CELKOV

1
CELKOVÉ OCENENÍ LESALES lesní pozemek
lesní porost
2
CELKOVÁ HODNOTA LESA
VÝNOSOVÁ HODNOTA
VECNÁ HODNOTA
jako suma hodnoty pudy hodnoty
porostu (rozdelená hodnota)
Nerovnomerné podnikové pomery
Rovnomerné podnikové pomery
WR parciální výnosové ocenení dle vek.tríd
(stupnu) vícefázové ocenení
r WR ?? 0,0p
Z B H(dle VHF)
3
Vecná (rozdelená) hodnota
4

• Z ? hodnot pudy ? hodnot porostu
• Pro porosty ve veku obmýtí nebo vekem blízké
  obmýtí
• Z B Au (Am)
• Pro porosty stredního veku
• Z B HEm
• c) Pro mladé porosty (do veku cca 30-40 let)
• Z B HKm
• d) Pro porosty kteréhokoliv veku
• Z B H (hodnota odvozená metodou VHF)

5
Pár poznámek k Z

• Ocenení pudy
• diferencovane ocenit v závislosti na poloze,
  stanovišti, zprístupnení (pri velké
  rozruznenosti, u vetších objektu) nebo
• prumernými hodnotami
• Potenciální hodnota
• Izolované ocenení pudy u vetších objektu je témer
  nemožné
• Rozdelená hodnota je fikcí ocenování lesa, ale
  velmi užitecná
• Rozdelená hodnota lesa Z leží vysoko nad
  výnosovou hodnotou
• Rozdelená hodnota a kupní cena leží u malých
  objektu zpravidla blízko sebe
• Každý objekt muže být prodán v menších cástech

6

• Ocenení porostu
• Dbát na podklady k výpoctum (porostní taxacní
  data)
• Prezkoumat aktuálnost a presnost techto údaju
  lze bez ztráty presnosti vztáhnout i na vetší
  objekty
• Nejsou-li údaje ? zjistit nebo vykalkulovat ad
  hoc
• Rozhodující role je vztah
• casová nárocnost presnost náklady
• Rozdelená hodnota Z (výpocet podle porostu) je
  vhodná pro reálné delení

7
Výnosová (duchodová, kapitálová) hodnotaLESA
8

• Výnosové (duchodové) hodnoty vznikají
• kapitalizací
• konecných nebo vecných rent,
• které mohou být
• rocní nebo periodické

9
Kapitalizace

• Kapitalizace
• je prepocet duchodu z kapitálu na výši penežního
  kapitálu, který by pri dané úrokové míre vynášel
  príslušný úrok
• Kapitalizovanou míru zisku ci kapitalizovaný zisk
  lze prirovnat k jistine, kterou je nutno pri
  stanovené úrokové sazbe uložit, aby úroky z této
  jistiny byly stejné jako cistý výnos nemovitosti.

10
Duchod

• Duchod je tok mezd a platu, úrokových plateb,
  dividend, rent a ostatních príjmu, jež dostává
  príjemce za urcité casové období.
• Vydelaný duchod (pracovní duchod) má formu mezd a
  platu
• Vlastnický duchod plyne z vlastnictví a má
  obvykle formu
• renty (vlastnictví pudy)
• dividendy (vlastnictví cenných papíru)
• úroku (vlastnictví financního kapitálu)
• Starobní duchod, sociální dávky apod. mají
  charakter transferové platby (príjmy od vlády)

11
Renta

• Renta je druhem duchodu.
• cistý výnos (duchod) renta zisk

12
SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY
Absolutní renta
vlastník
nájemce DR I a II
Diferenciální renta
Prumerný zisk
CISTÝ VÝNOS (DUCHOD) RENTA ZISK
Individuální výrobní náklady na jednotku produkce
nejlepší pozemky
nejhorší (marginální) pozemky
prumerné
13
Predpoklady pravidelných (rocních) nebo
nepravidelných (periodických) duchoduna
príkladech vekové struktury lesních majetku
14
Majetek N - Žatecko
Výmera 527,0400 ha
15
(No Transcript)
16
Majetek O jižní Cechy
Výmera 862,9800 ha
17
(No Transcript)
18
Majetek C - Havlíckobrodsko
Výmera 15,6477 ha
19
(No Transcript)
20
Majetek A Strední Cechy
Výmera 3,9986 ha
21
(No Transcript)
22
Pravidelná hospodárská skupina
ha
1000 ha u 100
1000 Težební
predpis ??? 10 ha mýtní težby rocne
100
200
200
200
200
200
vekové trídy
II
I
III
IV
V
23
Nepravidelná hospodárská skupina
ha
1000 ha u 100
400
300
100
100
100
300
100
100
100
400
vekové trídy
II
I
III
IV
V
24
Príklad periodického težebního predpisu (dle
plochy)
Vých. stav 300 100 100
100 400

• 250
• 150

Etát na 20 let 250 ha (zbytek)
Stav za 20 let 250 300 100
100 250

• 175
• 75

Etát na 20 let 175 ha (zbytek)
Stav za 40 let 175 250 300
100 175
25
Predpoklady trvalého výnosu z lesa
26
Predpoklady trvalého výnosu z lesa-1

• Trvalý výnos z lesa je vetšinou spojován
  s velikostí lesního majetku,
  ŠCVL
• avšak i podle jiných okolností, napr.
  nedostatek mýtne zralých zásob, se vždy
  rozlišovalo
• hospodárství trvalé (vlastník hospodarí
  každorocne, udržení podstaty lesního
  celku/porostních zásob a zarucení
  trvalosti/nepretržitosti výteže pri dosažení
  nejvyššího a co nejhodnotnejšího prírustu)
• hospodárství obcasné s výteží plynoucí jenom po
  urcité období.

27
Predpoklady trvalého výnosu z lesa-2

• dlouhodobý vyrovnaný težební etát v budoucích
  decenniích na LHC ? vyrovnaná rocní renta z lesa
• smysl opatrení hospodárské úpravy pri
  dlouhodobém plánování i cíl každého vetšího
  vlastníka lesa
• U menších lesních majetku do výmery 50 ha, které
  nemají zpracovaný vlastní LHP, je nutno pocítat
  s urcitou nerovnomerností výnosu z lesa v prubehu
  let

28
Predpoklady trvalého výnosu z lesa-3

• Pri zmene zpusobu hospodarení, tj. pri prechodu
  z pasecného lesa na nepasecný les (vytvárení
  bohate strukturovaných lesu) by se dalo dosáhnout
  trvalosti výnosu i na menší výmere lesa.
• Poznatky ze zahranicí
• K ocenení lesních majetku se používá také
  výnosový prístup s dolní hranicí výmery již od 20
  ha.
• (napr. selské lesy v Rakousku ci Nemecku, které
  se nacházejí v dobrých produkcních podmínkách)

29
Výpocty

• Celkového výnosového ocenení lesa
• Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost
  (nevyrovnanost) výnosu (plošného zastoupení
  vekových stupnu, resp. težebního predpisu)

30
Výnosová (duchodová) hodnota LESA

• a) Normální (rovnomerné) zastoupení vekových tríd
• Au ?D - (c u . v)
  r
• WR ??????????? ??
• 0,0p
  0,0p

renta vecná
kapitalizacní úroková míra
31
Výnosová (duchodová) hodnota LESA

• Normální (rovnomerné) zastoupení vekových tríd
• Au ?D - (c u . v) F
  r F
• WR ????????? . ?? ?? . ??
• 0,0p u
  0,0p u
• F plocha dreviny (hosp. skupiny) P (plocha)
• (model hospodárské skupiny 100 ha, obmýtí 100
  let)

32
Výnosová (duchodová, kapitálová) hodnota LESA

• b) Nerovnomerné zastoupení vekových tríd
• Parciální výnosová (duchodová, kapitálová)
  hodnota lesa jako celku (pozemku a porostu) na
  základe nerovnomerné, resp. periodické renty na
  les. majetku v jednotlivých periodách
• r
  R1 R2 R3
  r
• WR ( WR )
• 0,0p 1,0p10
  1,0p30 1,0p50 0,0p.1,0p60
• Nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosu
  (plošného zastoupení vekových stupnu), resp.
  težebního predpisu

33
Model hospodárské skupiny

• Prof. V.Korf Taxace lesu, 2. cást Hosp. úprava
  lesu, SZN Praha, 1955

34
Hospodárská skupina -1

• Hospodárskou skupinou se rozumejí cásti
  hospodárského celku, jež jsou tvoreny porostními
  soubory
• stejného hospodárského tvaru
• s približne stejným hospodárským
  zpusobem a
• stejnou dobou obmýtí a
• se stejným hospodárským urcením

