Hedonisk modell

1
Hedonisk modell

• Föreläsning Lund, 10/2-2011
• Mats Wilhelmsson
• Centrum för bank och finans (KTH)
• Institutet för bostadsforskning (Uppsala
  universitet)

2
10 februari 2011

• Förmiddag
• Föreläsning två artiklar
• Eftermiddag
• Presentation av sex artiklar
• Två grupper

3
(1) Varför använda sig av hedonisk metodik?

• Värdera kostnader och nyttigheter
• Alla varor och nyttigheter har inte ett
  (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit)
  pris
• Två metoder
• revealed preference metod
• fastighetsmarknaden
• stated preference metod

4
(2) Varför använda sig av hedonisk metodik?

• Som värderingsmodell
• Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en
  fastighet mha historisk prisinformation.

5
(3) Varför använda sig av hedonisk metodik?

• Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha
  historisk prisinformation

6
Gemensamt

• Regressionsanalys
• Kontrollera för att fastigheter
• ser olika ut
• ligger på olika platser
• har sålts vid olika tidpunkter

7
Prisvariation i rummet

• Varför varierar fastighetspriser i rummet?
• Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder
  oss av tvärsnittsdata?
• Egenskaper
• Fastighetsknutna
• Storlek, kvalitet, ålder
• Områdesknutna
• Positiva och negativa externa effekter
• Förekomst av kollektiva varor
• Segmenterad marknad
• Relationen mellan fastighetens pris och
  fastighetens egenskaper skattas mha den sk
  hedoniska regressionen.

8
Den hedoniska regressionen

• Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på
  den hedoniska värdemodellen där vi antar att
  fastighetens pris är en funktion av dess
  egenskaper.
• Den hedoniska regressionen kontrollerar för
  skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom
  att sätta ett värde på dessa skillnader.
• Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på
  egenskaperna.
• Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)

9
Den hedoniska värdemodellen

• Egenskaper(Z)
• Fastighetsknutna(F)
• Områdesknutna (O)
• Tidsbundna (T)

10
Den hedoniska teorin
Skattade parametrar (koefficienter) I den
hedoniska ekvationen är lika med den marginella
betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är
lika med hur mycket vi är villiga att offra av
andra variabler för att få egenskaperna.
11
Den hedoniska teorin

• Första steget estimera P(Z)
• Andra steget estimera
• Det andra steget ger oss
• Egenpriselasticitet
• Inkomstelasticitet

Price
z
12
När är den använd?

• Värdering/fastighetstaxering
• Skatta betalningsviljan på egenskaper
• Områdesegenskaper
• Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt,
  detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc
• Fastighetsegenskaper
• Storlek, kvalitet, antal rum
• Tiden
• Indexkonstruktion

13
Artikel 1The Impact of Traffic Noise on the
Values of Single-family Houses

• Buller är något man är tar hänsyn till i
  planering av bostäder och infrastruktur.
• Buller är av de miljöproblem som är en av de
  högst rankade i samhället.
• Trafikbuller är den vanligaste källan till
  buller.
• Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är
  påverkade av buller I sin hem. Knappt 20 av
  dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65
  dBa.
• The objective of the paper is to provide an
  empirical analysis of the impact traffic noise
  have on the values of single-family houses.

14
Buller och störning

• 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan
  uppfatta
• 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd
• 20 decibel viskningar
• 50 decibel kraftigt regn
• 60 decibel normalt samtal
• 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd
  
• 75 decibel tvättmaskin
• 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd
• 85 decibel stadstrafik
• 90 decibel hårtork, gräsklippare
• 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd
  
• 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd
  
• 120 decibel ambulans, knall från åska
• 130 decibel gränsen för smärta
• 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters
  avstånd
• 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan
  orsaka fysisk skada
• 200 decibel människor kan dö

15
Design av studien

• Under antagandet att negativa externa effekter
  kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi
  använt en hedonisk modell.
• Mikrostudie (area 300 x 300 meter)
• Förort till Stockholm
• 1986-1995
• Närhet till en större väg (Bergslagsvägen)
• Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden
  av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger)
• (30 omsättning på 10 år)
• Resultat Närhet till genomfartsvägen
  kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 .

16
300 meter
1000 meter
NA
SA
17
Oberoende variabler
18
Buller variabeln
19
Ekonometrisk analys

• Modelspecifikation
• Price b0 b1. living area b2. lot size b3.
  age b4. quality b5. corner b6. park b7.
  FPI b8. HV b9. BBV b10. VV b11. SA b12.
  SAliving area b13. SAquality b14. SAnoise
  b15. SAlot size b16. noise b17. Noiseexp ei
• Log-linjär specification

20
Resultat
21
Resultat
22
Sammanfattning

• Bullereffekten är stor.
• Statistiskt och ekonomiskt signifikant
• Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt
  så minskar värdet på en fastighet med 0,6 per
  decibel eller med hela 30 om vi jämför en
  fastighet som är utsatt för buller med en som
  inte är det.
• Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller
  värdera till 8000 kronor per person och år vid
  ljudnivåer över 72 dBA.

23
Artikel 2Household Consumption Pattern of
Housing Attributes A Linear Expenditure System
with Hedonic Prices

• Att skatta det första steget innebär att vi får
  en skattning av det implicita priset på en punkt
  på efterfrågekurvan.
• För att kunna skatta betalningsviljan korrekt
  krävs det att vi har kunskaper om pris- och
  inkomstkänsligheten hos hushållen.
• The objective of this research is to demonstrate
  a new approach to how income and own-price
  elasticities for housing attributes can be
  estimates.

24
Första och andra steget

• Första steget Bostadspriser är en funktion av
  dess egenskaper ? skattar hedoniska priser
• Andra steget De hedoniska priserna är en
  funktion av kvantitet, inkomst och
  socioekonomiska attribut.
• Dock problem med andra steget
• Simultant beslut samtidigt som man bestämmer
  sig för hur mycket storlek man köper bestämmer
  man det implicita priset man måste betala.
• Två möjligheter att kontrollera för detta
• Antag en nyttofunktion
• Analys av flera marknader
• Ekonometriskt problem endogeneity. OLS kräver
  exogenitet inte uppfyllt här
• Instrument variabel teknik.

25
Teoretisk modell
Nyttofunktion
Inkomstrestriktion
Första-ordningens villkor
26
Få attribut
27
Funktionsform
Box-Cox transformation

• Olika funktionsformer
• Linjär ??0
• Log-linjär ??1
• Semi-log linjär ?1 and ?0
• Inverse semi-log linjär ?0 and ?1

28
Första steget
29
Implicita priser och socioekonomiska egenskaper
30
Andra steget
Basbehov
Budgetandelar
Om inkomsten ökar med 1, kommer efterfrågan på
bostadsarea att öka med 0,5 .
Om det implicita priset ökar med 1 , kommer
efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka
med 0,5 .
31
Sammanfattning

• Viktigt att skatta andra steget
• Få gör det då man sällan har egenskaper på
  köparen
• Pris- och inkomstkänslighet kan användas
• Samhällsekonomiska bedömningar
• Planering av bostäder och bostadsområden
• Resultatet här tyder bland annat på
• Ökar inkomsten med 1 procent så ökar
  bostadsefterfrågan med 0,5 procent.
• Buller och bostadsarea är relativt pris- och
  inkomstkänsligt
• Personer med högre inkomster är villiga att
  betala mer för att slippa buller.
• Inkomstkänsligheten är större om du har barn
• Även barnfamiljer är villiga att betala mer för
  att slippa buller.
• Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig