Finanzierung

1
Finanzierung
2
Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es
Zinsen?Warum gibt es Banken? Welche Funktionen
haben sie?Was ist eine Hypothek? Welche
Varianten gibt es?Wann ist eine Hypothek
tragbar?
Aufbau ZinsenFunktion der BankenHypotheken,
Immobilienfinanzierung, Berechnung der
Risikokosten, TragbarkeitsindexImmobilienrisiken
3
ZinsenEntwicklung der variablen Hypotheken und
der Inflation (KPI) seit 1970
4
Warum gibt es Zinsen?
Gegenwartspräferenz Die Leute sind nur bereit, zu
sparen und damit auf Konsum jetzt zu
verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr
bekommen. Stichwort Intertemporale Substitution
des Konsum Produktivität des Kapitals Der Zins
ist die Entlohnung des Kapitals in der
Produktion. Stichwort Grenzproduktivität des
Kapitals Inflation Wer Kapital bereitstellt,
will für die Geldentwertung entschädigt werden.
(genauer erwartete Inflation) Risikoprämien Wer
Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte
gibt, will für das eingegange Risiko entschädigt
werden.
5
Warum gibt es Banken?
Gedankenexperiment Sie wollen oder brauchen für
die Finanzierung eines Hauses oder eine Projektes
Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf
der Welt. Was können Sie tun? Welche Probleme
könnten für Sie auftauchen? Suchkosten Wer hat
Kapital? In der richtigen Frist? Informationskoste
n Welches ist der faire Zins? Transaktionskosten
Wie soll der Vertrag aussehen? Welche Probleme
werden für den Geldgeber entstehen? Informationsko
sten Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr
Projekt? Asymmetrische Information Sagen Sie die
Wahrheit über ihre Verhältnisse? Risikokosten
Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers!
Flexibilität Stark eingeschränkt, falls der
Gläubiger sein Geld braucht.
6
Funktionen der Banken

• KreditgewährungDie Banken versorgen die
  Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so
  Investitionen.
• Einlagemöglichkeit für Private und
  FirmenEinlagen bei der Bank sind in jeder
  Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf
  schnell zur Verfügung.
• Risikopooling und Einlegerschutz Tiefes Risiko
  der KapitalgeberDie Bank kann die Einzelrisiken
  stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit
  Eigenmitteln unterlegen.
• Bonitätseinschätzung und RisikomonitoringDie
  effiziente Einschätzung von Risiken und deren
  Monitoring über die Zeit gehört zur Kernkompetenz
  einer Bank
• FristentransformationDie Kreditnachfrager
  brauchen das Kapital in der Regel länger als sich
  die Sparer binden wollen.

7
Immobilienfinanzierung

• Argumente für den Finanzierungsbedarf bei
  Immobilien
• Fehlende EigenmittelTypisch im Eigenheimbereich.
  Nur eine Minderheit der Haushalte im mittleren
  Alter verfügt über genügend Eigenkapital, um sich
  Wohneigentum zu kaufen.
• LeverageTypisch im Renditebereich (Private und
  Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es,
  mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite
  zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko!
• DiversifikationFür alle Immobiliensegmente
  relevant, aber oft missachtet. Der Kredit
  ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien,
  Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur
  dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist,

8
Leverage-Effekt I
9
Leverage-EffektHöherer Return bei höherem Risiko

• Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger
  ist als die Immobilienrendite, lässt sich die
  Eigenkapitalrendite steigern.
• Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem
  Eigenkapital entsprechend.
• Relevante Risiken bei Immobilien
• Zinsänderungsrisiko
• Miet- und Leerstandsrisiko
• Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko)
• Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen
  für den Eigentümer (Aktionär) eine viel höhere
  Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber
  erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko
  abzugelten.
• Theorem von Modigliani/Miller (1958)
• Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden
  genau gleich notieren wie die Aktien einer
  identischen Firma ohne Fremdkapital.
• Vernachlässigt Steuern, Grösseneffekte,
  Konkurskosten, Anreizprobleme

10
Hypotheken I
Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter
Kredit. Die belehnte Liegenschaft (oder das Land)
dient als Sicherheit (Kollateralie) für den
Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des
Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft
zugreifen und sie verwerten. Voraussetzung
Errichtung eines Schuldbriefes auf der
Liegenschaft, der im Grundbuch eingetragen werden
muss. Kurante Deckungen Wertschriften,
Waren. Beispiele Lombardkredit,
Akreditiv Blankokredit Kredit ohne Deckung
11
Hypotheken II
Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite,
da die Verlustrisiken des Gläubigers tief sind.
Typische Belehnung bei Neueigentümern 65 -
80. Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können
für die Bildung von Wohneigentum vorbezogen
werden. Im Falle einer Verpfändung von
Vorsorgegeldern (Steuervorteil) rechnen die
Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass
effektiv bis zu 90 des Hauswertes belehnt werden
kann. Bei hohen Belehnungen fordern die Banken
in der Regel eine Amortisation des Kredites bis
auf 65 (ehemals 1. Hypothek) innerhalb von 15
20 Jahren.
12
Pricing einer Hypothek aus Sicht der Bank
Opportunitätskosten Die Bank könnte den Betrag,
den Sie einem Kunden ausleiht, auch am
Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den
die Bank am Kapitalmarkt erzielen würde,
entspricht darum den Opportunitäts-kosten des
Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab
(Zinskurve). Risikokosten Erwarteter Verlust
oder Standardrisikokosten des Kunden Optionsprämi
e (variable Hypothek) Der Kunde kann eine
variable Hypothek jederzeit künden. Marge der
Bank Die erzielbare Marge wird durch die
Marktverhältnisse bestimmt.
13
Risikokosten einer Hypothek I
Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem
Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust)
pro ausgeliehenem Franken.Bei einem gedeckten
Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete
Verlust (Expected Loss) aus zwei
Teilen Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability
of Default, PD) Wahrscheinlichkeit, dass der
Kunde (Schuldner) den Kredit nicht mehr bedienen
kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht
mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der
Kundenbonität. Verlust bei Zahlungsunfähigkeit
(Loss given Default, LGD)Verlust, welcher der
Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht. ?
Erwarteter Verlust PDLGD P(D) E(LD)
14
Risikokosten einer Hypothek II

