A presentation to ' Other details'''

1
LE MARCHÉ IMMOBILIER EN FRANCE
Bilan 2004 Tendances 2005
12 janvier 2005
2
Introduction Robert Lipscomb Bureaux Thierry
Juteau Commerces Christian Dubois Industriel
Thierry Juteau Investissement Yves Azogui
3
Contexte européen
4
Cycles économiques 1er trimestre 2005
Finlande
Irelande
Turquie
Rep. Tchèque
Russie
Pologne
Suède
Hongrie
Norvège
Grèce
Royaume Uni
Espagne
Danemark
EQUILIBRE DU MARCHE
Belgique
Autriche
France
Suisse
Allemagne
Portugal
Italie
Pays Bas
DECELERATION
BAISSE
REDEMARRAGE
ACCELERATION
Source CWHB European Research Group
5
Performances économiques attendues en 2005

• Russie (6.0)
• Turquie (6.0)
• Pologne (4.9)
• Irlande (4.6)
• République Tchèque (3.9)
• Hongrie (3.8)
• Grèce (2.7)
• Espagne (2.5)

• Royaume Uni (2.5)
• Belgique (2.4)
• France (1.9)
• Portugal (1.9)
• Suisse (1.7)
• Italie (1.6)
• Pays Bas (1.6)
• Allemagne (1.3)

Taux de croissance annuels moyens - Source
Consensus Economics Inc
6
Bureaux 1er trimestre 2005
Londres
Prov. Royaume Uni
Varsovie
EQUILIBRE DU MARCHÉ
Prov.France
Budapest
Paris
Prague
Zurich
Helsinki
Bruxelles
Vienne
Moscou
Copenhagen
Stockholm
Barcelone
Istanbul
Oslo
Madrid
Lisbonne
Athènes
Milan
Rome
Dublin
Hambourg
Munich
Dusseldorf
Amsterdam
Berlin
Francfort
ACCELERATION
DECELERATION
BAISSE
REDEMARRAGE
Source CWHB European Research Group
7
Industriel 1er trimestre 2005
Espagne
Turquie
Pologne
Rep. Tchèque
Irelande
Autriche
Finlande
EQUILIBRE DU MARCHÉ
Hongrie
Norvège
Royaume Uni
Belgique
Russie
Italie
Suisse
Pays Bas
Portugal
France
Grèce
Danemark
Suisse
Allemagne
BAISSE
REDEMARRAGE
DECELERATION
ACCELERATION
Source CW/HB Research
8
Commerces 1er trimestre 2005
Rep.Tchèque
Irlande
Roumanie
Hongrie
Italie
France
Espagne
Autriche
Royaume Uni
Pologne
Suède
EQUILIBRE DU MARCHÉ
Portugal
Finlande
Danmark
Turquie
Russie
Belgique
Norvège
Grèce
Suisse
Allemagne
Pays Bas
ACCELERATION
BAISSE
REDEMARRAGE
DECELERATION
Source CWHB European Research Group
9
Bureaux
10
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE

• Hausse continue depuis 2001 avec 11
  d'augmentation entre 2003 et 2004
• Sur les 10 dernières années, le take up moyen
  annuel s'élève à 1 898 000 m² (impact des
  années 1998-2000)
• Depuis 2001, la moyenne est de 1 698 000 m²

11
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE

• Hausse du stock disponible lié à une absorption
  nette négative
• L'offre neuve reste maîtrisée (714 964 m²). Elle
  représente 3 à 4 mois de commercialisation
  (base 2004)
• L'offre de deuxième main représente 79 du stock
  total

12
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
Nous avons sectorisé l'Ile de France en 9 pôles
d'affaires suivants. Sur chacun d'entre eux, nous
avons privilégié les communes les plus
significatives au regard du marché d'immobilier
d'entreprise.
RÉGION NORD Saint-Denis, Saint-Ouen,
Aubervilliers, Pantin, Bobigny, Roissy, Tremblay,
Villepinte, Gonesse
BOUCLE DE SEINE Asnières sur Seine, Colombes,
Gennevilliers, Bois-Colombes, La Garenne-Colombes
PARIS HORS QUARTIERS D'AFFAIRES 75003, 75004,
75005, 75006, 75007, 75010, 75011, 75012, 75013,
75014, 75015, 75018, 75019, 75020
QUARTIER D'AFFAIRES OUEST Clichy, Levallois
Perret, Neuilly sur Seine, Nanterre,
Rueil-Malmaison, Suresnes, Saint-Cloud, Puteaux
LA DÉFENSE
QAO
RÉGION EST Montreuil, Vincennes, Charenton,
Fontenay-sous-Bois, Noisy le Grand, Lognes,
Champs-sur-Marne, Val d'Europe
PARIS QUARTIERS D'AFFAIRES 75001, 75002, 75008,
75009, 75016, 75017
RÉGION SUD Ivry-sur-Seine, Gentilly,
Maisons-Alfort, Créteil, Rungis, Wissous, Massy
REGION SUD OUEST Boulogne Billancourt,
Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Meudon, Vanves,
Montrouge, Châtillon, Malakoff
13
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
PARIS HORS QUARTIERS D'AFFAIRES
LA DÉFENSE
77
- 54
Un marché de La Défense très dépendant des
grandes transactions
Forte hausse liée à une contribution
significative de Paris Rive Gauche
QUARTIER D'AFFAIRES OUEST
PARIS QUARTIERS D'AFFAIRES
27
18
Le Quartier d'Affaire de l'Ouest conserve une
bonne stabilité
Paris QCA en évolution constante depuis 2001
marquant le retour des utilisateurs vers les
quartiers d'affaires traditionnels
14
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
RÉGION NORD
REGION SUD OUEST
- 38
- 24
Fléchissement de la dynamique sur la région Nord
RÉGION EST
Attire toujours les utilisateurs malgré une
absence d'offres neuves sur Boulogne et Issy les
Moulineaux
9
Intérêt confirmé de la région Est et tout
particulièrement de Montreuil
15
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
Taux de vacance

• La part du neuf/restructuré représente une
  proportion faible du stock total sur Paris
  Quartier d'Affaires (17.8), Quartier d'Affaires
  Ouest (8.3) et sur la région Sud Ouest (7.8)
• Sur les secteurs du Nord et de la Défense, la
  demande placée est relativement équilibrée par
  rapport au stock neuf/restructuré

16
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
PARIS QUARTIER D'AFFAIRES
PARIS HORS QUARTIER D'AFFAIRES

Influence de Paris Rive Gauche
17
LE MARCHÉ D'ILE DE FRANCE
LA DEFENSE
QUARTIER D'AFFAIRES OUEST


Faible volume. Forte pondération transaction
EDF/Winterthur
Forte influence du loyer prime Crystal Park

• Ces valeurs faciales en fléchissement
  n'intègrent pas l'évolution à la hausse des
  mesures d'accompagnement
• (franchise de loyer travaux)

18
LES TRANSACTIONS DE DE 4000 M²

• Part croissante des transactions gt 20.000 m²
  dans la demande placée en nombre et en volume
• Les transactions gt4000 m² s'inscrivent de
  manière structurelle à un niveau élevé (61
  transactions en 2002, 70 en 2003, 74 en
  2004) au regard de la demande placée toutes
  surfaces confondues (gt40 de la demande
  placée totale)

19
LES TRANSACTIONS DE DE 4000 M²
ANNÉE 2002
ANNÉE 2003
ANNÉE 2004

• La bancassurance, l'industrie distribution et
  l'Administration représentent de manière
  récurrente plus de 80 de la demande placée
  (gt4000 m²) sur les trois dernières années
• Reprise constante de l'activité conseil et
  communication
• Fléchissement depuis 2002 des activités services
  et informatique qui peut laisser présager un
  rebond en 2005

20
LES TRANSACTIONS DE DE 4000 M²
ANNÉE 2002
ANNÉE 2003
ANNÉE 2004

• La motivation pour une logique de regroupement
  (y compris logique de fusion) reste la tendance
  dominante (66) suivi par les logiques de
  délocalisation (ex Paris vers 1ère couronne) et
  rationalisation

21
LES OFFRES DE DE 4000 M² SOUS 6 MOIS
16
14
19
5
1 297 542 m²
2
26
5
87
Extraction des pôles d'affaires les plus
significatifs

