Semisótano aquella planta en que más de un 50
  de la superficie edificada tiene el plano del
  suelo inferior a la cota de planta baja y el
  plano del techo por encima de dicha cota.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• Baja planta que en más de un 50 de la
  superficie edificada es coincidente con l a cota
  de referencia del edificio. Puede ser escalonada
• Entreplanta es la planta que en su totalidad
  tiene el forjado del suelo en una posición
  intermedia entre los planos de pavimento y techo
  de una planta baja o de piso.
• Ático es la última planta de un edificio, cuando
  su superficie edificada es inferior a la normal
  de las restantes plantas y sus fachadas se
  encuentran separadas del resto de los planos de
  fachada del edificio.
• Bajo cubierta planta, eventualmente
  abuhardillada, situada entre la cara superior del
  forjado de la última planta y la cara inferior de
  los elementos constructivos de la cubierta
  inclinada.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• ALTURA MÁXIMA
• Es la señalada por el planeamiento como el valor
  límite en el que puede situarse el nivel de
  cornisa o de coronación o la altura total del
  edificio correspondiente.
• Cuando se establezca la altura por número de
  plantas y unidades métricas, ambas habrán de
  respetarse.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS
• EDIFICACIÓN AISLADA O EN BLOQUES ABIERTOS
• La que está exenta en el interior de una parcela,
  sin que ninguno de sus planos de fachada esté en
  contacto con las propiedades colindantes.
• EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA O ENTRE
  MEDIANERAS
• La que tiene líneas de edificación coincidentes,
  con los linderos laterales.
• EDIFICACIÓN AGRUPADA EN HILERA O ADOSADA
• Es la variante de construcción entre medianeras
  cuando la edificación se destina a uso
  residencial en la categoría de vivienda
  unifamiliar.

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CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS

• EDIFICACIÓN PAREADA
• Aquella en que las edificaciones cumplen la
  condición de medianeras en un único lindero,
  estando aislada en los restantes.
• EDIFICACIÓN EN PARQUE INDUSTRIAL
• Aquella organización urbana que posibilita la
  implantación de actividades productivas
  avanzadas, o de alta tecnología. Su calificación
  es el uso industrial en coexistencia con el
  terciario de oficinas.
• EDIFICACIÓN EN INDUSTRIA TRADICIONAL
• Aquellas actividades productivas insertas en
  espacios urbanos cuyo conjunto no reúne las
  condiciones características de los parques
  industriales. Su calificación es el uso
  industrial.