VIVIENDA Jornadas T

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VIVIENDA Jornadas Técnicas Edificación,
Suelo y Vivienda joven

• LA FUTURA LEY DEL SUELO
• DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LOS PROMOTORES
  INMOBILIARIOS
• Valladolid, 19 de octubre de 2006

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1.- Introducción

• El secreto del capitalismo es que todo lo escaso
  es caro y todo lo abundante es barato. En China o
  en España. (Cristina Peri Rossi, escritora,
  hablando de la presunta estafa filatélica).
• Una cosa no es justa por el hecho de ser ley.
  Debe ser ley porque es justa (Montesquieu).

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1.- Introducción

• El objetivo que la Ley de Suelo dice pretender
  conseguir es el aumento de la cuota de mercado de
  la vivienda protegida
• Esa cuota es hoy inferior al 10
• Los promotores compartimos ese objetivo
• La Ley propone 2 estrategias
• Aumento del suelo destinado a vivienda protegida
• Abaratamiento del suelo en general

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1.- Introducción

• En esta sesión pretendemos analizar si ese
  objetivo es alcanzable o no siguiendo esas
  estrategias
• Y, en caso negativo, proponer soluciones
• Analizaremos, en cada caso
• las vías hacia el objetivo,
• sus requisitos,
• sus efectos, si se implantara esa vía, y
• los problemas que encontramos

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 1, concepto y requisitos

• Vía 1 Aumento de las cesiones de suelo o
  aprovechamiento a los municipios, de la actual
  horquilla entre el 0 - 10 hasta el 5 - 20
• Como el destino ha de ser vivienda protegida,
  habrá más suelo destinado a ese propósito, y
  además rápidamente (esa es la teoría)
• Requiere que las CCAA fijen el porcentaje, dentro
  de una horquilla entre el 5 y el 20
• Si no lo hacen, y mientras no lo hagan, se
  mantiene el porcentaje de cesión actual (Ninguna
  CCAA tiene menos del 5)

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 1, efectos

• El principal efecto sería un encarecimiento del
  suelo, de todo el suelo, para vivienda protegida
  y para vivienda libre
• Si al promotor el suelo le cuesta más, el precio
  de venta probablemente reflejará ese mayor coste
  los compradores de vivienda libre pagarán un plus
  de precio
• Efecto secundario será más difícil hacer
  vivienda protegida, porque la repercusión del
  suelo será mayor dependerá de que el PBN se
  adapte a la realidad o no

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 1, efectos

• El siguiente efecto será un aumento de la
  inflación, debido al siguiente mecanismo
• Inflación actual 11,11
• Inflación futura 25,00
• La inflación opera como un impuesto, que afecta
  más a las clases económicamente más débiles,
  porque hace que haya más parte de los ingresos en
  el tramo superior de renta, sin haber elevado el
  poder adquisitivo (las tarifas del IRPF raramente
  compensan la inflación)

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 1, problemas

• Es bien sabido que la mayor parte de los
  Ayuntamientos no han destinado las cesiones a
  vivienda protegida, ni al Patrimonio Municipal de
  Suelo, sino a otras finalidades
• Dado que no hay sanción prevista para el
  incumplimiento, tememos que se generalice y que
  se mantenga la situación actual, pero a doble
  coste
• De ser así, en vez de abaratar el precio de la
  vivienda lo aumentaremos

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, concepto y requisitos

• Vía 2 Establecimiento de un porcentaje uniforme
  del 25- de reserva de suelo para vivienda
  protegida
• Para aplicarlo hace falta que las CCAA adapten
  sus leyes urbanísticas
• Si no lo hacen en el plazo de 9 meses desde la
  entrada en vigor de la ley, se aplicará el 25
  (D. transitoria 1ª)
• Hay excepciones de poca importancia (art. 10.b y
  la propia D. transitoria)

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, efectos

• No cabe esperar efectos sustantivos, pues muchas
  de las CCAA ya tienen porcentajes de reserva
  iguales o mayores
• Excepciones
• Baleares no establece reserva
• Canarias 20, salvo localización preferente, 25
• Castilla-León Entre 10 y 50
• Galicia lt20
• Cataluña 20 (incluida cesión y paga
  urbanización) suelo no urbanizable, 10 en
  municipios grandes

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, efectos

• Murcia urbano 20, urbanizable 10
• Valencia municipios no grandes, del 20 al 10
• Probables recursos de inconstitucionalidad, que
  crearán inseguridad jurídica coste que se debe
  calcular en CCAA con recurso pendiente?
• Probable menor actividad tras los 9 meses- hasta
  ver qué pasa, con la aplicación de la ley y con
  los recursos reducción de oferta y empleo
• Aumento de precio de suelo y vivienda

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, problemas

• La D. transitoria 1ª es inconstitucional es
  derecho supletorio, STC 61/97
• La regulación parece invasión competencial
• Hasta ahora, las CCAA han regulado como querían
• El Estado callaba, luego entendía que era
  competencia de aquéllas
• En realidad no es cuestión urbanística la única
  diferencia entre vivienda protegida y libre es el
  precio y eso no es materia urbanística
• Las CCAA no son competentes por la materia

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, problemas

• Pero el Estado tampoco es competente, porque
  obligar a la reserva para vivienda protegida es
  poner límite al precio en el mercado
• El art. 38 de la CE proclama la libertad de
  empresa y eso implica libertad de precios
• Ninguno de los poderes del Estado puede imponer o
  limitar los precios en el mercado la Junta
  Superior de Precios feneció con la Dictadura
• El efecto económico de la reserva es perverso

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, problemas

• Los urbanizadores compensarán el menor precio del
  suelo destinado a vivienda protegida con mayor
  precio del suelo para vivienda libre
• El mercado retendrá el dato de que ese precio es
  alcanzable, puesto que se ha pagado
• La consecuencia es una merma de la capacidad de
  compra de la clase media
• El origen del problema es la incomprensión de
  cuál debe ser el papel de los poderes públicos en
  la economía (luego volveremos sobre eso)

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, problemas

• Hay otro problema que aún no se ha manifestado
  gravemente la cesión supone que las viviendas
  protegidas se erigirán al lado de las libres
• Pero mucha gente no quiere comprar una vivienda
  al lado de la protegida, y menos aún si el precio
  es mucho mayor
• Quizá sea injusto y discriminatorio, pero es
• Tampoco los poderes públicos se atreven a
  promover vivienda protegida en las zonas de alto
  precio la realidad es la que es

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda
protegida Vía 2, problemas

• No cabe olvidar el ejemplo del País Vasco en
  teoría, debería ser el lugar en el que más
  viviendas protegidas se hicieran
• Porque el porcentaje actual de reserva es el 75,
  antes el 65
• Sin embargo, mientras en España se edifican, de
  media, algo más de 16 viviendas por cada 1000
  habitantes en el país vasco se edifican 7,6,
  menos de la mitad a los empresarios les da miedo
  el alto coste de repercusión del suelo sobre la
  vivienda libre.

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
3, concepto y requisitos

• Vía 3 Un nuevo sistema de valoraciones en las
  expropiaciones, alejado del valor de mercado
  sólo 2 clases, suelo urbanizado o rústico
• Se aplicaría a toda clase de expropiaciones, a la
  venta o sustitución forzosa y al reparto de
  beneficios y cargas si no hay acuerdo unánime
• Sólo el suelo totalmente urbanizado se pagaría a
  valor de mercado
• El suelo rústico se valoraría capitalizando la
  renta, real o potencial, de explotación

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
3, concepto y requisitos

• Si el propietario de suelo urbanizable no se
  adhiere a la iniciativa urbanizadora dentro del
  plazo que se le ofrezca el suelo, no está claro
  lo que ocurre
• Si la actuación ha empezado, pero se para por
  falta de liquidez, p.ej.- parece que sería
  aplicable la valoración parcial prevista en el
  art. 25.2
• Esa valoración es indeterminada un coeficiente
  entre 0 y 1 (es decir, entre 0 y 100), que no
  se sabe quién lo fija

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
3, concepto y requisitos

• No depende de ley urbanística su aplicación
  sería inmediata, a la entrada en vigor de la Ley
• No hay ningún requisito especial
• Las reglas de valoración se desarrollarán por vía
  reglamentaria
• Entretanto, en suelo rústico, se podrá tener en
  cuenta la situación del suelo, aplicando un
  coeficiente de hasta 2, únicamente.
• El coeficiente real entre valor de mercado y de
  capitalización para suelo rústico es de hasta 40

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
3, efectos

• Frenazo en la compra de nuevos suelos, sobre todo
  los no delimitados la inseguridad es total
• La demanda se concentrará en suelo finalista,
  aumentando su precio
• Se endurecerá la concesión de préstamos a
  promotor para financiar compra de suelo, tanto
  finalista como rústico o no urbanizado
• Aumentará el precio del suelo y de la vivienda en
  vez de bajar

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
3, problemas

• Expropiar a valor de capitalización de rentas
  equivale a confiscar prohibido por la CE
• Es probable que los Tribunales de Justicia
  mantengan su criterio de otorgar el valor de
  sustitución, criterio permanente desde 1954, a
  pesar de que las leyes han querido definir varios
  valores artificiales urbanístico, expectante,
  etc.
• Pero los procesos exigen mucho tiempo, y la nueva
  Ley generaría desconfianza en el modelo

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
4, concepto y requisitos

• Vía 4 Establecer sanciones por incumplimiento de
  deberes urbanísticos
• La sanción -expropiación, venta forzosa o
  sustitución (con pérdida de valor)- se aplica si
  no se edifica o no se rehabilita en el plazo
  previsto en el planeamiento (acertado o no)
• La ley urbanística podrá prever la pérdida de
  contenido del derecho de propiedad del suelo de
  hasta un 50, siendo el resto para la
  Administración

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
4, concepto y requisitos

• Otros incumplimientos deber de conservar,
  ornato, etc.- no tienen sanción atribuida
• Para aplicar la sanción es preciso que el plazo
  para edificar esté fijado en el planeamiento o en
  la legislación urbanística
• Asimismo, debe estar fijado el porcentaje de
  pérdida de contenido del derecho de propiedad
• También hay que seguir un procedimiento.