• Prédominance de l'offre neuve sur le Nord (le
  Nord représente 26 de l'offre neuve totale ou
  restructurée en Ile de France) et dans une
  moindre mesure sur la Défense et sur Paris
• Faiblesse de l'offre neuve sur les régions Est,
  Sud Ouest et Quartier des Affaires de l'Ouest
• La part de l'offre neuve gt4000 m² représente 48
  du stock gt4000 m² du stock des marchés référents
  ci-dessus illustrés
• La part de l'offre neuve gt4000 m² Ile de France
  représente 35 du stock global gt4000 m² Ile de
  France

22
CONCLUSION

• Hausse régulière du volume de la demande placée
  depuis 2001 ( 11 par rapport à 2003)
• La part des transactions de 4000 m² reste à
  un niveau structurellement élevé (44 de la
  demande placée)
• Plébiscite pour des immeubles neufs et
  recherche d'économies sur l'immobilier
  d'exploitation deviennent des éléments
  structurels du marché
• Le stock global reste à un niveau élevé mais la
  part du neuf reste très maîtrisée (19 du stock
  total pour l'offre neuve gt 4000 m² disponible à 6
  mois)
• Un marché très segmenté tant sur la demande
  placée que sur la répartition géographique du
  stock neuf
• Des valeurs locatives sous pression et plus
  particulièrement les mesures d'accompagnement
  consenties (1 mois à 1 mois ½ de franchise par
  année d'engagement, 100 à 200 /m² contribution
  travaux)
• 2005 devrait reproduire des tendances similaires

23
Commerces
21 23 Boulevard Haussmann - Paris
24
CENTRES VILLES LOYERS

• Globalement, ralentissement de la baisse des
  valeurs locatives et des loyers mais poursuite de
  la baisse des valeurs de cession

• Variations 2003/2004
• Valeurs locatives
• - 0.70
• Loyers
• 0.6
• Cessions
• - 8.59

Source Argus de lEnseigne,CW/HB, moyennes
annuelles
25
CENTRES VILLES
Les loyers  prime 
Source CW / HB
26
PARIS Transactions récentes et significatives
denseignes
27
CENTRES VILLES Tendances du marché

• A Paris, une raréfaction des grandes opérations
  de restructuration qui ont aujourdhui trouvé
  preneur.
• gt Les contraintes urbaines et architecturales
  sajoutent à celle des CDEC en matière
  dobtention de PC
• Une offre relativement rare sur les emplacements
   prime 
• gt Critères de rentabilité
• gt Stabilité des loyers, voire hausse
• Un marché de cession

28
Centres Commerciaux
29
Les Performances en 2004

• Des performances en amélioration depuis juillet
  2004

Source CNCC, Indices Mensuels
30
Comparatif Ouvertures 2004 / 2005

TOTAL 2004 181 045 m² TOTAL 2005 284 350 m²
31
Les Tendances du Marché

• Caractéristiques du marché
• Rénovations /Extensions
• Redynamisation des centres-villes
• Plus de loisirs, de convivialité et
  dinnovationpour sadapter aux modes de
  consommation davantage liés à  l achat
  plaisir 

Extension, Noyelles Godault
Centre-Ville, Les Halles à Angers
32
PARCS DACTIVITE COMMERCIALE
33
LES ENSEIGNES
2 tendances majeures
34
VALEURS LOCATIVES

• Le montant de cession de droit au bail dépend de
  létat des locaux, de la localisation,de la zone,
  de son évolution et de la concurrence. Il est
  généralement compris entre 45.000 et 540.000 .
• Pour les produits neufs et dans les meilleures
  zones, il est fréquent de demander un droit
  d'entrée d'un montant inférieur ou égal à 80 /HT.

35
Projection Comparative Des Équipements
Commerciaux Français en m²
36
PERSPECTIVES

• Complémentarité de loffre entre le
  centre-ville, les centres commerciaux dans les
  parcs dactivité commerciales
• Convergence des concepts ?

