LE IMPRESE DEL SETTORE IMMOBILIARE: CARATTERISTICHE E ASPETTI IVA

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LE IMPRESE DEL SETTORE IMMOBILIARE
CARATTERISTICHE E ASPETTI IVA
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AMBITO NORMATIVO

• Il Decreto legge n. 323 del 20 giugno 1996
  inserisce la lettera e-quinquies al secondo comma
  dellart. 19 del DPR n. 633 del 1972
• La lettera e-quinquies è rimasta in vigore fino
  al 31 dicembre 1997, quindi è stata trasfusa, con
  ulteriori modifiche, nellattuale art. 19 bis 1,
  lettera i
• Successivamente, con Decreto legislativo 2
  settembre 1997, n. 313 sono state inserite, a
  partire dal 1 gennaio 1998, alcune
  importantissime innovazioni di carattere generale
  in tema di indetraibilità individuate ai commi
  2, 4 e 5 dellart. 19 del DPR n. 633 del 1972

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ARTICOLO 19 BIS 1, lettera i

• ltlti) non è ammessa in detrazione l'imposta
  relativa all'acquisto di fabbricati, o di
  porzione di fabbricato, a destinazione abitativa
  né quella relativa alla locazione o alla
  manutenzione, recupero o gestione degli stessi,
  salvo che per le imprese che hanno per oggetto
  esclusivo principale dell'attività esercitata la
  costruzione o la rivendita dei predetti
  fabbricati o delle predette porzioni. La
  disposizione non si applica per i soggetti che
  esercitano attività che danno luogo ad operazioni
  esenti di cui al numero 8) dellarticolo 10 che
  comportano la riduzione della percentuale di
  detrazione a norma dellarticolo 19, comma 5, e
  dellarticolo 19 bis.gtgt

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ARTICOLO 19, comma 2

• ltlt2. Non è detraibile l'imposta relativa
  all'acquisto o allimportazione di beni e servizi
  afferenti operazioni esenti o comunque non
  soggette all'imposta, salvo il disposto
  dell'articolo 19 bis2. In nessun caso è
  detraibile l'imposta relativa all'acquisto o
  all'importazione di beni o servizi utilizzati per
  l'effettuazione di manifestazioni a premio.gtgt

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ARTICOLO 19, comma 4

• ltlt4. Per i beni ed i servizi in parte utilizzati
  per operazioni non soggette all'imposta la
  detrazione non e ammessa per la quota imputabile
  a tali utilizzazioni e l'ammontare indetraibile è
  determinato secondo criteri oggettivi, coerenti
  con la natura dei beni e servizi acquistati. Gli
  stessi criteri si applicano per determinare la
  quota di imposta indetraibile relativa ai beni e
  servizi in parte utilizzati per fini privati o
  comunque estranei all'esercizio dell'impresa,
  arte e professione.gtgt

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ARTICOLO 19, comma 5

• ltlt5. Ai contribuenti che esercitano sia attività
  che danno luogo ad operazioni che conferiscono il
  diritto alla detrazione sia attività che danno
  luogo ad operazioni esenti ai sensi dellart. 10,
  il diritto alla detrazione dell'imposta spetta in
  misura proporzionale alla prima categoria di
  operazioni e il relativo ammontare è determinato
  applicando la percentuale di detrazione di cui
  allart.19 bis. Nel corso dell'anno la detrazione
  è provvisoriamente operata con l'applicazione
  della percentuale di detrazione dell'anno
  precedente, salvo conguaglio alla fine dell'anno.
  I soggetti che iniziano l'attività operano la
  detrazione in base ad una percentuale di
  detrazione determinata presuntivamente, salvo
  conguaglio alla fine dell'anno.gtgt

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Art. 19 comma 2 detrazione IVA immobili afferenti
operazioni esenti
Art. 19 comma 4 detrazione immobili afferenti
operazioni non soggette ad IVA anche in quota
parte
Tutti gli immobili (compresi quelli a
destinazione abitativa)
Art. 19 comma 5 detrazione immobili in misura
proporzionale allammontare delle operazioni
esenti (pro-rata)
Art. 19 bis 1 lett. I detrazione IVA per
lacquisto la manutenzione il recupero la
locazione e la gestione solo per le imprese del
settore edilizio
Immobili a destinazione abitativa
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OPERAZIONI ESENTI

• LO SVOLGIMENTO DI OPERAZIONI ESENTI O NON
  SOGGETTE DETERMINA A MONTE LA INDETRAIBILITÀ
  DELLIMPOSTA
• LA INDETRAIBILITÀ NON SI INTENDE ESTESA A QUELLE
  INDIRETTAMENTE E FUNZIONALMENTE RICOLLEGABILI AD
  ALTRE OPERAZIONI IMPONIBILI O AD ESSE ASSIMILATE
  (CFR. REL GOV D.LGS N. 313/1997)
• ESEMPIO PERIZIE E PROVVIGIONI PER LA VENDITA DI
  UN TERRENO AGRICOLO SU CUI SARÀ COSTRUITO UN
  IMMOBILE

