Vitale, Manoff

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Vitale, Manoff Feilbogen Abogados - Consultores
UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS
INMOBILIARIOS Aspectos Legales y
Estructurales Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos
Aires, 30 de Mayo de 2006
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Respuestas buscadas

• ? El auge de la Industria de la Construcción es
  duradero ?
• ? Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre
  otras formas asociativas, ejm. Sociedades
  Anónimas ?
• ? El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños
  como grandes emprendimientos ?
• ? Se puede financiar la construcción a través del
  Mercado de Capitales ?

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El crecimiento de la Construcción
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Razones y perspectivas de su Crecimiento

• ? Ahorros expulsados del Sistema Bancario por la
  crisis 2001/2002
• ? Liquidez generada en sectores vinculados a los
  altos precios de los commodities
• ? Raptariación de capitales / Inversiones
  extranjeras directas
• ? Deficit habitacional histórico ? demanda
  insatisfecha
• ? Sostenidos planes oficiales de Vivienda y Obra
  Pública
• ? Leve crecimiento de los créditos hipotecarios
• ? Potencial crecimiento de la construcción
  enfocada a sectores de ingresos medios y
  medio-bajos

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Ratios sobre Deuda Hipotecaria
Deuda Hipotecaria como del PBI Porcentaje de
Viviendas con Hipoteca
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Formas asociativas en la Construcción

• ? Comercialización por Empresa Vendedora
• ? Construcción por Consorcio de Copropietarios
• ? Construcción mediantes esquemas Societarios
• ? La Confianza como base de acuerdos
  informales
• ? El Fideicomiso Inmobiliario

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Fideicomiso y Sociedades
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EL FIDEICOMISO
El Fideicomiso es ? Una figura jurídica de
naturaleza contractual que involucra
una transferencia de propiedad con
obligaciones de gestión para
el Fiduciario y derechos creditorios para el
Beneficiario ? Una estructura
de negocios de administración, de garantía
o de inversión
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EL FIDEICOMISO
2 a otra (fiduciario) quien se obliga a
ejercerla en beneficio
FIDUCIARIO
FIDEICOMISO
BIENES
Transmisión
Designación
BENEFICIARIO
FIDUCIANTE
3 de quien se designe en el contrato
(beneficiario)
1 Habra Fideicomiso cuando una persona
(Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de
bienes determinados
FIDEICOMISARIO
4 y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo
o condición al fiduciante, al beneficario o al
fideicomisario
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EL PATRIMONIO FIDUCIARIO
FIDUCIARIO
Transmisión
FIDEICOMISO
BIENES
FIDUCIANTE

• ? Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley
  24.441)
• ? Fiduciante no es más dueño
• ? Bienes cosas, derechos creditorios y de
  cobro,actua-
• les y futuros
• ? Cumplir con las formalidades de transmisión
  del bien
• ? Notificación al deudor cedido

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EL FIDEICOMISO EFECTOS
La Propiedad Fiduciaria

• ? El Fiduciario es propietario de los bienes
  transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo
  imperfecta
• ? Límite temporal (sujeto a extinción por un
  plazo o condición)
• ? Límitado a la finalidad de creación del
  fideicomiso y a favor e interés
  exclusivo de terceros
• ? Debe rendir cuentas de su gestión
• ? Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de
  Afectación separado del patrimonio del Fiduciante
  y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los
  fines de creación del fideicomiso

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EFECTOS AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN
FIDUCIARIO
FIDUCIANTE
FIDEICOMISO
Bienes Propios
Bienes Propios
BIENES
? El Patrimonio Fideicomitido se encuentra
aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante
(art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus
acreedores ? Ni Fiduciante ni Fiduciario
responden con sus bienes por las obligaciones del
Fideicomiso (art. 16)
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LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO

• El Fiduciario debe cumplir la obligaciones
  impuesta por la ley o la convención con la
  prudencia y diligencia de un buen hombre de
  negocios que actúa sobre a base de la confianza
  depositada en él (Art. 6)
• ? Obligaciones
• ? Cumplir con las instrucciones de gestión
• ? Acciones conservación bienes
• ? Rendición de Cuentas (Art. 7)
• ? Transmitir bienes al final del Fideicomiso
• ? Responsabilidades
• ? Incumplimiento de las obligaciones impuestas
  por el Fideicomiso
• ? Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14)
• ? Responsabilidad Penal del Fiduciario
• ? Indemnidad del Fiduciario
• ? Sustitución o Remoción del Fiduciario

