DEMANDA DE VIVENDA

1
DEMANDA DE VIVENDA

• MARC CONFORTO
• MARTA VIDAL
• DAVID MATEO
• MARC JUNYENT

2
Introducció

• El mercat de vivenda té un comportament
  característic degut a les particularitats que el
  distingeixen dels principals mercats daltres
  béns de leconomia.

3
Particularitats

• Principals particularitats
• Bé preferent
• Bé immoble
• Bé heterogeni
• Bé de llarga durada
• Distorsions del mercat
• Informació imperfecte (rellevància de les
  expectatives)
• El sól no és un mercat perfectament competitiu
• Altres mercats implicats (ex mercat de capitals)

4
Estàtica comparativa (I)

• A c/t ajustaments via preus (oferta inelàstica)

S
S
p
p
p
D
D
D
5
Estàtica comparativa (II)

• A ll/t ajustaments via preus i quantitats

S
S
p
p
p
D
D
6
FACTORS QUE INFLUEIXEN EN LA PRESA DE DECISIONS
A LHORA DADQUIRIR UNA VIVENDA

• 1.    Política de vivenda
• 2.    Cost dús de la vivenda
• 3.    Condicions del mercat de vivenda
• 4.    Característiques de l individu
• 5.    Movilitat de lindividu
• 6.    Condicions del mercat laboral

7
1.    POLÍTICA DE VIVENDA

• Política segons el país de residència
• Subsidis
• Ajuts al lloguer
• Desgravacions fiscals
• Continuació

8
Anàlisi dels incentius fiscals (I)

• Analitzarem mitjançant teoria del consumidor
• La indivisibilitat de la vivenda ens obliga a
  considerar només òptims de cantonada
• La restricció pressupostària són 2 punts als
  eixos (la resta de punts que els uneix no són
  factibles)

9
Anàlisi dels incentius fiscals (II)
Propietat
RP
ui
Lloguer
10
Anàlisi dels incentius fiscals (III)
Introduïm una desgravació fiscal ?
Propietat
ui
RP
Lloguer
11
AnÀlisi dels incentius fiscals (IV)

• La introducció dincentius fiscals crea
  ineficiències, al alterar les decisions que
  prenien lliurement els individus, canviant els
  preus relatius de la propietat respecte el
  lloguer
• La ineficiència és deguda a lefecte substitució
  (no hi ha efecte renda)
• Tornar

12
2.    COST DÚS DE LA VIVENDA

• Costos dús són tots aquells costos que
  determinen ladquisició duna vivenda, en
  qualsevol forma de tenença.
• UMG CMG

13
Exemples

• Cost dús de la propietat

• Cost dús del lloguer

• Preu de mercat de la vivenda
• Costos de manteniment
• Depreciació dels tipus dinterès
• Racionament en el mercat hipotecari
• Impostos sobre la vivenda (IBI)
• IRPF
• Costos de transacció (hipoteca, mudança..)

• Preu del lloguer
• Fiança

14
ANALISI DEL COST DÚS DE LA VIVENDA EN PROPIETAT
(II)

• H unitats de vivenda posseïdes per un individu
• CFP cost doportunitat dels fons propis
  invertits en una vivenda rendiments de capital
  que hagués generat una inversió alternativa
  possible.
• HIP interès del préstec subscrit per
  ladquisició (de la hipoteca)
• DEP costos de depreciació de la unitat de
  vivenda
• MAN costos derivats del manteniment de la
  vivenda
• IBI impost sobre béns inmobles
• IRPF impost sobre la renda personal
• ? PAT costos deguts a canvis en el valor de la
  vivenda
• ? ? Valor increment del
  patrimoni (cost negatiu)

15
ANALISI DEL COST DÚS DE LA VIVENDA EN PROPIETAT
(I)

• CUC CFP HIP DEP MAN IBI IRPF - ? PAT
• CFT HIP ri (1-Tirpf) x preu vivenda
• ri préstec/valor
• ? PAT (inflació Ph/ph)
• Ph variació en el preu real de la vivenda

16
3.    CONDICIONS DEL MERCAT DE VIVENDA

• Elasticitat
• Preus
• Oferta
• Demanda
• Segmentació del mercat

17
4.    CARACTERÍSTIQUES DE LINDIVIDU

• estatus social (baix, mig, alt)
• edat (joves/adults)
• renda
• ocupació
• estudis
• nº de fills