35
Hospodárská skupina - 2

• Dále má být pri tvorení hospodárských skupin
  prihlíženo i k pomerum stanovištním, k zastoupení
  drevin, k pomerum dopravním, jež by mely být v
  rámci hospodárské skupiny približne souhlasné
• Porosty, jež patrí k téže hosp. skupine, nemusí
  spolu prostorove souviset
• Každá hospodárská skupina má zvláštní težební
  úpravu

36
Hospodárská skupina - 3

• Porosty, z nichž má být vytvorena hosp. skupina,
  mají mít výmeru alespon 3 porostní pudy
  hospodárského celku, nejméne však 50 ha
• S hospodárským tvarem úzce souvisí doba obmýtní.
  V hospodárské skupine má být jednotná doba
  obmýtní
• Zásada co nejmenšího poctu hospodárských skupin
• Model HS 100 ha, obmýtí 100 let

37
Model hospodárské skupiny - 1










38
Model hospodárské skupiny - 2










39
Model hospodárské skupiny - 3










40
Vnitrní (interní, efektivní) úroková míra
V jiných oborech vnitrní výnosové procento
41

• Za daných ekonomických podmínek
  (charakterizovaných vstupními údaji) v lesním
  hospodárství CR vyjadruje ekonomiku rustového
  procesu
• Predmet diskuse pri aktualizaci ocenovacích
  modelu
• Nyní u hlavních hospodárských drevin (SM, BO, BK,
  DB) v rozpetí 0,1 - 1,5
• Významná odchylka oproti dosud používané lesní
  (hospodárské) úrokové míre ve výši 2 .

42
Vypoctená vnitrní úroková míra (v ) podle skupin
drevin a bonit pri zvolené prumerné kvalite dle
Pareza
43
VÝNOSOVÁ HODNOTA PUDYpodle Faustmannova vzorce
(1849)

• kde
• Au hodnota mýtní výteže porostu v dobe obmýtní
  u po odectení težebních nákladu
• ? výnosy z probírek v ruzných casových
  okamžicích n (ve veku a, b, c, ) po odectení
  težebních nákladu
• Nq výnos z vedlejších užitku ve veku q po
  odectení nákladu
• c kulturní náklady (ve smyslu ocenování lesa)
• V kapitalizované správní náklady

44
VÝPOCET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY

• Základní statická rovnice
• Au Da . 1,0pu-a . c . 1,0pu (B V) .
  (1,0pu 1)
• 
  
• 
  hrubá pudní renta
• Bez výnosu z probírek je pak
• Au (B V c) . 1,0iu (B V)
• kde i interní
  (efektivní) úroková míra

45
Úrokové míry použité pro konstrukci vekových
hodnotových faktoru spolkové smernice WaldR 1977

I II III IV
DUB 0,73 0,57 0,43 0,43
BUK 0,68 0,50 0,27 0,05
SMRK 1,67 1,34 0,96 0,45
BOR 0,81 0,56 0,31 0,31
46
Vnitrní úroková míra (v ) vypoctená z
ocenovacích modelu v cenové a nákladové úrovni v
LH CR roku 2011
Skupina Kvalita Obmýtí Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita
drevin Kvalita Obmýtí 1 2 3 4 5 6 7 8 9
SM 3 100 1,00 0,84 0,61 0,39

BO 3 100 0,29 0,15


BK 2 120 0,46 0,33 0,19 0,06
DB 2 140 0,64 0,55 0,41 0,23






Pramen Matejícek a kol., 2013 (Úroková míra v
lesnictví)
47
Vypoctená vnitrní úroková míra (v ) podle skupin
drevin a bonit pri zvolené prumerné kvalite dle
Pareza (2014)
Skupina Kvalita Obmýtí Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita Bonita
drevin Kvalita Obmýtí 1 2 3 4 5 6 7 8 9
SM 3 100 1,12 1,05 0,95 0,85 0,71 0,59 0,41 0,23 -
JD 3 100 1,07 0,99 0,89 0,78 0,64 0,49 0,29 0,09 -
BO 3 100 0,58 0,5 0,4 0,3 0,19 0,08 - - -
MD 3 100 0,91 0,82 0,72 0,61 0,45 0,32 0,13 - -
DG 3 100 1,09 0,99 0,93 0,85 0,76        
BK 2 120 0,63 0,58 0,51 0,43 0,32 0,2 0,04 - -
DB 2 140 0,98 0,93 0,86 0,79 0,71 0,62 0,5 0,22 0,08
JS 2 100 0,68 0,56 0,4            
OL 2 70 0,48 0,35 0,16 - -        
OS 2 70 0,04 - -            
AK 2 70 1,28 1,18 1,07 0,96 0,78 0,41 0,09 - .
TP 3 50 1,46 1,91 1,8 1,66 1,49 1,31 1,1 0,89 0,55
BR 2 70 0,3 0,12 -            
Pramen David-Matejícek, 2014
48
Efektivní úroková míra (odvozená pro normální
hospodárskou skupinu)

