ACTUALITE DES CHARGES LOCATIVES

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ACTUALITE DES CHARGES LOCATIVES

• Montpellier
• 12 mai 2009

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ACTUALITE DES CHARGES LOCATIVES

• Le décret du 9 novembre1982principes
• Les services assurés en régie
• Le contrat dentreprise
• Ladaptation de la loi ENL
• Marge bénéficiaire et TVA
• Les ascenseurs
• Les accords collectifs

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ACTUALITE DES CHARGES LOCATIVES

• La relance du dossier en CNC
• Le décret du 19 décembre 2008
• Lencadrement technique
• Le gardien et le concierge
• Lemployé dimmeuble

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Les charges récupérables le décret du 9
novembre 1982

• Il pose deux principes
• Il ny a pas lieu de distinguer entre les
  services assurés par le bailleur en régie et ceux
  réalisés dans le cadre dun contrat dentreprise
• La liste des charges est limitative et
  exhaustive pas dassimilation, pas
  dinterprétation large

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1. Les services assurés par le bailleur en régie

• Lentretien des parties communes et lélimination
  des rejets sont les 2 tâches récupérables
• Les tâches en régie réalisées par un gardien ou
  un concierge sont récupérables à 75
• Celles réalisées par un employé dimmeuble sont
  récupérables à 100

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1. Les services assurés par le bailleur en régie

• Interprétation 1 Selon ladministration
• Il faut et il suffit que le gardien ou le
  concierge participent personnellement aux deux
  tâches, même à titre complémentaire, pour que le
  bailleur puisse récupérer 75 de sa rémunération
  (Rép. N33704 du 12 09 83)

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1. Les services assurés par le bailleur en régie

• Interprétation 2 Pour la cour de cassation
• 1. Pour que la rémunération soit récupérable à
  75, le cumul des tâches, pour le gardien ou le
  concierge, est obligatoire (arrêt du 7 mai 2002)
• 2. Lemploi du verbe  assurer  et non du verbe
   participer  dans le décret implique que le
  gardien ou le concierge effectue seul les travaux
  dentretien et délimination des rejets, à
  lexclusion de tout partage avec un tiers (arrêts
  du 27 septembre 2006)

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1. Les services assurés par le bailleur en régie

• 3. Le salaire du gardien qui assure des tâches
  dadministration et de surveillance, dentretien
  des parties communes et de stockage des
  encombrants, nest pas récupérable (arrêt du 15
  mai 2008)
• 4. Il nest pas nécessaire de rechercher si le
  forfait des trois-quarts est un maximum et de
  mesurer le temps affecté aux tâches dentretien
  et délimination, dès lors quun tiers intervient
  (arrêt du 19 mars 2008)

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2. Les services assurés par le bailleur en
contrat dentreprise

• Le bailleur doit sassurer que le contrat
  dentreprise distingue les dépenses récupérables
  des autres dépenses
• La dépense est récupérable à 100 si la
  prestation fait partie de celles visées par le
  décret (entretien des parties communes, des
  espaces extérieurs, de la chaufferie, élimination
  des rejets)

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2. Les services assurés par le bailleur en
contrat dentreprise

• Interprétation 1 Cest au contrat de
• distinguer les dépenses récupérables de
• celles qui ne le sont pas (ainsi le contrat
• distinguera la taille des arbustes de la
• coupe des arbres, la seconde nétant pas
• récupérable).

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2. Les services assurés par le bailleur en
contrat dentreprise

• Interprétation 2 Cour de cassation
• Elle considère que la distinction entre les
• dépenses récupérables et les autres doit se
• faire à lintérieur des dépenses elles mêmes.
• La marge bénéficiaire et la TVA sont alors
• déclarées comme non récupérables dans la
• facture dune prestation récupérable (arrêts des
• 5 octobre 1994, 24 mars 2004)

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La réglementation des charges récupérables une
impasse ?

• La cour de cassation a fait prendre au texte du
  décret charges une réelle distance avec les
  réalités de la gestion locative.
• Elle a rendu nécessaire une intervention sur le
  texte qui relevait dune adaptation réglementaire
  par décret.
• Cest pourtant dans la loi quune première
  réforme est intervenue

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3. La réglementation des charges récupérables
première adaptation

• Les trois pistes ouvertes par la loi E.N.L. du 13
  juillet 2006
• La question de la TVA et de la marge bénéficiaire
• La question des ascenseurs
• Les accords collectifs de location

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3. La réglementation des charges récupérables
TVA et marge

• Larticle 88 de la loi E.N.L. précise que
• Sagissant des factures des entreprises  le coût
  des services assurés dans le cadre d'un contrat
  d'entreprise correspond à la dépense, toutes
  taxes comprises, acquittée par le bailleur. 
• La TVA et la marge bénéficiaire sont bien
  récupérables, à compter de la publication de la
  loi, qui nest pas rétroactive (arrêt du 19 mars
  2008).

