Las Sociedades y los Fondos de Inversin Inmobiliaria FINMO - PowerPoint PPT Presentation

Title: Las Sociedades y los Fondos de Inversin Inmobiliaria FINMO


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Las Sociedades y los Fondos de Inversión
InmobiliariaFINMO

• Bogotá, abril 2006

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En el Mundo Entero son una opción de primer orden

• Europa muy activos Francia, Alemania y
  especialmente España donde son de reciente
  creación y manejan mas de 4 mil millones de
  Euros
• REITS en EEUU desempeño histórico de las
  acciones de los Reits Dic.1971 Dic. 2003
  últimos 32 años
• Dow Jones 8
• Nasdaq Com. 9,37
• SP 500 11,45
• Reits Listados 12,91
• En Latinoamérica
• México
• Chile mas de 9 fondos que manejan mas de USD700MM

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Experiencia Colombia

• Ha habido pocas experiencias públicas
• Ejemplos del pasado
• Inversiones El Vagón
• Fondos Inmobiliarios de Alianza.
• Casos actuales
• Caso de Tierra firme
• Se habla de varios intentos fallidos
• Hay procesos en curso

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Entorno Adecuado

• Economía estable con perspectivas de
• TLC
• Mayor Inversión Extranjera
• Crecimiento del PIB del 5.3
• Con opciones de ahorro a tasas reales bajas
• Inflación 4.2
• Intereses de TES al 2.020 al 8 EA.
• Devaluación año corrido 2.23
• Devaluación últimos doce meses-1.22
• DTF a 90 días 5.9
• Tasa de ahorros 2-3
• Con tasas de interés de crédito MUY bajas que
  facilitan el endeudamiento

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Entorno Adecuado

• Con un Mercado de Capitales
• Con necesidad de tener nuevas opciones de
  inversión.
• Con inversionistas institucionales
• Cada vez más grandes
• Más amplios en criterios de inversión

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Entorno Adecuado

• Cultura de arriendo naciendo
• El ideal de la familia es tener vivienda propia
  Tener vivienda no es riqueza, pero no tenerla es
  mayor pobreza
• Con la crisis hay cambio de paradigmas
• Vivienda propia Vs. Arriendo
• La finca raíz baja de precio
• La nueva ley de arriendos incentiva el mercado
• Positivos terminación del contrato de manera más
  ágil y servicios públicos por cuenta del
  arrendador
• Negativo el valor del arriendo no puede exceder
  el 1 del valor comercial y su reajuste no podrá
  ser superior al 90 del incremento del IPC

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Entorno Adecuado

• Sector de la Construcción
• En gran parte responsable del crecimiento del
  PIB en los últimos 3 años
• Interés del Estado en impulsarlo
• Con oportunidades de crecimiento importantes en
• VIS
• Estratos medios
• Oficinas
• Bodegas
• Sector comercio
• Dinámico
• Las cadenas de supermercados creciendo
• Centros comerciales con mas arriendo

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Entorno Adecuado

• Nueva cultura de las empresas del sector real y
  financiero no quieren ser propietarias de
  inmuebles
• No es eficiente tener inversiones desligadas de
  su objeto social, ni pagar sus costos de
  mantenimiento
• Requieren eficiencia tributaria
• No quieren asumir los riesgos de la valorización
  o desvalorización de los activos inmobiliarios
• Necesitan hacer líquida su inversión en
  inmuebles, pero sin perder el uso operacional de
  los mismos ni su control

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El Entorno Adecuado
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El Entorno Adecuado

• Con un Mercado de Capitales
• Con necesidad de tener nuevas opciones de
  inversión
• Con inversionistas institucionales
• Cada vez mas grandes
• Mas amplios en criterios de inversión

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Valor Fondos Comunes Ordinarios
Fuente Superbancaria
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Valor Fondos de Pensiones
Pensiones Voluntarias fondos de pensiones
voluntarias administrados por las AFP y por las
Fiduciarias.
Fuente Asofondos
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Valor Fondos de Pensiones
Incluye las Fondos de Pensiones Obligatorias y
los Fondos de Pensiones Voluntarias administrados
por las AFP y las Fiduciarias.
Fuente Asofondos
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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Legislación Decreto 877 de 2004 se necesitaba?

