Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

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Die Angst desBankers vor derHotelfinanzierung
Master Forum Tourismus Strategien der
Hotelfinanzierung
Werner Doetsch
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Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
tel
Ho
Immobilie
Hotel- betrieb
Ist eine Hotelfinanzierung eine
Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?
3
Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
tel
Ho
Immobilie
Hotel- betrieb
z.B. Bewertung
DCF
)
Welchen Teil des Cashflows wird von der
Immobilie und welcher Teil vom Betrieb
geschuldet?
) Discounted Cashflow
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Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich
von einer Betriebsfinanzierung!
Hotel
Immobilie
Hotel- betrieb

• langfristig

• kurzfristig

• sicher

• riskant

• günstiger Zins

• hoher Zins

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Die Wanderbewegungen der Investitionskosten
Hotel
Finanzierung
Immobilien Investor
Hotel- betrieb
Immobilie
Hohe Pachten wirkten hier werttreibend
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Die Wanderbewegungen der Investitionskosten
Hotel
Finanzierung
Immobilien Investor
Hotel- betrieb
Immobilie
Einrichtungen
Die einmalige Chance, Mobilien mit Hypotheken zu
finanzieren
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Die Wanderbewegungen der Investitionskosten
Hotel
Finanzierung
Immobilien Investor
Hotel- betrieb
Immobilie
Einrichtungen
Pre-Opening
Finanzierung von Anfangsverlusten über Hypotheken
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TheoriePraxis
9
Risikoverteilung
Standardabweichung
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Risikoverteilung - Expected / Unexpected Loss
Expected Loss
Basis für das Eigenkapital der Bank
risk adjusted pricing
Unexpected Loss
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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu Structured Finance
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung
des Kreditpreises benötigen wir also den
Expected Loss.

• Wie ermitteln wir ihn?
• Theoretische Basis
• Praktische Tools

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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu Structured Finance
EL PD x LGD
Expected Loss Probability of Default x Loss
Given Default
Erwarteter Verlust Ausfallwahrscheinlichkeit x
Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen
(vorgeschriebenen) Modells Basel II
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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu Structured Finance
EL PD x LGD
Expected Loss Probability of Default x Loss
Given Default
Erwarteter Verlust Ausfallwahrscheinlichkeit x
Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen
(vorgeschriebenen) Modells Basel II
G(PD) 1-R
R 1-R
RWALGD x N x G
(0,999) x (1b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD
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PD Benotung von Risiken Rating
Hinter den Rating-Noten stehen Ausfall- wahrschein
lichkeiten
AAA AA A BBB BB B CCC
z.B. AAA 0,004 bei Standard Poors
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD Loss Given Default

• Verwertungserlös für ein
• Objekt
• z.B. 75

Finanzierungsstruktur
0
100
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD Loss Given Default

• Verwertungserlös für ein
• Objekt
• z.B. 75

Finanzierungsstruktur
Senior Loan
Mezza nine
EK
0
100
LGD 100
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD Loss Given Default

• Verwertungserlös für ein
• Objekt
• z.B. 75

Finanzierungsstruktur
0
100
LGD 0
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD Loss Given Default

• Verwertungserlös für ein
• Objekt
• z.B. 75

Finanzierungsstruktur
0
100
LGD 50
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Nach dem Structured Finance-Prinzip werden
Forderungen risikoadjustiert tranchiert
Kreditportfolio
AAA
AA
A
BBB
BB
First Loss
Projekt- / Objektfinanzierung
Senior Loan
Junior Loan
Mezza- nine
Equity
sequenziellen Verlustallokation
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Nach dem Structured Finance-Prinzip werden
Forderungen risikoadjustiert tranchiert
Kreditportfolio
AAA
AA
A
BBB
BB
First Loss
Projekt- / Objektfinanzierung
Senior Loan
Junior Loan
Mezza- nine
Equity
Hotelfinanzierung
Grundstück
Baukosten
FFE
Pre- Opening
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Zurück zum Expected Loss
Expected Loss
Beispiel Kreditportfolio-Volumen 100
Mio PD 3 LGD 50 Expected Loss 1,5
Mio
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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu Structured Finance
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung
des Kreditpreises Benötigen wir also den
Expected Loss.