37
Industriel
Survilliers
38
2004 Un marché en mutation

• Le marché reprend une tendance moyenne après les
  fortes variations de 2002 et 2003
• Les principales transactions ont été faites par
  des chargeurs pour des bâtiments neufs
• Normes administratives plus strictes
• gt La nature de lautorisation dexploiter
  devient un facteur déterminant

39
Demande placée ( 10.000 m²)

• Ile de France Rééquilibrage

000 m²
800
740
700
600
600
500
Moyenne des 6 dernières années
450
500
430
400
300
200
200
100
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004

• France entière env. 1.000.000 m² en 2004
  contre 875.000 m² en 2003
• Marchés régionaux actifs Lille, Lyon, Marseille

40
Offre 2004 Disparité qualitative
Ile de France 1.225.000 m² au total ( 12 /
2003) dont 650.000 m² existants ou en
construction dont 67 de neuf 575.000 m² ayant
les autorisations administratives

• Reste de la France
• 2.000.000 m² au total (dont 80 de projets
  spéculatifs)
• Caractéristiques du marché
• Offre importante de qualité pour entrepôts de
  grande surface
• Inadéquation de loffre et de la demande pour les
  bâtiments de seconde main
• Difficulté à commercialiser les bâtiments
  obsolètes

41
Loyers Logistique
/m²

• Stabilité des loyers  prime 
• Élargissement de la fourchette locative des
  entrepôts neufs
• en raison des nouvelles normes imposées par
  les DRIRE
• Augmentation des franchises et accompagnements

42
Perspectives 2005

• Logisticiens
• Nombreuses surfaces vacantes disponibles en
  sous-location
• Fins de contrat logistiques sur les locaux
  inadaptés (DRIRE) relocalisation
• Poursuite de la consolidation chez les
  prestataires ( Tibbet Britten/Exel, UPS/Menlo)
  rationalisation des surfaces
• Impact de lEurope à 25 sur les stratégies de
  développement
• Chargeurs
• Orientations stratégiques liées aux nouveaux
  marchés (Europe à 25)
• Besoins en nouveaux sites attractifs sur les
  grands axes de communication (développement des
  nouveaux pôles régionaux ex zones portuaires)

43
Investissement
Primavera, Portfolio - FRANCE
44
LES FONDAMENTAUX DU MARCHE EN 2004
Une année  record  le volume des engagements
sur le marché en 2004 atteint le niveau de 2001
hors prises de participation
Milliards
24

• 12.2 milliards investis en 2004
• (chiffres hors acquisition Cur Défense par
  Whitehall, Goldman Sachs, Hypo Real Estate)

45
LES FONDAMENTAUX DU MARCHE EN 2004

• Conditions financières toujours favorables (taux
  dintérêt à court et à long terme encore bas)
• Forte disponibilité de liquidités dans un
  contexte boursier en amélioration mais encore
  instable
• Arbitrages pour des volumes importants
• - Foncières (statut S.I.I.C)
• - Revente des portefeuilles France Télécom,
  Thalès
• - Fonds allemands
• Mais
• Relative inadéquation de loffre par rapport à
  une demande très importante
• Nombre de ventes dimmeubles neufs en
  blancencore limité

46
LES VENDEURS ET ACQUEREURS
Forte activité (vente et acquisition) en volume
des foncières françaises Les allemands sont
toujours très actifs


Inclut fonds et consortium internationaux,
assets managers et gestionnaires pour compte de
tiers
47
LES VENDEURS
33
24
14
10
7
27
23
12
21
3

• Ventes en augmentation (volume et part) de la
  part des investisseurs français (Foncières - dont
  50 pour Sophia et SFL - et assurances), des
  investisseurs américains et allemands, mais aussi
  des promoteurs et investisseurs britanniques et
  néerlandais
• Nette diminution des ventes (part des volumes)
  de la part des utilisateurs et des autres
  investisseurs (inclus fonds et consortium
  internationaux, ventes pour compte-de-tiers et
  assets managers)

48
LES ACQUEREURS
33
11
28
9
9
23
39
19
9
3
23
23

• Investisseurs français devant les fonds allemands
  en part et en volume. Quasi triplement des
  volumes engagés par les foncières françaises
  entre 2003 (700 millions) et 2004 (2 milliards)
• Baisse des volumes investis de la part des
  allemands reste relativement limitée (-10).
• Augmentation des volumes investis par les fonds
  américains et par ceux des Pays-Bas ou du
  Royaume-Uni. Les fonds américains toujours
  présents sur les prises de contrôle de société
  foncières ou sur les opérations complexes (Cur
  Défense)
• Forte augmentation en volume et en part des
  acquisitions de la part des
  utilisateurs (acquisition CNCE sur
  Rive-Gauche et de Dexia)

