1 La Propiet en Espagne

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GUIDE JURIDIQUE POUR LACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

• 1) La Propieté en Espagne
• 2) Sélection du bien immobilier. Etude préalable
  de la propieté
• 3) Procédure dachat
• 4) Fiscalité de limmobilier
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  Guide elaboré par Jesús González i Mas
  
  
  Avocat
  
  
  Colegiado 2247
• Ilustre Colegio de Abogados de Terrassa

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I. La propieté en Espagne

• Le Droit à la Propieté est protegé  par la
  Constitution Espagnole (art.33.1).  Donc, cest
  un Droit reconnue a la plus importante des lois
  espagnoles. En le Registre de la Propieté
  (Registro de la propiedad) les données des
  Propietaires  ainsi que les charges que la
  Propieté peut subir.
• Le Registre de la Propieté se compose  de
  feuilles  donc chaque bien immobilier a sa propre
  feuille où on peut saisir toutes les informations
  de la Propieté.
• -La description du bien  surface, voisinage,
  situation,
• -Les charges existantes  hipoteque, servitudes,
  embargos,
• -Le/s propietaires  Prenom, nom, carte
  didenditée
• Cela est important donc le propietaire inscrit au
  Registre est celui avec lequel on doit réaliser
  laffaire.  Linscription au Registre de la
  Propieté nest pas obligatoire en Espagne, mais
  vachement conseillé.  Pour inscrire le nouveau
  propriétaire cest nécessaire un document public,
  généralement un acte notarial dachat et vente.

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II. Sélection du bien immobilier.
Etude préalable de la propieté

• Une fois le bien immobilier est ciblé et on
  désire procéder à son achat il faut réaliser la
  suivante procédure avant de donner de largent en
  avance.
• 2.1 Vérification au Registre de la Propiété.
• Propietaire  Cest evident quil faut être sur
  que le Propietaire apparent est le Propietaire
  registral, donc cest la premiere donnée
  importante à saisir.
•  Si le bien a deux propietaires (un couple)   le
  contrat privé dachat doit être signe par les
  deux, car cest necessaire le consentiment des
  deux copropietaires pour vendre.  
• Charges  Cest frequent que la propieté soit
  grever par une hipoteque. Celle-ci doit etre
  annulé au moment de lacte notarial dachat et
  vente.  Donc, on  doit pas sinquieter si dans un
  premier moment on detecte une hipotheque qui
  grève le bien. Néanmoins,
•  On doit faire attention  si le solde de
  l'hypothèque est supérieure au prix de vente car
  si cela est comme ci, le vendeur aura des
  difficultées  pour annuler l 'hypothèque avec la
  somme quil reçoit 

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II. Sélection du bien immobilier. Etude préalable
de la propieté

• Il faut examiner lexistence dautres charges
  telles comme des servitudes (de vue, de passage,
  de cour commune) des usufruits ou des
   embargos  qui puissent grever   le bien. Et si
  nécessaire, les annuler du Régistre avant
  dacheter le bien. Donc, les charges grèvent la
  Propieté et non le Propietaire.
• Autres éléments  pour analyser  Au Registre on
  connaitra sur la nature juridique du bien, sa
  surface legale (celle la peut etre differente de
  la reel), si cest un logement social (donc avec
  des limitations pour le vendre librement)
•  Il faut faire attention aux logements sociaux
  car ils ont une régulation spécifique pour sa
  vente 
• Une fois  linspection est  réalisée  au Registre
  de la Propiete, il faut continuer en verifiant
  que les autres elements juridiques soient
  correctes 
• - Certificat de la Mairie que les impôts qui
  frappent le  bien immobilier sont payés.
• - Connaitre de la existence de dettes envers de
  la Communauté de Copropiétaires .et savoir si il
  y a des travaux prévus pour améliorer le bâtiment
  qui puissent génerer un appel de fonds
  supplémentaires.
• - Vérification de la inexistence de vices de
  construction, quelques maladie des bâtiments sont
  présentes à Barcelone.