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
4, efectos

• No cabe esperar grandes efectos casi nunca los
  planeamientos o las leyes fijan plazos de
  edificación
• La expropiación no parece que se vaya a aplicar
  por falta de recursos podría intentarse la venta
  forzosa

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
4, problemas

• La pretensión de castigar con la expropiación o
  la venta forzosa la falta de edificación ya fue
  instaurada por la Ley de 15 de mayo de 1945, de
  Solares, en plena Dictadura sabemos que fracasó
• Hay un antecedente de expropiación temporal del
  uso de una finca agrícola no cultivada, pero sin
  pérdida de valor
• Cabe expropiar, en virtud de la función social de
  la propiedad pero no sancionar

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2. B) Abaratamiento del suelo en general Vía
4, problemas

• Mucho menos cabe reducir el valor del derecho de
  propiedad no hay causa para hacerlo. Si el uso
  del suelo es imprescindible, cabe expropiarlo,
  para salvar la función social de la propiedad,
  pero indemnizando su verdadero valor (art.33.3
  CE).
• Lo inconcebible es entregar la diferencia a la
  Administración eso es confiscación, prohibida en
  la Constitución pero, sobre todo, no hay motivo
  para ello no hay título competencial

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3. Otras cuestiones

• Declaración de obra nueva terminada se prevé
  (art. 19) impedir escriturar e inscribir hasta
  que se haya obtenido todas las autorizaciones
  administrativas.
• Esa previsión que parece lógica, puede usarse
  para presionar a los promotores y exigirles que
  hagan cosas a las que no están obligados
• Aunque las exigencias sean recurribles y se gane,
  la presión de los compradores esperando la
  entrega de las viviendas sería tremenda

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4. Conclusiones

• Parece que la Ley se hace para ayudar a los
  Ayuntamientos, sobre todo a financiarse
  (cesiones) y a que puedan presionar a los
  promotores (declaración obra nueva)
• Al no haber sanción prevista si el suelo de
  cesión se dedica a otras atenciones que la
  vivienda protegida, no cabe esperar que la
  práctica de venderlo para obtener financiación se
  pare llevamos 31 años viéndolo

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4. Conclusiones

• Desde luego, esta Ley no abaratará el suelo
• La cesión de aprovechamiento implica un aumento
  de coste
• La reserva de suelo para vivienda protegida ya la
  han establecido las CCAA que han querido (aunque
  sea inconstitucional de todos modos) y supone un
  aumento de coste para la vivienda libre, que se
  contagiará a la protegida
• Las valoraciones por debajo de mercado son
  confiscatorias

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4. Conclusiones

• La nueva Ley no es necesaria
• Sobre todo, si hace falta urbanizar o edificar un
  suelo, hay procedimientos en la ley vigente
• Por ejemplo, el sistema de cooperación
• Pero, sobre todo, la ley implica un error de
  concepción acerca del papel de los poderes
  públicos, de cómo funciona la economía en general
  y, en particular, de los requisitos para que la
  vivienda protegida gane cuota de mercado.

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4. Conclusiones

• En 1986 la cuota de mercado de la VPO era 62
• La vivienda protegida, entonces, era una oferta
  del Ejecutivo a los empresarios, de modo que si
  limitaban voluntariamente los precios, recibían
  una compensación.
• Para que la compensación sea viable, la
  diferencia entre el precio de la vivienda libre y
  el de la protegida debe ser pequeña
• Hoy en día la diferencia de precio hace inviable
  la compensación

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4. Conclusiones

• En consecuencia, para los empresarios es una
  carga muy gravosa, que intentarán eludir, cuando
  antes hacían VPO con entusiasmo.
• Y a los poderes públicos sólo se les ocurre
  intentar obligar a los empresarios, en vez de
  restablecer las condiciones adecuadas para que
  quieran volver a hacer VPO.
• En un Estado de Derecho no cabe obligar, eso es
  propio de las dictaduras

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5. Propuestas de solución

• Para impedir la especulación, hay que hacer que
  el suelo deje de ser escaso
• La escasez se puede combatir creando suelo
  sustitutivo creando infraestructuras de
  transporte y dotaciones públicas en lo0s nuevos
  núcleos de población, que los hagan atractivos.
• El modelo está inventado Tres Cantos, Parquesol.
  Antes, Londres, Nueva York.
• Y ha funcionado

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5. Propuestas de solución

• No hay alternativa no podemos disminuir la
  demanda
• No podemos prohibir a los extranjeros comprar en
  España libertad de movimiento de capitales
• Hay métodos para reducir la demanda, pero podrían
  ser calamitosos (ej. cambiar la capital)
• Luego la única solución para atemperar los
  precios es introducir libre competencia entre los
  agentes económicos que ofrecen bienes y servicios
  al mercado liberalizar.