49
LES PRODUITS
2003
2004

• Prédominance des produits bureaux (9.6 milliards
  - 14 en volume)
• Davantage dopérations  mixtes  en 2004 (ex
  Ilot République en 2003, Rue de la République à
  Marseille, rue Carnot/Grolée à Lyon et Ilot
  Caussonerie en 2004)
• Part et volume des produits commerces se sont
  accrus près de 1,1milliard investi en 2004
  (soit 40 en volume)
• Stabilité des parts en produits logistique et
  industriels, augmentation des volumes investis
  (près de 960 millions en 2004 soit 20 )

50
LES PRODUITS BUREAUX
2003 8.1 milliards
2004 9.6 milliards
51
TAUX DE RENDEMENT BUREAUX
gt Hiérarchie des secteurs géographiques  plus
floue  en ce qui concerne la banlieue.
(importance de la qualité des produits)
52
LES PRODUITS BUREAUX

• Baisse des volumes
• - Paris/QCA moindre disponibilité des produits
  suite à une année 2003 très active
• 1ere couronne Nord moindre disponibilité des
  produits et risque locatif
• Grands métropoles régionales et notamment à Lyon
  et Marseille (stabilité sur Lille) peu de
  produits
• Hausse des volumes
• Rive Gauche-Bercy avec les acquisition du CNCE
  (Avant-Seine, A4B), la vente des immeubles Axe
  France, Rives de Seine et 92 avenue de France.
• Reste de Paris avec quelques opérations phares
  dans le 15ème (siège du CEA et de Canal , Tour
  Mirabeau, Immeuble Seine Ouest)
• La Défense notamment vente des tours Phillip
  Morris (Egée, Cèdre), des tours Exaltis et
  Ex-Libris. La prise de participation de Whitehall
  dans Cur Défense nest pas incluse dans les
  statistiques.
• Le Croissant dOr et la deuxième couronne Ouest
  disponibilité de produits et marché attractif
  (ex immeubles Crystal Park à Neuilly ou Aviva à
  Bois-Colombes)
• Le reste de la banlieue actif notamment sur des
  secteurs de marché comme Montreuil ou
  Saint-Quentin en Yvelines

53
LES PRODUITS COMMERCES

• Toujours une forte demande mais relative rareté
  des produits
• Face à une offre relativement limitée en centre
  commerciaux, le volume réalisé en 2004 est dû à
• - Montée en puissance des parcs dactivité
  commerciale
• - Ventes de magasins dusines
• - Opérations en pieds dimmeubles et notamment
  ventes de portefeuilles (Westbrook, Primavera)
• - Externalisation de patrimoines  utilisateur 
  (Carrefour, Nouvelles Frontières)
• gt forte pression à la baisse sur les taux de
  rendement, notamment sur le marché des parcs
  dactivité commerciales qui sinstitutionnalise

54
TAUX DE RENDEMENT COMMERCES
55
LES PRODUITS INDUSTRIELS

• Volume investi dans les produits logistiques et
  entrepôts stable entre 2003 et 2004
• gt demande relativement importante mais
  disponibilité de produits faible (marchés
  locatifs en amélioration mais encore difficiles)
• gt pression à la baisse sur les taux de
  rendements des meilleurs produits
• Volume investi dans les bâtiments dactivités ou
  autres produits industriels (plate-forme de
  messagerie) en augmentation (30)
• gt diversification des supports dinvestissement
  ?

56
TAUX DE RENDEMENT INDUSTRIEL
57
PERSPECTIVES 2005
Les acteurs Toujours une grande disponibilité des
fonds sur le marché Forte activité des foncières
(à la vente comme à lacquisition) dont le
mouvement de restructuration devrait se
poursuivre. Poursuite des arbitrages des fonds
allemands, par ailleurs en position dacquéreur
moins affirmée Les produits Externalisation du
patrimoine de lEtat Reprise plus conséquente des
ventes en blanc? Contexte économico-financier Haus
se attendue des taux dintérêt qui devrait rester
limitée et soutenir le marché Meilleure tenue
attendue du marché locatif ?