Bild 1

1
FASTIGHETSFÖRVÄRV DUE DILIGENCE
26 November 2007 Advokat David Berggren
(david.berggren_at_hamilton.se)
2
Förvärvsprocessen

• Allmän information om köpeobjektet,
  sekretessavtal, letter of intent
  (avsiktsförklaring) etc.
• Säljaren sätter samman Due Diligence-material
• Köparen genomför DD
• Avtalsförhandlingar
• Avtalsundertecknande (signing)
• Tillträde (closing)
• Ytterligare undersökningar av garantierna

3
Fastighetsförvärv

• Köp av fastighet
• Köp av aktier/andelar
• Fastighetsbildningsåtgärder

4
Val av förvärvsmetod

• Påverkas av skatteutfall
• Fastighetsrelaterad skatt
• Stämpelskatt
• Bolagsrelaterad skatt
• Köparen moms, skattemässigt ingångsvärde
• Säljaren realisationsvinst (ej skatt vid
  försäljning av dotterbolagsaktier)

5
1. Köp av fastighet

• Jordabalken
• formalavtal (JB 41)
• felregler (konkreta resp. abstrakta fel)
• undersöknings- resp. upplysningsplikt
• Stämpelskatt

6
Fel enligt JB

• Feltyperna i 4 kap. JB kan delas in i konkreta
  och abstrakta fel
• KONKRETA FEL
• Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer
  överens med vad som följer av avtalet. Med vad
  som följer av avtalet avses dels rena garantier
  men även enuntiationer inkluderas av uttrycket.
• ABSTRAKTA FEL
• Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten
  i något avseende avviker från normal standard.

7
Fel enligt JB (forts.)

• ABSTRAKTA FEL
• Rättsligt fel när köparens av någon anledning
  inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan
  begränsningar (ex. panträtter, tvesala).
• Rådighetsfel andra begränsningar ifråga om
  köparens möjligheter att använda fastigheten än
  sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov)
• Faktiska fel en avvikelse från vad köparen med
  fog kunnat förutsätta vid köpet

8
Upplysningsplikt enligt JB

• Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid
• totala påföljdsfriskrivningar, och
• svårupptäckta fel (ursäktligt att köparen inte
  upptäckt felet vid sin undersökning och det vore
  otillbörligt om säljaren undgick ansvar)
• Upplysningsplikten förutsätter vetskap

9
Undersökningsplikt enligt JB

• Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha
  upptäckt felet vid en sådan undersökning av
  fastigheten som varit påkallad med hänsyn till
  (JB 419 2 st.)
• fastigheten skick,
• den normala beskaffenheten hos jämförliga
  fastigheter, samt
• omständigheterna vid köpet

10
Fastighetsöverlåtelseavtalet

• Överlåtelse
• Köpeskilling
• Tillträde
• Köpeskillingens erläggande
• Åtgärder på Tillträdesdagen
• Säljarens garantier
• - Äganderätt
• - Inteckningar och andra belastningar
• - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler
  och tvister
• - Miljö

11
Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.)

• Försäkringar
• Fastighetens skick m.m.
• Fördelning av kostnader och avkastning m.m.
• Farans övergång och försäkring
• Skadestånd
• Inskrivningskostnader m.m.
• Tillstånd
• Kontraktsinnehåll
• Köpebrev

12
2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier)

• Köplagen
• Jordabalken är ej tillämplig
• Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet
  (motsvarande direkt köp av fastighet)

13
Fel enligt köplagen

• Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet
  inte överensstämmer med vad som följer av avtalet
  (17 1 st. KöpL)
• Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan
  användas för det ändamål liknande köpeobjekt
  används för och om det föreligger avvikelser från
  vad köparen med fog kunnat förutsätta angående
  köpeobjektet
  (17 2 och 3 st.
  KöpL)