• Quintessenz
• Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn
  zwei ungünstige Ereignisse gleichzeitig
  eintreffen
• Default des Schuldners
• Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit
  teilweise ungedeckt)
• Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor
  allem im Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind
  daher tief, was die Hypothek günstig macht.
• Grund Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des
  Schuldner und Immobilienpreisen.

15
Risikokosten einer Hypothek IIISimulationsansatz
16
Risikokosten einer Hypothek IVPrämienberechnung

• Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem
  Simulationslauf berechnet
• 1. Fall auf dem Simulationspfad passiert kein
  Ausfall gt Prämie 0
• 2. Fall auf dem Simulationspfad passiert im
  Zeitpunkt T ein Ausfall
• Netto-Erlös Objektwert in T
  kurante Deckung - ausstehender
  Kreditbetrag im Zeitpunkt T-gt falls Netto-Erlös
  negativ gt Verlust
• -gt zuzüglich Recoverykosten sowienoch nicht
  geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T
• der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen
  Simulationspfad
• Verrechnete Prämie (EL) Durchschnitt aus 6000
  Simulationen

17
Risikokosten einer Hypothek VRisikoparameter

• Von welchen Parametern hängen die Risikokosten
  ab?
• Belehnungshöhe in des Hauswertes
• Belastung von Zins und Amortisation am
  verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit)
• Volatilität des Einkommens (Beruf,
  Selbständigkeit, Arbeitslosigkeitsrisiko)
• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)
• Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen
• Bei Renditeobjekten zusätzlich
• Korrelation von Mieten und Preisen
  (Kapitalisierungssätze)
• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen

18
Risikokosten einer Hypothek VBeispiel
Selbständig/Unselbständig
Kunde 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder,
Vollzeiterwb. (alle Beispiele)
niedriger Nettolohn
hoher Nettolohn
Selbständig
nein
ja
nein
ja
Objektart
EFH
EFH
EFH
EFH
D-Klasse
1
1
1
1
Belehnungsbasis
650'000
650'000
1'800'000
1'800'000
Belehnung ()
70
70
80
80
Nettolohn (jährlich)
80'000
80'000
200'000
200'000
Konsum (jährlich)
51'000
51'000
72'540
75'216
VE für ZinsenAmo (monat.)
2'038
2'038
9'572
9'349
ZinsenAmo (monat.)
1'937
1'937
6'471
6'471
EinkVol ()
6.8
10.2
9.3
12.7
PD ()
0.1
0.3
0.18
0.38
Prämie (BP)
8.9
13.0
5.4
12.4
19
Risikokosten einer Hypothek VIBeispiel
Belehnungshöhe
20
Risikokosten einer Hypothek VIIBeispiel Einkommen
21
Tragbarkeit im ZeitablaufZKB-Tragbarkeitsindex
für Wohneigentum

• Grundaussage
• Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum
  leisten kann, liegt der Tragbarkeitsindex bei per
  Definition bei 100.
• Annahmen
• Belehnung 80 des Hauswertes
• Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35
  des Einkommens
• Berechnung
• Bestimmung des Medianhauses und des
  Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des
  Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei
  dem das Medianhaus (Kt. ZH ca. 700'000 Fr, )
  gerade noch tragbar ist (d.h. Belastung lt 35 des
  Einkommens).
• Tragbarkeitsindex Medianeinkommen/Qualifikation
  seinkommen

22
Tragbarkeit im Zeitablauf IIZKB-Tragbarkeitsindex
für Wohneigentum (EFH)
23
Typische Hypothekarprodukte in der Schweiz
Variable Hypothek Festhypothek Geldmarkthypothek
Terminhypothek Strukturierte Hypotheken
24
Variable Hypothek
25
Festhypothek
26
Geldmarkthypothek
27
Terminhypothek
28
Strukturierte Hypotheken
29
Strukturierte Hypotheken IIBeispiel UBS
Portfoliohypothek
Quelle UBS Schweiz
Quelle UBS Schweiz
30
ImmobilienrisikenSpezifische versus
unspezifische Risiken
31
Immobilienrisiken IILiquiditätsrisiken