Rsidence de Tourisme classe en ZRR

1
Résidence de Tourisme classée en ZRR

• Association des Propriétaires du Domaine de
  Nouailles à NONTRON (APDN)
• Réunion du 20/01/07

2
Cadre Général de la Loi Demessinne

• Avantages fiscaux
• Réduction de 25 du prix de revient HT(si TVA
  récupérée) avec limite 50000 euros si célibataire
  et 100000 euros si couple marié
• Taux de déduction forfaitaire applicable aux
  revenus fonciers de 6 sur 9 ans, 14 au-delà
• Déduction des intérêts demprunt sur les revenus
  fonciers pendant 10 ans
• Engagement de louer le logement nu pendant au
  moins 9 ans à lexploitant de la résidence de
  Tourisme

3
Cadre Général de la loi Demesinne (Suite)

• Reprise avantage fiscal jusquà 9 ans
• Si non respect de lengagement de location
• Si non classement en ZRR
• Reprise Récupération TVA
• Si non respect de lengagement de
  location(totalité)
• Si revente au-delà des 9 ans(reprise au prorata)
• Dérogations ( Décès/Invalidité Licenciement
  Expropriation Liquidation judiciaire de
  lexploitant)
• Code Général des Impôts ( CGI)
• Article 199 decies E
• Article 261 D

4
Cadre particulier pour NONTRON

• Tourisme vert en Périgord
• Développement souhaitè par les Instances
  politiques
• Commune
• Région
• Etat
• Un exploitant de renom EUROGROUP
• Engagement à bail de 11 ans et 9 mois après étude
  de marché
• Résidence 4 Services Classement 3 étoiles

5
Cadre particulier ( suite) NONTRON

• Investissement hors du commun défiscalisant et
  patrimonial
• Simplification et Sécurité du bail commercial
• Récupération TVA
• Défiscalisation ZRR
• Valeur de revente garantie

6
Rappel des Faits le 09/11/06

• Signification par acte dhuissier de mise à fin
  au bail pour léchéance de la 1 ère période
  triennale (26/06/07 et fin 12/06/07) par la
  Société Nontron Exploitation
• Motifs (Cf Courrier du 13/11/06)
• Pertes financières dexploitation importantes et
  récurrentes
• Impact de la flambée de lindice du coût de la
  construction sur lindexation triennale du loyer

7
Rappel des Faits ( suite )

• Motifs ( suite)
• Etat de la Résidence et difficultès
  dexploitation
• Qualitè de la résidence non à la hauteur
• Désordres importants ( Fuites,Infiltrations,etc..)
  
• Nombreux manquements à la réglementation
• Réclamations clients

8
Décisions préliminaires

• Création dune Association des Propriétaires du
  Domaine de Nouailles à NONTRON (Loi 1901)
• Défense des intérêts des propriétaires adhérents
• Synchronisation des actions des copropriétaires
  via le syndic
• Interface avec toutes les parties prenantes (
  Quiètude Gestionnaires ou Courtiers Nontron
  Exploitation Instances politiques Syndic
  Notaireetc..)
• Soutien Juridique indépendant envisagé

9
Décisions préliminaires ( suite )

• Convocation dune Assemblée Générale en procédure
  durgence le 20/01/07
• Q1 NONTRON Exploitation était-il en droit de
  résilier le bail au bout de 3 ans ?Pourquoi ?
• Q2 Quel est le lien entre NONTRON Exploitation
  et Eurogroup ?
• Q3 En quoi les motifs avançés sont-ils
  contestables ou non ?

10
Difficultè Multi Intervenants( Qui fait
Quoi,Quand,Comment ?)
Intermédiaires (Gestionnaires de patrimoine Ou
Courtiers)
Autres Instances Politiques (Région,Etat,)
QUIETUDE (Promoteur)
EUROGROUP
APDN Investisseurs
Notaire
Maire
?
NONTRON Exploitation (Exploitant Filiale
dEUROGROUP à 99 )
Syndic
Banques
11
Objectif recherché par ordre de priorité

• 1) Rester dans le cadre du ZRR ( 1 seul
  exploitant)
• Exiger de lexploitant actuel la promotion et
  lexploitation jusquà fin 12/07 (conforme aux
  termes du contrat actuel pour couvrir les 2
  tranches ? )
• Poursuivre le bail avec Eurogroup/Nontron
  Exploitation ( Lien à clarifier et exigences à
  compléter)
• Trouver un nouvel exploitant
• 2) Sortir du cadre du ZRR Position de repli à
  étudier ( ? )
• Q4 Doit-on comprendre quune partie de la
  résidence sera exploitée jusquà fin 06/07 et
  lautre jusquà fin 12/07 ?
• Q5 Les loyers actuels seront-ils versés
  jusquaux dates respectives ci-dessus ? Si oui,
  quelles garanties ?