14
Undersökningsplikt enligt köplagen

• Köparen får inte åberopa fel (20 KöpL)
• som han måste ha känt till eller
• 2. som han borde märkt vid en undersökning
• - som han gjort eller
• - som säljaren uppmanat honom att göra
• Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen

15
Vad är syftet med överlåtelseavtalet?

• Medvetandegöra risker
• Fördela risker och möjligheter mellan parterna
• Undvika oklarheter i väsentliga frågor
• Checklista över väsentliga frågor

16
Aktieöverlåtelseavtalet

• Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar,
  fastställande)
• Tillträde (tidpunkt och åtgärder)
• Villkor
• Garantier (innehåll och betydelse)
• Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp)
• Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud)
• Övriga bestämmelser

17
Aktieöverlåtelseavtalet (forts.)

• Garantier
• Bolagets och dess kapital
• Bolagets redovisning
• Tillgångarna
• Personal och försäkringar
• Skatter
• Fast egendom
• Immateriella rättigheter

18
Miljöbalken

• Förorenade områden (10 kap. MB)
• Såväl mark- och vattenområden som byggnader och
  anläggningar omfattas
• I första hand är verksamhetsutövaren
  (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade
  områden
• Solidariskt ansvar mellan olika
  verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande
  till förorenaren.
• Omvänd bevisbörda
• Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i
  visst fall

19
Förvärvslagstiftning

• Förköpslagen
• Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd)
• Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt
  att förvärva hyresfastighet för ombildning till
  bostadsrätt)

20
Förköpslagen

• Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fast
  egendom med undantag för (3 FL)
• permanent- och fritidsbostäder (under 3 000 kvm)
• staten är säljare eller köpare
• vissa släktköp
• exekutiv auktion
• andelsförsäljning
• Förköpslagen gäller endast vid köp av fast
  egendom och sålunda inte vid köp av bolag/aktier

21
Hyresförvärvslagen

• Förvärvsanmälan skall ske till kommunen vid
  förvärv av fastighet taxerad som hyreshusenhet
  vid bl.a. köp, byte eller gåva (1 HFL)
• Förvärvsanmälan skall även ske vid förvärv av
  aktier eller andelar i bolag som äger
  hyresfastighet (8 HFL)
• Förvärvsanmälan skall ske inom tre månader från
  det att förvärvet skedde (avtalsdagen) annars är
  förvärvet ogiltigt (5 HFL)

22
Ombildningslagen

• Bostadsrättsförening har rätt att förvärva
  fastighet för ombildning av hyresrätt till
  bostadsrätt
• intresseanmälan från BRF antecknad i
  fastighetsregistret ((3 OL)
• hembudsskyldighet (6 OL)
• undantag (oskäligt) (6 OL)

23
Lagfart

• Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre
  månader efter det att den handling på vilket
  köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades
  (JB 202 1 st.)
• Om köpet är beroende av villkor (köpebrev, förköp
  m.m.) räknas tiden från det att köpet är
  fullbordat (JB 202 2 st.)
• Vilande lagfart i vissa fall (förköpsrätt,
  bevittning)

24
Stämpelskatt

• Skattesats
• juridisk person 3
• fysisk person 1,5
• Fastighetens värde
• det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet
• Uppskov vid
• koncerninterna förvärv
• Transportköp
• skattebefrielse vid vidareförsäljning

25
Transportköp

• Skattebefrielse för transportköp erhålls om en
  fastighet överlåts vidareförsäljs utan att
  villkoren ändras annat än med avseende på (7 1
  st. SL)
• när fastigheten skall tillträdas,
• när och hur betalning skall ske.
• Skattebefrielse utgår för endast för det första
  köpet (köpen) stämpelskatt skall således
  erläggas för det senaste köpet.