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TIPOS DE FIDEICOMISO
1. Ordinarios Administración / Garantía
/ Inversión 2. Financieros Securitización de
Activos (presentes y futuros) Productos
estructurados 3. Públicos Fondos Fiduciarios
. .para el Desarrollo Provincial, Decreto
286/95 de Capitalización Bancaria, Decreto
445/95 ? Provincias como Fiduciantes
de Fideicomisos Financieros
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VENTAJAS DEL FIDEICOMISO
? Emprendimiento descripto contractualmente ?
Fiduciario actúa conforme instrucciones ?
Mecanismo de sustitución (insolvencia,
fallecimiento, etc,) ? Rendición de Cuentas ?
Aplicación específica de los Bienes ? Aplicación
exclusiva de los Bienes ? Actuación de Organismos
Técnicos ? Riesgos de las partes no afectan al
emprendimiento ? Porcentajes de participación
determinados ? Posibilidad de incorporar nuevos
Fiduciantes ? Mecanismo de toma de decisiones
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Fideicomiso aplicado a Emprendimientos
Inmobiliarios
Dueño del Terreno
Empresa Constructora
Inversores
FIDUCIANTES
BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM.
FIDUCIARIO
Contrato de Fideicomiso

• Instrucción / Mandato
• ? Contratar Empresa Constructora
• ? Conseguir Financiamiento
• ? Administración
• ? Realizar Emprendimiento
• ? Vender / Alquilar Unidades

Resultado de la venta menos costo y gastos

• Inmueble
• Proyecto
• Dinero

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Fideicomiso aplicado a Emprendimientos
Inmobiliarios
Financiamiento
Dueño del Terreno
Empresa Constructora
FIDUCIANTES
BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM.
FIDUCIARIO
Contrato de Fideicomiso
Resultado de la venta menos costo y gastos

• Inmueble
• Proyecto
• Instrucción / Mandato
• Contratar Empresa Constructora
• Conseguir Financiamiento
• Administración
• Realizar Emprendimiento
• Vender / Alquilar Unidades

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FIDEICOMISO FINANCIERO
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Calificadora de Riesgo
Agente de Registro y Pago
Administrador
FIDUCIARIO
FIDEICOMISO FINANCIERO
TITULOS
BIENES
FIDUCIANTE
INVERSORES
Mejoramiento de Riesgo
Títulos de Deuda
Certificado de Participación
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BHN OPERATORIA TITULIZACION
1. Financiamiento
Empresa Constructora
Convenio de Financiamiento
Fianza
fideicomiso de garantía
BHN
Originante
Inmueble
BHN Fiduciario
Dº Proyecto
Dº Cont. Locación

60 Valor Venta

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BHN OPERATORIA TITULIZACION
2. Cancelación
BHN
Mutuos Hipotecarios
Valor Descuento
BHN Fiduciario
ORIGINANTE
Cancelación Préstamos
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Banco Hipotecario Nacional
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ACTIVOS TITULIZABLES
?Contratos de Leasing ? Oil Gas Royalties ?
Contratos de Alquiler ? Préstamos
Estudiantiles ? Préstamos Corporativos (CDO,
CLO) ? Préstamos Sub-Soberanos ? Préstamos de
Consumo ? Pagos de Peaje ? Mutuos
Hipotecarios ? Pool de Activos ? Export
Receivables ? Pagos de Servicios Públicos ?
Remitances ? Pagos Sistema de Salud ? Pólizas
de Seguros ? Factoring
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SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS
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? Comisión Nacional de Valores es la autoridad
de aplicación. Autorización ante la CNV y la
Bolsa de Comercio para su cotización ?
Fiduciario sólo puede ser una entidad financiera
(ley 21.526), Caja de Valores o una sociedad
especialmente autorizada por la CNV ? Los
derechos de los Beneficiarios se encuentran
representados en Títulos Valores (Títulos de
Deuda o Certificados de Participación) ?
Colocación de los Títulos por el régimen de
Oferta Pública (ley podrá) ? Requieren
Calificación de Riesgo para determinados
inversores (AFJP) ? Incorporan Mecanismos de
Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos
Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de
Reserva / Seguros / Cartas de Créditos /
Sustitución ? Gozan de beneficios impositivos
tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso
Financiero si cumple con determinados
requisitos ? Asamblea de tenedores de Títulos
resuelve en caso de insuficiencia del
patrimonio ? Balances trimestrales auditados
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MEJORAMIENTO CREDITICIO
Clase A. 80 total emisión 8 m. Interés 12
anul pag. Mens.
Sobre garantía y Subordinación
Protección del 25 aprox.
Clase B. 15 total emisión 1.5 m. Interés
13 anul pag. trimestral. Subordinación parcial
s/intereses.
ENTIDAD VEHÍCULO
Protección del 33 aprox.
Clase C. 5 total emisión 5 m. Interés
remanente. Subordinacion total capital e
intereses
Títulos por 10 millones
Activos por 12 millones
Protección del 20
FIDUCIANTE
INVERSORES
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Muchas gracias por su atención Dr. Saúl R.
Feilbogen sfeilbogen_at_vmf.com.ar Buenos Aires,
30 de Mayo de 2006,