12
Propositions dEurogroup du 14/12/06

• Baisse de loyer de lordre de 40 à 50
• Blocage des nouveaux loyers jusquen 2016
• Budget vacance sur NONTRON ou dautres résidences
  dEurogroup/Maintien de la ou des semaines
  gratuites sur NONTRON
• Réponse demandée pour le 28 Février 2007

13
Quel impact financier ?

• Sur le rendement brut (Recette/Prix dachat
  déduction faite de la récupération de TVA)
• Avant 5 ( hors réduction dimpôts)
• Après 2,6 ( hors réduction dimpôts)
• Doù baisse de 50 environ du rendement brut
• Sur leffort dépargne en cas de remboursement de
  prêt
• Sur la valeur du bien en cas de revente

14
Rencontre avec lexploitant le 19/01/07

• Résiliation du bail par NONTRON Exploitation
• Application de larticle 145-4 du Code du
  Commerce qui , sauf avis contraire (à savoir
  renonciation expresse et non équivoque), prévoit
  la possibilité de résilier sans motif au bout de
  3 ans , ceci par acte dhuissier .
• Rôle dEUROGROUP ( Redevance Groupe 15 du
  Chiffre dAffaire)
• Signer des conventions avec des sociétés
  dexploitation pour trouver des clients via une
  importante centrale de réservation
• Supporter ces sociétés dun point de vue
  juridique, administratif et comptable

15
Rencontre avec lexploitant le 19/01/07 ( Suite)

• Transparence possible sur les comptes ( à
  consulter sur place à Chambéry )
• Charges externes ( Frais divers)
• Autres charges dexploitation
• Aides du Promoteur Quiètude (Produits
  exceptionnels redevance à étaler)
• 228 Keuros pour le démarrage
• 497 Keuros pour lachat du mobilier

16
Rencontre avec lexploitant le 19/01/07(Suite)

• Les données touristiques ont changé depuis 5 à 6
  ans ( Forte Concurrence)
• Evolution du tourisme vert vers la ferme et le
  gîte rural
• Marché saturé
• Fréquentation insuffisante des étrangers ( 30)
  malgré politique commerciale agressive (Thomas
  Cook, Airtours, Carrefour, Nouvelles
  Frontières,etc..)
• Faible taux de remplissage hors Juillet et Août
• Baisse du pouvoir dachat des français(70 ) doù
  promotion
• Eurogroup dit toujours croire dans ce site

17
Conditions de négociation de lAPDN (réponses de
lexploitant)

• 1)Engagement dans le cadre dune durée ferme
  jusquau 30 Juin 2013 avec garanties associées
  (OUI selon points 2 et 3 )
• 2)Loyer minimum garanti et un pourcentage sur le
  chiffre daffaire réalisé sur le site (OUI selon
  points 1 et 3 )
• 3)Indexation annuelle du loyer minimum garanti (
  OUI selon points 1 et 2 )
• 4)Communication régulière des comptes de la SARL
  Nontron Exploitation ( OUI )
• 5)Engagement de caution de la part dEurogroup (
  NON)

18
Quelles mesures daccompagnement, de
sécurisation ?Quelles garanties ?

• Par NONTRON Exploitation
• Diminution des autres charges ( redevance
  Eurogroup charges externes etc )
• Communication des  business plans  avant/après
• Animation sur la résidence pour tous les âges
• Promotion commerciale plus agressive (CE, etc..)
• Tenue des engagements ( ex quid des loyers
  actuels ?)
• Maintien du classement de la résidence en 3
  étoiles
• Par QUIETUDE via le Syndic
• Conformité de la résidence au cahier des charges
  et à la réglementation
• Résolution des désordres
• Maintien du classement de la résidence en 3
  étoiles

19
Quelles mesures daccompagnement , de
sécurisation ?Quelles garanties ?

• Par les Instances Politiques via le maire de
  NONTRON
• Attrait Touristique de la région et Manifestation
• Résidence à référencer à lOffice du Tourisme
• Impact sur la Taxe Professionnelle et lActivité
  commerciale
• Location du Plan deau
• Par les gestionnaires de patrimoine ou courtiers
• A définir
• Par lassociation des investisseurs
• Boîte à idées sur http//apdnnontron.blog.fr/
• Contrat avec avocat

20
Attitude des Intermédiaires et du promoteur
Quiètude

• THESAURUS 43 Investisseurs sur 94
• Simplique dans une recherche de solutions
• Sest rapproché de QUIETUDE
• CARFI 15 Investisseurs sur 94
• ?
• BERCOM 7 Investisseurs sur 94
• Se désengage et reporte la responsabilité sur
  QUIETUDE
• ACODIF FUENTES 4 Investisseurs sur 94
• ?
• Autres 5 x 2 13 x 1 2 inconnus Investisseurs
  sur 94
• ?
• Q6 Quelles sont les actions entreprises ,leur
  état davancement ?
• Q7 Existe-t-il à ce jour des voies de solutions
  ? Lesquelles ?

21
Débat

• Questions/Réponses
• Décisions
• Mandat à lAPDN
• Plan dactions