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3. La réglementation des charges récupérables
les ascenseurs

• La loi ENL précise que
•  Sont notamment récupérables les dépenses
  engagées par le bailleur dans le cadre d'un
  contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et
  répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2,
  
• qui concernent les opérations et les
  vérifications périodiques minimales et la
  réparation et le remplacement de petites pièces
  présentant des signes d'usure excessive
• ainsi que les interventions pour dégager les
  personnes bloquées en cabine et le dépannage et
  la remise en fonctionnement normal des appareils

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3. La réglementation des charges récupérables
les accords collectifs

• La loi précise
•  Il peut être dérogé à la liste des charges
  par accords collectifs locaux portant sur
  l'amélioration de la sécurité ou la prise en
  compte du développement durable, conclus
  conformément à l'article 42 de la loi n 86-1290
  du 23 décembre 1986.
• Il ne peut cependant pas sagir de dépenses
  dinvestissement mais seulement de dépenses
  nouvelles de fonctionnement relevant des charges
  locatives.

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La réglementation des charges récupérables une
nouvelle impasse ?

• La loi ENL de juillet 2006 na pas modifié les
  règles relatifs aux gardiens. Les jurisprudences
  sur le caractère  exclusif  du travail du
  gardien ne sont intervenues quen septembre 2006.
• Les travaux de la commission nationale de
  concertation la relance du dossier des charges.
• Des pistes ont été proposées pour la rémunération
  des gardiens et pour adapter la liste des
  charges.

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4. La relance du dossier des charges en CNC
point de vue des bailleurs

• Maintien dun système forfaitaire de
  rémunération 75-50-25, avec réalisation
  effective des tâches
• Un encadrement technique récupérable25
• Objectif de neutralité du poids des charges sur
  la quittance

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4. La relance du dossier des charges en CNC
point de vue des bailleurs

• Réflexions sur la mutualisation des charges
• Possibilité de négocier des accords collectifs
  sur les charges
• Maintien de la récupérabilité de charges sociales
  et fiscales obligatoires, dont la médecine du
  travail, la PEEC, les tickets repas et maintien
  de lintéressement

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4. La relance du dossier des charges en CNC

• Thèmes principaux de débat en CNC
• La forfaitisation (75-50-25) ou le temps réel
• La part récupérable de la rémunération et la
  transparence
• La négociation a échoué après le retrait des
  associations de locataires fin 2007

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• Le rapport au Premier ministre souligne
• La profession de gardien tend à se recentrer vers
  des tâches daccueil, de renseignement et de
  surveillance du fonctionnement courant
• Les bailleurs font appel à des sociétés
  prestataires de services pour seconder le gardien
  ou effectuer à sa place lentretien et
  lélimination
• La jurisprudence de 2006  pose un réel problème
  financier au bailleur  qui ne peut répercuter
  les frais du gardien lorsquil fait appel à une
  société
• Il faut  permettre la récupération du gardien
  lorsquil neffectue pas seul les deux tâches.. 

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 1. Lencadrement technique récupérable
• Clarification 1 notion dencadrement
• Clarification 2 services assurés en régie
• Innovation 1 un champ réduit
• Innovation 2 10 de la rémunération du
  personnel dencadrement

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 2. Le gardien et le concierge
• Innovation 1 une ou deux tâches,
• 40 pour lentretien ou lélimination
• 75 condition cumulative maintenue et obligation
  de réaliser les deux tâches de manière effective
• Innovation 2  conformément à son contrat de
  travail 

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 2. La rémunération du gardien ou du concierge est
  récupérable (40-75)
• Innovation 1 y compris lorsquun tiers
  intervient pendant les repos hebdomadaires, et
  les congés () ainsi quen cas de force majeure,
  darrêt de travail ()
• Le tiers, le repos hebdomadaire, les congés, la
  force majeure, larrêt de travail

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 2. La rémunération du gardien ou du concierge est
  récupérable (40-75)
• Innovation 2   y compris lorsquun tiers
  intervient en raison de limpossibilité
  matérielle ou physique temporaire pour le gardien
  deffectuer seul les deux tâches 
• Limpossibilité matérielle ou physique temporaire
  ou...
• L impossibilité temporaire, matérielle ou
  physique

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 3. Les questions importantes/gardien
• Le coût du personnel ou de lentreprise est-il
  récupérable, lorsquil (elle) intervient en
  complément du gardien ou du concierge qui ne peut
  effectuer seul la ou les deux tâches ?
• Qui intervient ?
• A quel taux ?

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 3. Les questions importantes/gardien
• Le coût du remplacement du gardien ou du
  concierge en cas dabsence pour repos
  hebdomadaire, pour congés ou pour arrêt maladie
  est-il récupérable ?
• Pour quels cas ?
• A quel taux ?

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 3. Les questions importantes/gardien
• Lorsque plusieurs gardiens ou concierges
  interviennent sur un même site pour lentretien
  des parties communes et lélimination des rejets,
  leurs rémunérations sontelles récupérables ?
• Dans quelles conditions ?
• A quel taux ?

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 3. Les questions importantes/gardien
• Le couple de gardiens ou de concierges qui assure
  effectivement lentretien des parties communes et
  l élimination des rejets est-il récupérable?
• Dans quelles conditions?
• A quel taux?
• Quest-ce quun contrat de travail commun?

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 4. Lemployé dimmeuble
• La notion nest pas définie
• Quelles fonctions ?
• La suppression de la règle du cumul
• Le remplaçant est-il récupérable?
• Et la rémunération de lemployé pendant son
  absence ?

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 5. Quentend t - on par contrat de travail ?
• La question des congés
• La question des tâches assurées
• Autres questions

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5. Le décret du 19 décembre 2008 modifiant le
décret charges

• 6. Lapplication dans le temps du nouveau décret
  charges
• La date dentrée en vigueur
• Lannée de charges 2008
• Lannée de charges 2009