Fastighetstaxering

1

• Avkastningsmetoden
• Produktionskostnadsmetoden
• Täktmark
• Elproduktion

2
Två metoder tillämpas vid fastighetstaxering av
industri.

• Avkastningsmetoden
• Produktionskostnadsmetoden

3

• Metodvalet är reglerat i FTL
• Uppskattningsvis 80-90 av landets
  industribyggnader utgör produktions- eller
  lagerlokaler i normal industri-produktion, d v
  s mer eller mindre ordinära byggnader.
• För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig.
• Avkastningsmetoden är en traditionell
  bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres-hus)

4

Värderingsenhet Tomtmark Varje tomt utgör en
värderingsenhet. Byggnad Huvudregel Varje
industribyggnad och övrig byggnad utgör en
värderingsenhet. För Avkastningsmetoden gäller
dock Är en industribyggnad värderad enligt
Avkastnings-metoden inrättad för mer än en
lokaltyp ska varje lokaltyp utgöra en
värderingsenhet. Begränsningsregel Minst 10 av
byggnadens totala yta eller mer än250
kvadratmeter. Sammanföringsregel - lokaler i
skilda byggnader Samma klassificeringsdata.
5

• Värdefaktor - tomtmark för industri
• Storlek Tomtareal, kvm (i vissa
  undantagsfall används Byggrätt, kvm)
• Justering för säregna förhållanden kan
  aktualiseras vid stora tomter som innehåller s
  k reservmark

6

• Beräkning av tomtvärde
• R r x A där
• R riktvärde
• r riktvärdeangivelse i kr/kvm
• A tomtareal i kvm landareal

7

• Värdefaktorer för industri-byggnad (och övrig
  byggnad)
• Avkastningsmetoden
• Lokaltyp
• Storlek
• Ålder
• Standard
• Produktionskostnadsmetoden
• Återanskaffningskostnad
• Ålder
• Byggnadskategori
• Ortstyp

8

• Avkastningsmetoden
• Värdefaktorer för att bestämma relativhyra
• Lokaltyp
• Standard
• Ålder
• Värdefaktorer för att bestämma relativ
  kapitaliseringsfaktor
• I-nivåfaktor
• Återstående ekonomisk livslängd
• Ålder

9

• Avkastningsmetoden
• Värdefaktorn Lokaltyp
• Lokaltypen för en värderingsenhet bestäms med
  hänsyn till om värde-ringsenheten är inrättad
  som
• Produktionslokaler
• Industrikontor
• Lager mm

10

• Avkastningsmetoden
• Värdefaktorn Storlek
• Storleken bestäms med hänsyn till
  värderingsenhetens yta.
• Med yta avses lokalarea i kvm BRA.

11
Avkastningsmetoden Värdefaktorn Ålder Åldern
ger uttryck för värderingsen-hetens sannolika
återstående livslängd och anges genom ett värdeår
och, om särskilda skäl föreligger, genom
åter-stående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med
hänsyn till värderingsenhetens ny-byggnadsår,
omfattningen av om- och tillbyggnader samt
tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i
flera värde-ringsenheter ska samma värdeår
bestämmas för dessa. (11 kap 4 FTL)
12
Avkastningsmetoden Värdefaktorn Ålder -
Ombyggnadstillägg - 20 - 70 - regeln Ombyggnad
lt 20 av nybyggnadskostnad, kr/kvm Ombygg
nad gt 70 av nybyggnads kostnad,
kr/kvm Värdeår Nybyggnadsår Värdeår
Ombyggnadsår
13

• Avkastningsmetoden
• Värdefaktorn Standard
• Standarden för en värderingsenhet bestäms med
  hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.
• Produktionslokaler 4 standardklasser
• Industrikontor 3 standardklasser
• Lager mm 5 standardklasser

14

• Avkastningsmetoden
• Exempel på IH-tabell (FFT04)
  90
• Lokaltyp Standard Värdeår
• -1969 1970 - 74 1975 - 79 1980 - 84
  1985 - 89 1990 - 94 1995- Produktions- Mkt
  enkel 58 61 64
  67 73 77 82
• lokaler Enkel xx xx xx
  xx xx xx xx
• Normal 83 90 94
  100 108 116
  124 Hög xx xx xx
  xx xx xx xx
• Industri- Enkel xx xx xx
  xx xx xx
  xxkontor Normal 98 109
  119 126 136 146
  156 Hög xx xx xx
  xx xx xx xx
• Lager mm Mkt enkel xx xx xx
  xx xx xx
  xx Enkel xx xx xx
  xx xx xx xx Normal 66
  70 73 78
  83 92 101 Hög xx
  xx xx xx xx
  xx xx Mkt hög xx xx
  xx xx xx
  xx xx
• IH-tabeller fanns vid AFT00 och AFT04 med
  åldersinverkan 80, 85, 90 och 95. Vid AFT07 finns
  endast 85, 90 och 95.

15

• Avkastningsmetoden
• IK-tabell (FFT04)
• I-nivå- Återstående
• faktor ekonomisk Återstående ekonomisk
  livslängd 10 år eller mera
• livslängd Värdeår
• lt 10 år -1969 1970-74
  1975-79 1980-84 1985-89 1990-94 1995-
• -13.0 0,75 0,80 0,85 0,95 1,00
  1,02 1,03 1,05
• 14,0- 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00
  1,02 1,03 1,03

16
Avkastningsmetoden Riktvärdeangivelsen för ett
värdeområde innehåller följande -
riktvärdeangivelse för tomtmark i kr/kvm t ex
400TA (400 kr/kvm tomtareal) -
riktvärdeangivelse för industri- byggnad t ex
14,0/90 där 14,0 är I-nivåfaktorn och 90
är åldersinverkan I-nivåfaktorn är ett mått på
lägesfaktorn och innehåller dels en
hyreskomponent dels en kapitaliseringskomponent. V
alet av IH-tabell styrs helt av värdenivån
ochåldersinverkan i värdeområdet.
17

• Avkastningsmetoden
• Beräkning av riktvärde förindustribyggnad
• R N x A x h x f där
• R riktvärdet
• N I-nivåfaktor för värdeområdet
• A lokalarea i kvm BRA för värde-
  ringsenheten
• h relativhyra i kr/kvm enligt rekom-
  menderad IH-tabell
• f relativ kapitaliseringsfaktor enligt
  IK-tabellen

18

• Justering för säregna för-hållanden
• Industribyggnad och övrig byggnad
• - eftersatt underhåll
• - konstruktionsfel
• - överloppsbyggnader och rivnings- objekt
• - avvikande vakansgrad
• Tomtmark för industri
• - reservmark
• - lång väntetid inför exploatering
• - fördröjd/utdragen exploatering