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III. Procédure dachat

• Avec le prix librement accordé entre acheteur et
  vendeur et les elements avant exposés clairs,
  commence la phase contractuelle. Cest fréquent
  de signer un contrat privé (Contrato de Arras)
  avec les vendeurs où le prix de lachat est fixé
  ainsi que le delais pour signer lacte Notarial
  dachat et vente.
• Ce contrat a la finalité de bloquer la vente et
  en plus du prix de vente et le délais  pour
  signer lacte notarié dachat, on y accorde tous
  les éléments complémentaires. Le 10 du prix de
  vente est généralement la quantité quon donne en
  avance.
•  
•  Cest une coutume, mais la quantité à donner en
  avance est librement négocié entre vendeur et
  acheteur 
• Quelques agences immobilières demandent de signer
  eux en nom des vendeurs et de recevoir largent.
  Si ils ont pas une autorisation écrite pour cela,
  cest conseillé de ne pas signer avec lAgence
  (car elle na aucun pouvoir de représentation  et
  sa signature nengage pas les Propiétaires)
•  

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III. Procédure dachat

• Le moment  effectif  de livraison de la Propiéte
  cest  lActe notarié .
•  Cest lacheteur qui doit choisir le Notaire,
  donc cest lui qui paye ses honoraires 
• Dans ce document les conditions de la vente sont
  signés par Acheteur, Vendeur et Notaire et cest
  le moment où lacheteur paye le prix de lachat
  et le vendeur (sauf accord contraire) donne les
  clés (donc la possession) de la Propieté.  Cet
  acte notarié doit sinscrire au Registre pour que
  tout le monde puisse savoir quon est les
  nouveaux propiétaires. Le vendeur doit apporter
  une série de documents pour pouvoir procéder à la
  vente du bien.
• Il faut savoir quà ce moment là lhypothèque
  doit rester complètement annulée. Pour cela, il
  faut obtenir un certificat de la banque
  créancière pour connaitre le solde exacte au
  moment de la Signature et leur payer
   directement.
•  Sans doute, lélément le plus important cest
  avoir la sécurité que la Hypothèque est annulé au
  moment de la Signature, le notaire seulement
  donne foi de nos déclarations mais il ne  prend
  pas en charge lannulation de lhypothèque 

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IV. Fiscalité de limmobilier

• Lachat dun bien immobilier en Espagne
  comporte le paiement des différents impôts, sa
  nature et le montant varient en fonction de la
  Communauté Autonome òu le bien est placé ainsi
  que le genre de bien immobilier. Pour cela on
  explique les cas concret de la Catalogne.
• 3.1)Achat dun appartement de nouvelle
  construction.
• Les appartements de nouvelle construction
  génèrent un 7 de T.V.A. Limpôt est directement
  payé au Promoteur. Cest lui qua lobligation de
  le verser au Ministère des Finances. Aussi on
  doit payer un 1 de A.J.D, cet impôt cest
  lacheteur quil doit le payer au Département des
  Finances du Gouvernement Catalan(cest un impôt
  géré par le Gouvernement Catalan).
•  
• e.x Appartement de nouvelle construction à
  LLoret (Girona)
•  
• Prix 100.000.- (directement au promoteur)
• TVA 7.000.-    (directement au promoteur)
• AJD 1.000.-     (directement aux Finances du
  gouvernement Catalan) 

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IV. Fiscalité de limmobilier

• 3.2)Achat dun appartement doccasion.
•  
• Les appartements de deuxième transmission,
  c'est-à-dire, qui ont été déjà vendu au moins une
  fois,  comportent un 7 de ITP (Impots de
  Transmissions Patrimoniel). Cet impôt doit être
  verser par lacheteur directement au Finances du
  Gouvernement Catalan.
•  
• e.x Appartement à Salou (Tarragona)
•  
• Prix 100.000.-(directement au vendeur)
• TVA 0
• ITP 7.000.-(directement aux Finances du
  gouvernement Catalan)