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37 ème CONFERENCE HABITAT FRANCOPHONIE
TUNIS?ATELIER PROFESSIONNEL MAITRISE DOUVRAGE
DE LACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
21 NOVEMBRE 2007
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Déroulement de latelierLa maîtrise douvrage
des opérations daccession sociale à la propriété
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Mercredi 21 novembre 07 9 H 00 12 h 30

• Un Atelier déchanges professionnel  en 5
  séquences
• 9 h 00 Introduction de latelier
• 9 h 10 Politique et maîtrise douvrage de
  laccession sociale à la propriété en France
• 9 H 40  Déroulement et étapes dune opération
  daccession, échanges à partir dun exemple  
• - Le concept de maîtrise douvrage
• - le montage technique et financier
• - la commercialisation et la livraison à
  lacquéreur
• 10 H 30  Pause
• 11 H 00  Points de vigilance et risques de
  laccession à la propriété  échanges et débats
  intégrant les expériences des adhérents de RHF
• 11 H 30  la maîtrise douvrage en locatif et en
  accession  quel lien ? les opérations mixtes ou
  complexes
• 12 H 15 le management de lactivité et la
  gestion des compétences
• En conclusion les modes dorganisation de la
  maîtrise douvrage et les partenariats
  public-privé

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Introduction de latelierJean Poyard, Directeur
de lAFPOLS

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Politique et maîtrise douvrage de laccession
sociale à la propriété en France,Produits et
financements

• Stéphane DAMBRINE,
• Directeur Général de lOPAC du Val de Marne
  (France)

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Déroulement et montage dune opération
daccession sociale Le concept de maîtrise
douvrage

• Philippe FENOT, Consultant-formateur de lAFPOLS

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LA MAÎTRISE DOUVRAGE
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(No Transcript)
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LA VENTE EN LÉTAT FUTUR DACHÈVEMENT dun
immeuble dhabitation

•  La Vente en létat futur dachèvement (VEFA),
  concernant le secteur protégé (dhabitation ou
  mixte) est un des contrats les plus utilisés en
  matière de construction. Surtout utilisé en
  milieu urbain, la VEFA est communément appelée
   achat sur plan , ce qui résume son objet. En
  effet, la VEFA est le contrat par lequel une
  personne, lacquéreur, contracte avec une autre,
  le constructeur (ou promoteur) qui sengage à
  construire sur un terrain qui lui a vendu un
  immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et
  à mesure de lavancement des travaux, par voie
  daccession. 
• Thomas MERTENS Juriste

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LA VENTE EN LÉTAT FUTUR DACHÈVEMENT dun
immeuble dhabitation
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LA VENTE EN LÉTAT FUTUR DACHÈVEMENT dun
immeuble dhabitation
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Déroulement et montage dune opération
daccession sociale
Philippe FENOT, Consultant-formateur de
lAFPOLS
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UNE OPÉRATION DACCESSIONSUPPORT DE NOTRE
RÉFLEXION
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UN PROGRAMME LIVRÉ EN 2006
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LES DONNÉES DU PROGRAMME

• 4 bâtiments R2 et R1
• 28 appartements 10 T2 (35,7) 16 T3 (57,2)
  2 T4 (7,1)
• Construction en zone UB (habitat discontinu
  collectif individuel dense)
• 5 000m² de terrain
• POS avec COS de 0,40 ? SHON de 1 869,50m² 93,4
  du maximum
• Emprise au sol de 1 084,30m²
• 51 places de parking, soit 1,82 places / logement
  26 du terrain
• Espaces libres de 2 615,70m² soit 52,30 du
  terrain

• Le POS (plan doccupation du sol) définit les
  documents durbanisme pour limiter lespace et
  maîtriser les
• déplacements Il vise 2 objectifs développement
  et protection. Il se traduit en particulier par
  un plan de
• Zonage définissant chacun deux et les
  modalités de dessertes.
• Le COS ou coefficient doccupation du sol
  affecte un coefficient de constructibilité à une
  parcelle donnée
• La SHON est la surface de plancher hors œuvre
  nette (permet de mesurer la surface dun projet)

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LE DÉROULEMENT DU PROJET
Les étapes de base dont létude de faisabilité
préalable
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ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ le montage
du projet

