Turismo y desarrollo inmobiliario El caso de Tola, Nicaragua

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Turismo y desarrollo inmobiliarioEl caso de
Tola, Nicaragua

• Alejandro Bonilla
• 26 de Septiembre 2007

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Descripción del Municipio

• 474 Km2
• 54 kms de playa
• Población de 25,000, 86 rural y pobre
• Territorio poco poblado, escasa infraestructura
• Poca presencia de instituciones estatales
• Importancia ecosistémica
• Especulación de tierras
• Inseguridad jurídica

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(No Transcript)
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Marco Legal que configura la forma de Tenencia de
tierra en Nicaragua

• Constitución Política
• Código Civil
• Ley Agraria de 1917
• Ley General del Medio Ambiente y los Recursos
  Naturales
• Leyes Municipales y Reglamento
• Ley de Reforma Agraria aprobada en julio de 1981
• Decretos Confiscatorios y expropiatorios de los
  años ochenta
• Proyecto de Ley de Costas en discusión

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Tenencia de tierra en Nicaragua, 1978 - 2002
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Problemas generales que se produjeron a partir de
la reconfiguración de la tenencia

• marco legal e institucional débil y disperso
• trámites legales tardados y costosos
• invasiones de tierras
• falta de demarcación y titulación de tierras
  indígenas
• falta de inscripción y demarcación de áreas
  protegidas
• poca cobertura de registros de la propiedad y
  ausencia de catastro
• legalización inconclusa
• demanda aumentada debido principalmente a
  duplicación de titulación de beneficiarios
• reconcentración de la tierra
• (Basado en Marco de política de tierra, MAGFOR
  2005).

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Problemas específicos que se han generado en Tola

• Conflictos de limites de la propiedad (En
  comunidades Indígenas, Cooperativas y entre
  particulares)
• Rectificación de áreas.
• Conflictos en las zonas costeras (Restricción de
  acceso a particulares a las costas y
  privatización de estas).
• Arrendamiento de un mismo lote costero a dos o
  más actores.
• Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de
  1917 y la Ley General de Medio Ambiente y los
  Recursos Naturales
• Otorgamiento de Títulos de Propiedad y
  Supletorios de zonas costeras
• Compra y venta de manglares y humedales
• Invasión de tierras y falsificación de títulos
• Reclamos de Cooperativas entre los socios y
  entre estos y particulares.
• Incremento del precio de la tierra y especulación.

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El turismo residencialProducto turístico o
inmobiliario?

• El turismo residencial es un producto relacionado
  con la construcción de viviendas en zonas
  turísticas para que sean compradas por clientes
  nacionales y extranjeros, como segunda
  residencia, casa habitual o apartamento para
  destinar a alquiler.
• El turista no utiliza servicios ni estructuras
  turísticas comerciales para su estancia, sino que
  aprovecha una estructura habitacional que compra
  o alquila fuera del sistema de alojamiento
  hotelero.
• El poder adquisitivo de los turistas es alto ya
  que debe cubrir el mantenimiento de una segunda
  residencia.
• Crea diversas fuentes de empleo, caracterizadas
  por ser de bajo nivel profesional.
• Contribuye con la economía de la región (pago
  impuestos, gastos de mantenimiento de vivienda,
  servicios básicos, alimentación, etc.)

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Marco Legal de fomento del turismo en Nicaragua

• Ley Creadora del INTUR y su Reglamento
• Ley General del INTUR y su Reglamento
• Ley de Incentivos para la Industria Turística y
  sus reformas
• Reglamento de Ley de Incentivos para la Industria
  Turística y sus reformas
• Ley de Exoneración a Jubilados extranjeros
• Una serie de Reglamentos menores que se
  desprenden a partir de la Ley de incentivos

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Beneficios fiscales, Ley 360

• 80 al 90 de exención del Impuesto sobre la
  Renta (IR), por el término de diez años,
  dependiendo del tipo de actividad.
• Exoneración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
  (IBI), por diez años.
• 100 de exoneración de impuestos de Importación y
  del Impuesto General al Valor Agregado (IVA) en
  la compra de bienes no suntuosos de construcción,
  de accesorios fijos para la edificación, muebles,
  equipos, naves, vehículos.
• Exoneración del Impuesto General al Valor
  Agregado (IVA) aplicables a los servicios de
  diseño/ingeniería y construcción.
• Estos incentivos podrían ser renovables por 10
  años adicionales.
• El nivel de apertura del sector turismo es mucho
  mayor que los compromisos concretos asumidos por
  Nicaragua en el marco del Acuerdo General de
  Comercio de Servicios (AGCS) de la Organización
  Mundial de Comercio.
• (Fuente Romero, ICTDS/Nitlapán, 2006)

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Hay acceso de población local a incentivos del
sector?

• Centralización de los procesos
• Falta de capacidad de comunidades y
  emprendimientos menores para cumplir requisitos
  administrativos (inscripción en Registro de
  Inversiones Turísticas, tramites tributarios ante
  la DGI, etc.)
• Piso para recibir incentivos es inversión de USD
  30,000 (incluyendo valor de la tierra)

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Proyectos de turismo residencial en Tola
Proyectos marcados en rojo han sido beneficiados
por la Ley 360. Fuentes Masrenace/GTZ Espinoza
Ferrando, 2007, Registro INTUR Proyectos Ley
360, diciembre 2006
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Proyectos de turismo costero en Tola

• Representan 50 millones de USD de inversión
• Incremento de actividades esperada con carretera
  costera
• Situados dentro de los 2 kms. de terreno del
  estado
• Algunos administrados por Alcaldía como tierras
  ejidales

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(No Transcript)
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Precios de la tierra costera en Tola

• Fuente Mordt, 2007

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Conflictos relacionados al desarrollo de
proyectos turísticos

• Arenas Bay vs. Cooperativas
• Flor de Mayo vs. comunidad indígena
• Amarillo vs. pobladores locales/ tomatierras y
  otros intereses (?)
• Astillero vs. Alcaldía y MARENA
• Punta Teonoste vs. Alcaldía
• Acceso a playas todos
• Otros.

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Beneficios del turismo residencial en Tola

• Creación de empleo (de bajo nivel construcción,
  cuidador, empleada, jardinero)
• Aumento de ingresos municipales
• (Recolección de datos y análisis en marcha)
• Dinamización de la economía local. Las
  proyecciones de empleo del sector turismo son
  optimistas de 555 empleos en el 2006, a 2800 en
  el 2010 (PDM, Tola).
• Proyectos de responsabilidad social empresarial
  infraestructura social en el territorio, becados
  y ayuda directa a comunidades (No hay vinculación
  con la institución municipal)

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Perjuicios del turismo residencial en Tola

• Exclusión de poblaciones locales de sus recursos
  tradicionales
• Especulación y encarecimiento del precio del
  suelo, encarece la vivienda a la población local
  
• Conflictos sobre la tenencia de la tierra
• Obliga a incrementar el gasto público para
  responder a las necesidades de servicios públicos
  de las nuevas urbanizaciones
• Abarca mucho territorio, daña el ecosistema
  (destrucción de manglares insumos para
  construcción madera, piedra de río, arena,)
• Disminuye las posibilidad de desarrollar otros
  tipos de servicios turísticos con mayores efectos
  en la economía local.
• Creación de guetos residenciales.

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GRACIAS!