• No para que una Sociedad Fiduciaria constituya un
  Fondo Inmobiliario a través de un Fondo Común
  Especial
• Solo necesita
• Un reglamento aprobado por Superintendencia
• Con Inversión Principal en inmuebles
• Abierto, cerrado o escalonado
• Con o sin un Comité de Inversionistas
• Que valora unidades de inversionistas
• Avalúos periódicos
• Valoración a precios de mercado

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Legislación Decreto 877 de 2004 se necesitaba?

• No para que una Sociedad Fiduciaria a través de
  una titularización haga un fondo inmobiliario
• Porque a través de este mecanismo
• Emite y coloca títulos de participación
• Invierte en una base de activos subyacentes
  representados en inmuebles
• Con base en un prospecto (reglamento) y contrato
  de fiducia aprobado por Superintendencia
• Que lleva Contabilidad con base en avalúos
  periódicos
• Con emisiones parciales (abierto, cerrado,
  escalonado)

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Legislación Decreto 877 de 2004 se necesitaba?

• Si para
• La creación de Sociedades Administradoras de
  Inversión
• Para efectos del beneficio tributario regulado en
  la norma
• Y cómo lo hizo?

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Regulación de los Fondos Inmobiliarios

• Administrados por
• Sociedades administradoras de inversión
• Fondos comunes especiales administrados por
  fiduciarias
• Que invierten en bienes inmuebles como mínimo un
  60 (no aplicable durante el primer año) del
  valor del fondo.
• Con un Saldo Mínimo equivalente a 10.000 SMLM
  (3.800 MM). Si no deberán liquidarse.

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Regulación de los Fondos Inmobiliarios Aportes

• El pago se podrá realizar
• En dinero
• En bienes inmuebles
• Con contratos de arrendamiento vigentes
• Con un período residual mínimo de 6 meses
• Amparados con seguro o fianza sobre el canon de
  arrendamiento.

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Regulación de los Fondos Partícipes

• Básicos
• Administrador
• Inversionistas
• Agente para la administración y el arriendo
• Comité de inversiones inmobiliarias
• número plural impar nombrados directamente por
  los órganos de dirección de la sociedad
  administradora.
• Independientes y con experiencia.
• Agentes especializados en avalúos

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Regulación de los Fondos Partícipes

• Opcionales
• Valorador
• Colocador
• Soporte Revisoría Fiscal

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Regulación de los Fondos Portafolio

• Clase 1. Vivienda urbana.
• Clase 2. Bienes inmuebles destinados a
  actividades comerciales bodegas, locales
• Clase 3. Titularización hipotecaria o
  inmobiliaria, con calificación mínima de "A" y
  derechos fiduciarios de patrimonios autónomos con
  activos Clase 1 y 2.
• Clase 4. En fondos comunes ordinarios, fondos de
  valores, operaciones de liquidez, títulos de
  contenido crediticio (calificación mínima de "A)
  con vencimiento inferior a un (1) año.
• Podrán suscribir contratos de promesa de
  compraventa y opción.

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Regulación de los Fondos Portafolio

• Límites
• Un sólo inmueble no podrá exceder del veinte por
  ciento (20)
• No aplicará durante los 2 primeros años

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Regulación de los Fondos Política de Inversiones

• Características de los activos en los que
  invertirá y los porcentajes máximos y mínimos de
  participación de cada uno
• Localización geográfica
• Características de las viviendas, discriminando
  la VIS y otros rangos de precios o estratos
• Tipología y uso de los bienes inmuebles
  diferentes a vivienda
• Porcentaje máximo que un único bien inmueble
  puede representar sobre el activo total teniendo
  en cuenta el límite legal

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Regulación de los Fondos Tipos

• Abiertos con Pacto de Permanencia
• Cerrados

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Regulación de los Fondos Abiertos con Pacto de
Permanencia

• Características básicas
• Ingreso y retiro de aportes mas amplio
• Con períodos de permanencia mínimos
• Tiene fechas de
• Recepción y
• Retiro de aportes.
• Período de permanencia como mínimo de 5 años
• Con retiro de aportes como mínimo cada doce (12)
  meses.
• Con un procedimiento especial para la redención
  de aportes cuando se retire más del 10 del valor
  del fondo.