• Normální zastoupení vekových tríd
• Au ?D - (c u . v)
  r
• p ????????? . 100 ?? . 100
• ?H u . B
  K
• p ... efektivní úroková míra
• u doba obmýtní celková plocha v ha
• ?H . suma porostních hodnot
• u. B suma hodnot pudy
• K kapitál lesní
  Poznámka zatím u nás nebyla pro
  HS pocítána

49
Kapitalizacní úroková míra vs vnitrní úroková míra

• Pro výpocet výnosové (duchodové, kapitálové)
  hodnoty lesa neprichází v žádném prípade v úvahu
  použití vnitrní úrokové míry
• Došlo by k fatálnímu zacyklení
• Cím slabší by byla výnosová síla hospodárské
  skupiny, tím nižší by bylo vnitrní zúrocení, a
  tím vyšší by ovšem byla s interní úrokovou mírou
  vypocítaná výnosová hodnota

50

• Úrokové sazby pro výpocty výnosové hodnoty je
  treba odvodit jako hospodárské úrokové míry
  (žádoucí zúrocení nebo odhadnuté prumerné
  ocekávané úroky v odvetví).
• V praxi mají jiné rozpetí (2-3 ) než vnitrní
  úroková míra (0,5 1,5 )
• Úroková míra se musí v posudku zduvodnit (ci
  dohodnout se zadavatelem, pokud to závazné
  ocenovací predpisy umožnují)

51
Výnosové ocenení nemovitostí v ocenovací vyhlášce
52
Výnosový zpusob ocenování staveb

• N
• CV ???
• p
• kde
• CV . cena zjištená výnosovým zpusobem
• N rocní nájemné (upravené podle
  následujících odstavcu)
• p míra kapitalizace (príloha c. 16 vyhl.)

53
Rocní nájemné u nemovitostí

• Rocní nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z
  jiných dokladu o placení nájemného
• Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v
  nich nájemné nižší než obvyklé, urcí se nájemné
  ve výši obvyklé ceny podle 2 odst. 1 zákona
• Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelne
  zduvodnena
• Rocní nájemné je souhrn nájemného za
• Do rocního nájemného se nezahrnují ceny služeb
  poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí
• Rocní nájemné zjištené za celou stavbu se sníží o
  40 a o nájemné z pozemku, je-li jiného
  vlastníka
• Celková výše odpoctu nesmí být vyšší než 50 z
  rocního nájemného zjišteného podle odst. .

54
Míry kapitalizace pro ocenování nemovitosti a
majetkových práv výnosovým zpusobem (príloha c.
16 ocenovací vyhlášky)
Císlo pol. Název položky Míra kapitalizace
1-2 Nemovitosti pro výrobu a garážování 7,5-11
3-4 Nemovitosti pro obchod a administrativu 6,5-8
5 Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,5
6 Nemovitosti pro dopravu, spoje 7
7-8 Nemovitosti pro školství a kulturu 7-8
9 Nemovitosti pro zdravotnictví 8
10 Nemovitosti pro zemedelství 6-7,5
11-12 Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport 6,5-7
13-14 Bytové domy typové/netypové 5,5/4,5
15 Ostatní nemovitosti neuvedené 8
11 Majetková práva 12
55
Poznámka

• Míry kapitalizace pro ocenování nemovitosti a
  majetkových práv výnosovým zpusobem uvedené
  v príloze ocenovací vyhlášky se dosud netýkají
  lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhu
  nemovitostí.
• Chybí výpocty rentability za odvetví pro
  stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ
  nemovitosti (lesa) a pro její použití pri
  výnosovém ocenení lesa.

56
Poznámka

• Príciny tohoto stavu
• nestabilní ekonomické prostredí v lesním
  hospodárství,
• neexistence jednotného ekonomického monitoringu
  lesních podniku,
• chybející aktivní prístup centrálního orgánu
  státní správy lesu k dané problematice, ale i
• nedostatecné financování ekonomického výzkumu a
  chybející dlouhodobejší predstava o zamerení
  výzkumu vcetne cíleného využití získaných
  výsledku.