• LES 6 ÉTAPES DU PROJET
• Le processus
• La faisabilité
• Le montage dopération
• La réalisation
• La livraison le SAV (service après vente)
• Les 2 phases denseignement

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Les 13 2 phases dun projet
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Les 13 2 phases dun projet (2)
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Les aspects financiers dune opération
daccession sociale
Philippe FENOT, Consultant-formateur de lAFPOLS
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La ventilation du programme
FINANCEMENT
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Le Bilan financier du programme
FINANCEMENT DU PROGRAMME
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Différence entre projets immobiliers social
privés
FINANCEMENT DE LACCESSION
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Et en
FINANCEMENT DE LACCESSION
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LES DIFFERENTS POSTES DUN BILAN DE PROGRAMME
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BILAN DE PROGRAMME EN PLUS DÉTAILLÉ
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Etude de marché et commercialisation dune
opération daccession sociale
Philippe FENOT, Consultant-formateur de lAFPOLS
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LÉTUDE DE MARCHÉ LA GRILLE DANALYSE
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LÉTUDE DE MARCHÉ LA GRILLE DAIDE À LA
DÉCISION
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Maintenant peut-on se permettre de construire un
bâtiment qui ne soit pas à basse consommation
dénergie ?
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ACCESSION SOCIALE ET DÉVELOPPEMENT DURABLE
On en a pour moins de 50 ans et le Pik Oil
pétrolier est peut être Passé en 2006 ?
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Le développement durable ? quelle voie choisir ?
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LE DÉVELOPPEMENT DURABLE ? QUE PEUT-ON FAIRE ?
Sur quel Poste agir Tout dabord ?
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(No Transcript)
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Un exemple réussi en 2006 à Villeurbanne
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(No Transcript)
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UNE ILLUSTRATION

• Les modalités 
• Une opération daccession sociale dans le SO de
  la France.
• 12 logements T2 /T3 /T4 avec jardins en RDC et
  parkings celliers individuels.
• ? Un plan participatif avant/ pendant et après la
  réalisation avec les futurs acquéreurs pour les
  sensibiliser aux enjeux.
• ? La participation dune commission municipale
  pour les attributions
• ? Des clauses anti spéculatives pour éviter
  toute revente intempestive.
• Projet inscrit dans le cadre du concours
  Aliénor de la Région dAquitaine.
• Des frais notariés réduits (grâce au prêt social
  daccession)
• Un partenaire financier proposant des prêts
  avantageux liés à ce projet durable
• Des aides publiques liées au concours.

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UNE ILLUSTRATION

• ELÉMENTS PRINCIPAUX DU DESCRIPTIF 
• ? Une construction traditionnelle mais avec une
  isolation par lextérieur
• Murs en éco-briques collées, isolation par
  lextérieur de 12cm collé avec enduit de
• finition.
• Menuiserie à isolation renforcée comme le double
  vitrage (gaz argon et feuille anti
  réfléchissante).
• ? Occultations volets bois des fenêtres, volet
  roulant pour les baies coulissantes
• VMC double flux couplé à un puits canadien pour
  la récupération des calories
• / frigories (hiver / été).
• Cloisons de distributions rayonnantes en brique
  de terre crue véritables
• régulateurs thermiques avec un système de
  chauffage au gaz basse température
• (chaudière à ventouse).
• Normes électriques Vivrélec dEDF avec prêt
  spécifique très avantageux.
• Production deau chaude sanitaire solaire avec
  double cumulus.
• Sols uniforme en liège vernis avec semelle
  résiliente.
• Eclairage avec ampoule à économies dénergie
• Réduction des consommations deau avec régulation
  du débit deau
• économiseurs aux robinets.