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Regulación de los Fondos Abiertos con Pacto de
Permanencia

• Penalizaciones por retiros antes del plazo
• Límites a la participación.
• Plazos
• Primeros 12 meses no aplicará límite alguno
• De 12 a 24 meses será del 30
• Más de 24 meses será del 20.
• Podrán establecerse límites inferiores.
• Hay un plazo de 6 meses para recomponer la
  participación individual de los inversionistas.

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Regulación de los Fondos Cerrados

• Características básicas
• Tienen un plazo fijo de duración
• Una fecha límite para recibir aportes después de
  la cual no hay lugar a nuevos.
• Los aportes solo se devolverán a la liquidación
  del fondo
• Se podrá por decisión de los inversionistas
  ampliar el plazo de duración del fondo.

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Regulación de los Fondos Cerrados

• Para la recepción de aportes
• Se debe establecer un plazo máximo que no puede
  exceder del 20 del plazo total del fondo.
• Por excepción puede contemplar fechas para
  recibir nuevos aportes
• Previa valoración de las unidades del fondo,
  aprobación de los inversionistas y de la
  Superbancaria.
• Los inversionistas tendrán derecho de preferencia
  para realizar los aportes.
• Redención los aportes
• Al vencimiento del plazo total de duración del
  fondo.
• Se podrán realizar entregas anticipadas de
  aportes por decisión de los inversionistas

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Regulación de los Fondos Valoración

• Valoración de los inmuebles.
• Compra
• Avalúo con no mas de 6 meses de antigüedad.
• Valor de compra no superior al señalado en el
  avalúo.
• Venta
• Avalúo con antigüedad no mayor a 6 meses
• Valor de venta no inferior al 90 del avalúo.
• Todos los inmuebles deberán ser objeto de un
  avalúo máximo cada 12 meses

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Regulación de los Fondos Valoración

• Agustín Codazzi debe establecer
• El procedimiento para avalúos de inmuebles de
  valor superior a 5.000 salarios mínimos legales
  que deben ser practicados por número plural de
  peritos
• Los métodos valuatorios de los inmuebles
• Valoración del fondo se debe determinar la
  periodicidad con la que se realizará, conforme a
  las disposiciones emitidas por las
  Superintendencias y deberá ser efectuada el día
  inmediatamente anterior a las fechas en que el
  fondo esté abierto para la recepción y entrega de
  recursos.

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Regulación de los Fondos Exención Tributaria

• Las rentas que perciban los fondos originadas en
  cánones de arrendamiento de vivienda de interés
  social nueva durante los diez (10) años
  siguientes a su construcción, que sean
  distribuidas a sus inversionistas, serán exentas
  en cabeza de éstos.

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Regulación de los Fondos Sociedades vs Fondos

• Sociedades
• Escritura Pública
• Costos de constitución y mantenimiento
• Deberes del comerciante
• Posición Tributaria menos ventajosa
• Difícil liquidación
• Liquidez?

• Fondos
• Reglamento privado
• No tiene estos costos salvo comisión fiduciaria
• Los cumple la Fiduciaria
• Mejor posición tributaria
• Fácil liquidación
• Liquidez?

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Mecanismo Idóneo

• Legislación adecuada
• Que facilitan la inversión en el sector de la
  construcción a
• Inversionistas institucionales tienen un tercero
  especializado en el manejo. Ejemplo una opción
  dentro de los Multifondos de los Fondos de
  Pensiones Voluntarios
• Pequeños inversionistas individualmente por
  regla general tienen dificultades de acceso
• Inversionistas extranjeros
• Hay talento humano profesional y con experiencia
  en los operadores y administradores inmobiliarios

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Mecanismo Idóneo

• Las empresas tendrán opción de
• Vender su buenos inmuebles para dedicarse a su
  operación
• Con consecuencias tributarias apreciables
• Tomar en arriendo (gasto)
• Genera nuevas oportunidades a los partícipes del
  mercado inmobiliario.
• Con mecanismos de liquidez de los inversionistas
• Cesión
• Redención de los aportes
• Futura titularización