• Wie ermitteln wir ihn?
• Theoretische Basis
• Praktische Tools

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Über DSCR und LTV zu PD und LGD
NOI
Debt Service
Value
Loan
LTV
DSCR
(Rangstelle)
PD Wahr- scheinlichkeit des Ausfalls
LGD Schwere des Ausfalls
x
EL
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Strukturierungsprozess über DSCR
Pacht
NOI
Tilgung
Zins
Gesamtinvestitionskosten
DSCR 1,0 Debt Service Coverage Ratio
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Strukturierungsprozess über DSCR
NOI
20 Risikopolster
Tilgung
Zins
Gesamtinvestitionskosten
(Bruttomiete/Pacht BWK) (Zins Tilgung)
z.B. DSCR 1,20
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Ermittlung eines Senior Loans über DSCR
Beispiel
-
Brutto- Mieteinnahmen 2.750.000
Bewirtschaftungs- Kosten (z.B. 15 ) 412.500
DSCR 1,30
1.798.077
ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von
2.750.000 412.500 2.337.500 / 1,30 1.798.077
Zinsen 5

Ermittlung der Höhe des Senior Loans
Finanzierungsstruktur
Tilgung 2
1.798.077 x 100
25.687.000
(5 2)
27
(No Transcript)
28
(No Transcript)
29
(No Transcript)
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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend Cashflow
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Pachtvertrag
Beispiel bei DSCR 1,25, 10 BWK, um 1,0
verminderten Zins und auf 1,5 gesenkter
Tilgung 1.950.000 10 1.755.000,- / 1,25
1.404.000 x 100 (4 1,5) 25.527.272
DSCR 1,30 1.950.000 15 1.657.500 / 1,30
1.275.000 1.275.000 x 100 (5 2)
18.215.000 (Kreditsumme)
Jahr 1 2 3 4
5 Umsatz 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360
Kosten 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP 1.84
8 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht 1.950 1.950 1.95
0 1.950 1.950 NOI 102 92 294
505 725
Rechnung Immobilieninvestor
NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657
Kapitaldienst 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275 NOI
nach DS 382 382 382 382
382 DSCR 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30
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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend Cashflow
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Kreditsummen bei DSCR 1,25 aus Saldo 1.294
18.822.000 1.462 21.265.000 1.639
23.840.000 1.823 26.516.000
Beispiel Managementvertrag ohne Garantien
Jahr 1 2 3 4
5 Umsatz 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360
Kosten 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP 1.84
8 2.042 2.244 2.455 2.675 Fees 304 329
355 382 410 Saldo 1.544 1.712 1.889 2.073
2.266 Kalk.Rückl. 250 250 250
250 250 Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016
Kapitaldienst 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404 NOI
110 58 235 419 612 DSCR
0,92 1,04 1,17 1,30 1,44

• Lösungen für den nicht
• risikostrategischen DSCR
• Kreditkürzung
• Rücklagenkonto
• Cash-Trap-Covenant
• Sonstige Covenants

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Hotelfinanzierung Ausschlaggebend Cashflow
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Staffelpachtvertrag
DSCR 1,20 2.106.000 - 10 / 1,25
1.516.320 1.516.320 x 100 (4 1,5)
27.569.000 (Kreditsumme)
Jahr 1 2 3 4
5 Umsatz 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360
Kosten 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP 1.84
8 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht 1.560 1.755 1.95
0 2.106 2.106 NOI 288 287 294
349 569
Rechnung Immobilieninvestor
NOI vor DS 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896
Kapitaldienst 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516 NOI
nach DS 166 29 224 380
380 DSCR 89 102 115 125 125
Lösung wie auf Folie zuvor
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Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche
ImmobilienBank Tel 0 61 31 / 92 80-72
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