La Financiacin de la Vivienda

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La Financiación de la Vivienda

• José García Montalvo
• IVIE y UPF

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Financiación de la vivienda

• Financiación a las familias para compra o
  rehabilitación de viviendas
• Financiación para actividades productivas
• Sector de la construcción
• Sector de actividades inmobiliarias

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Tasas de crecimiento I
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Dónde está la burbuja?

• Mirar en la dirección de las actividades
  inmobiliarias!

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Tasas de crecimiento II
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Distribución de los créditos
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Contribución al crecimiento del crédito
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Créditos a las familias evolución
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Excesivo endeudamiento?
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Excesivo endeudamiento?

• Es cierto que el nivel es ahora similar al de la
  media europea.
• Sin embargo la velocidad del proceso de
  aproximación es tan importante como el nivel
• Continuas llamadas de atención del Banco de
  España. Titular de El País 16-6-02 El precio de
  la vivienda puede bajar.

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Financiación de actividades productivas

• En su conjunto 428.600 millones de euros.
• El gráfico muestra como la importancia de la
  financiación de actividades inmobiliarias (87.100
  M) ha crecido mucho más que la financiación a la
  construcción (68.100 M).

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Crédito para act. productivas
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Crédito para act. productivas
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Qué sucede?

• Cómo puede ser que el crédito para actividades
  inmobiliarias crezca tan rápidamente?
• Alquileres no. Índice precios alquileres,
  proporción de alquileres y efecto del sector en
  la Contabilidad Nacional.
• Bancos desgajan act. Inmobiliarias de las
  financieras no es suficiente.
• Constructores y particulares se convierten
  promotores inmobiliarios.

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El País de hoy (22-09-04)

• El PSOE dice que el ex edil esteponero de
  Vivienda quería ser agente inmobiliario
• retirar la delegación de vivienda al concejal
  de IU de Estepona porque pidió compatibilizar
  la concejalía con ser agente inmobiliario

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Empresas inmobiliarias I

• Censadas 42.000 en 2002 (según el estudio
  Análisis de la estructura empresarial del sector
  inmobiliario)
• Solo en 2002 (último año disponible) se crearon
  3.200 sociedades en los epígrafes Promoción
  inmobiliaria por cuenta propia y Compraventa de
  bienes inmobiliarios por cuenta propia (registro
  del INE).

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Empresas inmobiliarias II

• Solo el 11 tiene actividad recurrente.
• El 90 no tiene más de dos empleados.
• Muchas de estas sociedades solo llevan a cabo una
  o dos transacciones.
• Grado de apalancamiento es muy importante (solo
  24 de recursos propios)
• Resumen empresarios a tiempo parcial. La
  actividad inmobiliaria complementa su profesión
  principal. Rentabilidad con alto apalancamiento
  es muy elevada.

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Financiación del crédito

• Crecimiento de la inversión superior a la
  financiación y del crédito superior a los
  depósitos. Causa fundamental la financiación de
  actividades inmobiliarias y la compra de
  vivienda.
• Consecuencia aumento espectacular de la
  titulización (cédulas hipotecarias y bonos de
  titulización).

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Titulización I

• La titulización hipotecaria representa ya el
  56,8 de todas los saldos vivos del mercado de
  renta fija (pagarés, bonos, etc.) en España.
• Saldos vivos (agosto 2004)
• Cédulas hipotecarias 59.244 M (crec. 63,1) (por
  ejemplo en dic. 2002 22.051).
• Titulización de bonos 95.004 M (crec. 86,7).
  Aproximadamente el 45 son hipotecarios.

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Titulización II

• Los fondos de titulización representan el 15 de
  los productos de activo gestionados por las
  entidades de depósito en España.
• Casi el doble que los fondos de pensiones (cuando
  en 1999 eran la mitad)
• Casi tan importantes como los FIAMM (20).

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Tipos de interés
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Conclusiones I

• Nivel europeo de endeudamiento alcanzado a
  velocidad record.
• Absorción enorme de capacidad de financiación de
  la economía el 55 del crédito total. Modelo de
  crecimiento perverso.
• Actividades inmobiliarias representa ya el 20
  del total de crédito a actividades productivas.
  Se podría comprar toda la producción de vivienda
  de un año (530.000 viviendas). En 1992 solo
  160.000.

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Conclusiones II

• El sector bancario tiene el inflador de la
  burbuja y sigue bombeando muy fuerte con el
  convencimiento, correcto, de que si paran se
  desinfla.
• La capacidad de financiar el sector tiene un
  límite que determinarán los tipos de interés a
  los cuales se pueden conseguir fondos.
• Tener el mercado de bonos totalmente dominado por
  la financiación a la vivienda no es saludable.
  Colateral no es el Reino de España.

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Conclusiones III

• Hasta donde pueden subir los tipos sin efectos
  sobre la estabilidad del sistema financiero?
• Sec. Estado Economía subida de 4 puntos sería
  dramática para familias.
• CECA El sistema financiero podría absorber una
  subida de 2 puntos en el Euribor.
• Nadie recuerda el tipo de interés medio de los
  últimos 10-15 años? Ha habido un cambio
  estructural que justifique que el tipo de interés
  pueda ser en el futuro tan bajo? No dependemos
  en gran parte de EE.UU.?

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Conclusiones IV

• Hasta donde pueden bajar los precios de la
  vivienda sin efectos sobre la estabilidad del
  sistema financiero?
• J. R. Quintas (CECA) Una caída del precio de la
  vivienda del 25 no dañaría al sistema financiero
  español
• Gregorio Mayayo (AHE) Se puede soportar una
  caída del 35 en préstamos anteriores al 2002 y
  un 20-25 en los de los últimos dos años sin que
  la calidad de la garantía se resienta
• Secretario de Estado de Economía (Cinco Días del
  sábado). Decir un 30 es una exageración.

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Mini-crisismaxi-caída
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Conclusiones V

• Hasta cuando se podrá financiar un crecimiento
  del crédito hipotecario y a la construcción de
  más del 20 sin un aumento significativo de los
  depósitos?
• Es el aumento del crédito a la vivienda la
  consecuencia del aumento de los precios de la
  vivienda o su causa?