26
3. Fastighetsbildning

• Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken
  fastighetsindelning ändras eller servitut bildas,
  ändras eller upphör (11 FBL).
• Nybildning
• avstyckning (10 kap. FBL)
• klyvning (11 kap. FBL)
• sammanläggning (12 kap. FBL)
• Ombildning
• fastighetsreglering (5 kap. FBL)

27
Fastighetsreglering

• Genom fastighetsreglering får mark överföras från
  en fastighet till en annan fastighet (51 FBL)
• Vederlag kan erläggas i form av mark eller i
  pengar (52 FBL)
• Fastighetsregleringen sker genom en
  lantmäteriförrättning
• Tillträde till fastigheten sker efter det att
  lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (530 FBL)

28
Fastighetsreglering

• Fördelar
• Förköpslagen är inte tillämplig
• Hyresförvärvslagen är inte tillämplig
• Ombildningslagen är inte tillämplig
• Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej
  lagfart)
• Nackdelar
• Kan ta lång tid
• Beroende av lantmäteriets beslut

29
Due Diligence (DD)

• Vad är Due Diligence?
• Olika typer av Due Diligence
• När görs Due Diligence?
• Vem gör Due Diligence?
• Vad är syftet?
• Hur genomförs Due Diligence?

30
Vad är Due Diligence?

• Företagsgenomsyn
• Due Diligence Påkallad aktsamhet, vederbörlig
  omsorg
• Anglosaxiskt begrepp principen om caveat emptor
• - inte
  lika uttalad i Sverige
• Köplagen ej undersökningsplikt generellt, dock
  på säljarens uppmaning (jfr. JB)

31
Undersökningsområden

• Juridisk advokatbyråer
• Finansiell/redovisnings revisionsbyråer
• Skatte advokat-/revisionsbyråer
• Miljö miljöspecialister
• Teknisk (ex. produkt, källkod)

32
Syftet med Due diligence

• Säljarens (av egen fastighet/eget bolag)
• Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare
  ovanligt, kommer mer och mer
• Minimera antalet garantier
• Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker
  som finns inga överraskningar skall dyka upp
• Minimera risken för köparens hävning

33
Syftet (forts.)

• 2. Köparens (av köpeobjektet)
• Bättre underlag för bedömning av förvärvet
• riskanalys
• Underlag för avtalsskrivande
• Köpeskillingpåverkande / Deal breakers

34
Genomförande (DD-listan)

• Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a.
  följande
• Bolagsrättsliga frågor (formalia som
  bolagsordning, bolagsregistrering och
  ägarförhållandena)
• Aktieägarfrågor
• Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder,
  bank)
• Försäkringar
• Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida
  tvister)

35
Genomförande (forts.)

• Fast egendom
• Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?)
• Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner,
  pensioner)
• Myndighetstillstånd
• Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke,
  domännamn)
• Skatter och avgifter

36
Due Diligence vid köp av fast egendom

• FASTIGHETERNA
• Ägande
• Myndighetsbeslut m.m.
• Drift och underhåll
• Planer
• Mervärdesskatt
• Myndighetstillstånd
• Försäkringar
• PROCESSER OCH TVISTER
• MILJÖ

37
Due Diligence rapportering (ex. miljö)

• Fas 1
• Genomgång av handlingar/dokumentation
• Fas 2
• Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut
  på markerna)
• Fas 3
• Intervju med ledning och nyckelpersoner
  etc.
• DD-rapport
• Executive summary
• Fullständig rapport

38
Samverkan mellan DD och avtalet

• Prisdiskussion
• Justera garantikatalogen
• DD kan resultera i Specific Indemnities
• Deal breakers

39
Förvärvsprocessen (avslutningsvis)

• Allmän information om köpeobjektet,
  sekretessavtal, letter of intent
  (avsiktsförklaring) etc.
• Säljaren sätter samman Due Diligence-material
• Köparen genomför DD
• Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3.
  fast.regl.)
• Avtalsundertecknande (signing)
• Tillträde (closing)
• Ytterligare undersökningar av garantierna

40
Advokat David Berggrenwww.hamilton.se(david.b
erggren_at_hamilton.se)

• Frågor?