18
Tendència Propietat vs. Lloguer
19
5.   MOVILITAT DE LINDIVIDU

• Movilitat esperada
• Qüestions laborals
• Localització
• Preferències

20
6.    CONDICIONS DEL MERCAT LABORAL

• Renda
• Ocupat/desocupat
• Expectatives i millora

21
Esquema dels factors influents en la tenença
22
DEMANDA DE VIVENDA

• Demanda de vivenda com a bé de consum
• Demanda de vivenda com actiu dinversió

23
DEFINICIó

• Demanda de vivenda com a bé de consum
• Els individus participen en el mercat de lloguer
  i de propietat amb la intenció de consumir.
• Demanda de vivenda com actiu dinversió
• Els individuos participen al mercat de bens
  inmobles amb la intenció dobtenir rendibilitat.

24
FACTORS QUE INFLUEIXEN

• Demanda dinversió
• Evalua el risc de beneficis o pèrdues de capital
  i el benefici esperat sobre el valor de lactiu.
• Demanda de consum
• Depèn de lutilitat per cada unitat de servei que
  obté lindividu.

25
CLASSIFICACIó SEGONS PREFERèNCIES

• Elements dinversió gt Elements de consum
• Venedor Net de serveis de vivenda
• Participarà al mercat de compra-venda dactius

26
CLASSIFICACIó SEGONS PREFERENCIES

• Elements dinversió lt Elements de consum
• Comprador Net
• Participarà al mercat de lloguer de vivenda

27
ELASTICITAT

• Lindividu serà propietari, si lelasticitat de
  la demanda respecte a la riquesa de la inversió
  (HI), es major que lelasticitat del consum (HC).
• Venedor Net si E (HI) gt E (HC)

28
VARIABLES QUE DETERMINEN A QUIN MERCAT ES PERTANY

• Nivell de riquesa o ingrés permanent
• Grau daversió al risc
• Nivell dingressos
• Risc de linversió
• Altres variables institucionals com les
  imperfeccions del mercat de capitals.
• Estructura impositiva sobre la vivenda
• Existència de costos de transacció al mercat.

29
FUNCIó DUTILITAT

• La funció dutilitat depèn del consum de serveis
  de vivenda (HC), y altres béns de leconomia (X).
• La decisió optima de consum es produeix quan la
  Tasa Marginal de Substitució siguala als preus
  relatius.

30
MERCATS DISTORSIONATS

• TIPOS DIMPOSTOS

• Els factors institucionals introdueixen
  distorsions, factors com
• El sistema dimpostos que afecta al mercat
  inmobiliari.

• Benefici de capital
• Deduccions sobre el pagament dhipoteques.

31
CONSEQÜÈNCIES

• Aquest tipus dimpostos solen afavorir el mercat
  de propietat i incentiva al consum de serveis de
  vivenda en vivenda propia.

32
IMPERFECCIONS EN EL MERCAT DE CAPITAL

• Imposen restriccions al fluxe de crèdits sobre
  salaris esperats dels individus.
• Obliga als propietaris de vivenda a tenir major
  fluxe defectiu.
• Augmenta el rang de consumidors que participen en
  el mercat de lloguer.

33
COSTOS DE TRANSACCIó

• Una familia canviarà la seva vivenda si els
  beneficis obtinguts de realitzar el canvi són
  superiors als costos, daltra manera romandrà en
  la mateixa vivenda encara que no estigui
  consumint la quantitat òptima.

34
COSTOS DE TRANSACCIó

• Buscar informació
• Càrrecs financers
• Costos de movilitat.

35
Conclusions

• Les distorsions del mercat de vivenda obliguen
  lEstat a intervenir mitjançant desgravacions
  fiscals, ajudes directes
• Els incentius fiscals a la propietat provoquen
  ineficiències i desafavoreixen el mercat del
  lloguer
• La demanda de vivenda depèn de molts factors,
  entre els quals consten la política de vivenda,
  el cost dus, les condicions del mercat

36
BIBLIOGRAFIA

• Política Impositiva, Precios y Stock de vivienda.
• Miguel Ángel López García, Instituto de Estudios
  Fiscales, 2001
•   Movilidad, Tenencia y Demanda de Vivienda en
  España
• Mª Consuelo Colom i MªCruz Molés (Tesis)
• Análisis de las decisiones de tenencia y demanda
  de vivienda en España
• José Enrique Rodríguez Hernández (tesis doctoral)
•  Revista económica El Capital