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Mecanismo Idóneo

• Con las ventajas tributarias de los Fondos y los
  Fideicomisos
• No sujetos renta
• No sujetos a presuntiva
• No sujetos a retención en la fuente
• No impuesto de patrimonio

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Mecanismo Idóneo

• Son un vehículo de inversión
• Diferente pero en inmuebles
• Que diversifica
• Que tiene accesos a inmuebles de alto valor y
  calidad
• Institucional
• Regulado y vigilado

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Mecanismo Idóneo

• Con poder de negociación
• Por tamaño
• Porque pueden acceder a modalidades de inmuebles
  que suelen ser más rentables y obtienen mejores
  valorizaciones que compradores individuales
• Que diversifican
• Donde las decisiones de compra y venta de
  inmuebles son tomadas especialistas
• Pueden crecer emitiendo participaciones en la
  medida que el mercado de oportunidades

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Mecanismo Idóneo

• Con las ventajas tributarias de los Fondos y los
  Fideicomisos
• No sujetos renta
• No sujetos a presuntiva
• No sujetos a retención en la fuente
• No impuesto de patrimonio

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Mecanismo Rentable?

• Precio de la Finca Raíz
• Bajo en comparación con 1993-1998
• La tendencia?
• El rendimiento por renta de los inmuebles sube en
  términos reales?
• Escasez de tierra
• Por el entorno de bajas tasas de interés e
  inflación controlada
• Habrá mayor demanda de inmuebles como inversión
• Aumento de la cartera hipotecaria

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Mecanismo Rentable?

• Mercado de Arriendos
• Estudio Elementos para Orientar una Política
  Estatal sobre el Alquiler de Vivienda Urbana en
  Colombia-Samuel Jaramillo. Documento CEDE Octubre
  2.002
• Rangos polémicos
• Uno por ciento (1) del valor comercial del
  inmueble
• Estimación del valor comercial dos veces el
  avalúo catastral fijado
• Aumento 90 IPC

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Mecanismo Rentable?

• Algunas Cifras
• Inquilinos 2001 12 millones
• Concentrada en los centros urbanos
• 37,3 de los hogares arrendando viviendas
• De una muestra hasta el primer semestre del 2002
  en las 3 grandes ciudades los valores apenas
  alcanzaron entre el 40 y el 50 del nivel
  inicial
• Proporción del alquiler mensual con respecto al
  precio de la vivienda por estrato Bogotá
  1970-2000 en el año 2000
• Ingresos altos 0,73
• Ingresos medios 0,73
• Ingresos bajos 0,89
• Promedio 0,85.

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Mecanismo Rentable?
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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Qué se Necesita?

• Entorno adecuado
• Un mecanismo idóneo
• Un mecanismo rentable
• Decidirnos

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Decidirnos? (1)

• Debemos definir roles de los participes que
  intervienen en la estructuración y ejecución de
  un Fondo
• El administrador del Fondo
• Los constructores qué activo van a ofrecer?
• Los agentes inmobiliarios y avaluadores
• Que van a ofrecer?
• Y avalúos? Tarifas?
• Mantenimiento?
• Administración del Inmueble?
• Y los colocadores? Quién? Tarifas?
• Y los valoradores? Cómo? Calificadoras? Qué
  metodología les gustaría?
• Compañías de seguros?

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Decidirnos (2)

• Definir un Producto
• Fondos cerrados
• Fondos abiertos
• Para aprovechar los ciclos
• Con una Masa Crítica

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Si

• La experiencia internacional es exitosa
• El entorno económico está dado
• La regulación es la adecuada (aun cuando las
  autoridades definir aspectos)
• Hay una oportunidad de negocio para agentes
  financieros, inmobiliarios, entidades de servicio
• El sector de la construcción ofrece alternativas
• Hay una cultura de arriendo creciendo

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Luego qué nos falta?

• Es primero qué?
• Captar recursos?
• Conseguir inmuebles?
• Una mezcla? Todos ponen
• Debemos esperar a tener índices?
• Y los administradores de bienes están preparados?
• Es mejor ir poco a poco? Construir historia y
  luego afinar?
• O lanzarse al agua?