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Points de vigilance et risques de laccession à
la propriété  Echanges et débats intégrant les
expériences des adhérents de RHF
Animation Daniel GLAESNER AFPOLS (France)
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La maîtrise douvrage en locatif et en
accession  quel lien ? les opérations mixtes ou
complexes
Philippe FENOT, Consultant-formateur de lAFPOLS
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LES OPÉRATIONS MIXTES OU COMPLEXES
Acheter vendre louer Quelle stratégie choisir
sur des opérations Qui comprennent des logements
à vendre Ou à louer ...mais aussi des
commerces Ou bureaux
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MÊLER PRIVÉ PUBLIC, LOCATIF ET ACCESSION
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Le management de lactivité et la gestion des
compétences
Philippe FENOT Daniel GLAESNER, AFPOLS
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LES INDICATEURS DU MANAGEMENT DE LACCESSION

• LA PERTINENCE DE LÉTUDE DE MARCHÉ PRÉALABLE
• UNE LOCALISATION ATTRACTIVE
• UN PRODUIT AJUSTÉ À LA DEMANDE
• UN FINANCEMENT APPROPRIÉ ET NÉGOCIÉ EN AMONT ET
  LIMPORTANCE DE MAÎTRISER LE CRÉDIT (APPORT
  DURÉE TAUX MENSUALITÉ ET NATURE DU
  REMBOURSEMENT)
• UN PHASAGE RIGOUREUX ET BIEN TENU
• UNE APPROCHE COMMERCIALE PROFESSIONNELLE AVEC
  RECHERCHE DE PROSPECT ET VENTE ACTIVE.
• LE TRAITEMENT DU SERVICE APRES VENTE et
  lACCOMPAGNEMENT DES ACCEDANTS

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LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER
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LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER
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LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER
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LE PLAN DE DEVELOPPEMENT DE COMPETENCES DE
L ACCESSION

• FORMATION-ACTION COLLECTIVE DANS LE CADRE DUNE
  ORGANISATION APPRENANTE
• Revues ou points davancement de projet en équipe
• Mise au point et suivi du tableau de bord par
  opération,
• Retours dexpériences réguliers et bilans
  détapes identifier les enseignements à tirer
  
• phase montage/ chantier/commercialisation/
  livraison/ SAV,
• Participation à des formations inter- entreprises
  sur la règlementation de laccession les
  produits, le montage, le conseil en financement
  auprès de lacquéreur,
• Debriefing post-formation auprès de léquipe,
• Formalisation des procédures-clé par écrit.

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En conclusion quelles organisations pour la
maîtrise douvrage de laccession ? les
partenariats publics-privés
Philippe FENOT, Consultant-formateur de lAFPOLS
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La question du patrimoineen 3 solutions
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LES MODES DORGANISATION DE LA MAÎTRISE
DOUVRAGE LOCATIVE ET ACCESSION

• UNE LOGIQUE DENSEMBLIER DANS UNE STRATEGIE DE
  DIVERSIFICATION,
• UNE LOGIQUE EVOLUTIVE DE SPECIALISATION PAR
  PRODUIT,
• UNE ORGANISATION INTERNE DE LA MAÎTRISE DOUVRAGE
  QUI NECESSITE L ERENFORCEMENT DE LA PROSPECTION
  ET NEGOCIATION FONCIERE, AVEC EN LOCATIF UNE
  DECOMPOSITION DES FONCTIONS DE MONTAGE ET DE
  CONDUITE DOPERATION,
• LAPPORT ET LE DEVELOPPEMENT DES DEMARCHES
  QUALITE DE LA MAÎTRISE DOUVRAGE CERTIFICATION
  ISO, LABELS, CHARTES DENGAGEMENT

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VERS DES PARTENARIATS PUBLICS PRIVES

• LES PPP, UN LEVIER DOPTIMISATION DES OPERATIONS
  AVEC DES RÔLES SPECIFIES DES PARTENAIRES EN
  MATIERE DE MAÎTRISE DOUVRAGE, NOTAMMENT
  DEQUIPEMENTS PUBLICS,
• UNE REFLEXION EN COURS, EN PARTICULIER POUR LES
  OPERATIONS MIXTES OU COMPLEXES
• UNE LOGIQUE DE CONTRACTUALISATION
• Coût/délais/qualité de réalisation
• Solutions innovantes en matière de construction
• Dans le respect des prérogatives et attributions
  de chaque partenaire

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MERCI DE VOTRE ATTENTIONNOUBLIEZ PAS DE
REMPLIR LA FICHE DEVALUATION DE LATELIERET DE
NOUS LA REMETTRE