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OPERAZIONI PROMISCUE

• LIMPIEGO DI BENI PER LO SVOLGIMENTO DI
  OPERAZIONI IMPONIBILI CHE ESCLUSE DAL CAMPO DI
  APPLICAZIONE DELLIVA DETERMINA UNA DETRAZIONE
  PARZIALE.
• AI FINI DELLA RIPARTIZIONE DELLIMPOSTA TRA LA
  QUOTA DETRAIBILE E QUELLA INDETRAIBILE, NON VIENE
  DETTATA ALCUNA REGOLA SPECIFICA IL CRITERIO È
  QUINDI DEMANDATO AL CONTRIBUENTE.
• ANCHE SE LA NORMA PARLA DI UTILIZZATI GIÀ AL
  MOMENTO DELLACQUISTO È NECESSARIO INDIVIDUARE LA
  QUOTA PARTE (VALUTAZIONE PROSPETTICA)

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ATTIVITÀ IMPONIBILI E ESENTI

• ATTIVITÀ CHE DANNO LUOGO AD OPERAZIONI ESENTI CHE
  AD OPERAZIONI IMPONIBILI LA DETRAZIONE È
  DETERMINATA IN BASE AD UNA PERCENTUALE (PRO RATA)
• LART. 19 BIS INDIVIDUA LE OPERAZIONI CHE
  DETERMINANO IL PRO RATA
• LA CIRCOLARE N. 328 DEL 24 DICEMBRE 1997 INDICA
  UN RAPPORTO COSÌ COMPOSTO
• Perc.Detr. (Op. Imp. Op.Ass.)/(Op.Imp
  Op.Ass Op.Esenti)

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ATTIVITÀ IMPONIBILI E ESENTI

• Perc.Detr. (Op. Imp. Op.Ass.)/(Op.Imp
  Op.Ass Op.Esenti)
• NON DEVONO ESSERE INSERITE NEL RAPPORTO
• LE CESSIONI DI BENI AMMORTIZZABILI
• LE CESSIONI ESCLUSE DI CUI ALLARTICOLO 2, 3c,
  lett a, b, d ed f.
• I PASSAGGI INTERNI IN CASO DI ATTIVITÀ SEPARATE
  AI SENSI DELLART. 36
• LE CESSIONI DI BENI PER I QUALI NON SI È DETRATTA
  TOTALMENTE LIMPOSTA
• LE OPERAZIONI ESENTI DI CUI AI NUMERI DA 1 A 9
  DELLARTICOLO 10 ACCESSORIE AD OPERAZIONI
  IMPONIBILI
• LE OPERAZIONI ESENTI DI CUI AI NUMERI DA 1 A 9
  DELLARTICOLO 10 NON OGGETTO DELLATTIVITÀ
  PROPRIA

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OGGETTO ATTIVITA PROPRIA

• LE ISTRUZIONI ALLA DICHIARAZIONE ANNUALE IVA 2005
  - PROVVEDIMENTO DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DEL 15
  GENNAIO 2005 ltltal riguardo si precisa che per
  attività propria dell'impresa deve intendersi
  ogni attività compresa nell'ordinario campo di
  azione dell'impresa, e cioè nell'oggetto proprio
  ed istituzionale della stessa, con la sola
  esclusione di quelle attività che non risultino
  svolte in via principale, vale a dire
  direttamente rivolte al conseguimento delle
  finalità proprie dell'impresa, ma in via
  meramente strumentale, accessoria od occasionale
  (cfr. circolari n. 25 del 3 agosto 1979 e n. 71
  del 26 novembre 1987).gtgt

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OGGETTO ATTIVITA PROPRIA

• SECONDO QUANTO AFFERMATO DALLAGENZIA SI PUÒ DIRE
  CHE SONO OGGETTO DELLATTIVITÀ PROPRIA
• TUTTE LE ATTIVITÀ CHE ESPRIMONO IL RAGGIUNGIMENTO
  DEL FINE PRODUTTIVO O COMMERCIALE DELL IMPRESE
  INDIVIDUALI O DELLE SOCIETÀ (DATI DELLA CAMERA DI
  COMMERCIO E OGGETTO SOCIALE).
• SECONDO QUANTO AFFERMATO NELLA CIRCOLARE N. 71/E
  DEL 3 AGOSTO 1979 RIENTRANO NEL CONCETTO DI
  ATTIVITÀ PROPRIA TUTTE QUELLE ATTIVITÀ CHE
  CARATTERIZZANO LORDINARIO CAMPO DI OPERATIVITÀ
  DELLIMPRESA, MENTRE NE SONO ESCLUSE QUELLE CHE
  RISULTANO ESSERE SEMPLICEMENTE DI SUPPORTO O
  COMPLEMENTARI E CIÒ INDIPENDENTEMENTE DAL LORO
  AMMONTARE E FREQUENZA

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OGGETTO ATTIVITA PROPRIA

• SOTTO QUESTO PROFILO E A BEN VEDERE, LE ATTIVITÀ
  CHE CARATTERIZZANO L'ORDINARIA ATTIVITÀ
  DELL'IMPRESA SUPERANO ADDIRITTURA LE PREVISIONI
  STATUTARIE O QUANTO INDICATO DALL'IMPRENDITORE
  INDIVIDUALE NELL'ISCRIZIONE ALLA CAMERA DI
  COMMERCIO, NEL SENSO CHE LADDOVE QUESTE ULTIME
  (CIOÈ LE PREVISIONI STATUTARIE E LE INDICAZIONI
  IN CAMERA DI COMMERCIO) SIANO DISATTESE DEVONO
  ESSERE CONSIDERATE OGGETTO DELL'ATTIVITÀ PROPRIA
  LE ATTIVITÀ CHE CONTRADDISTINGUONO L'IMPRESA SUL
  MERCATO CON LE QUALI ESSA È CONOSCIUTA E NOTA A
  TERZI.

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OGGETTO ATTIVITA PROPRIA

• NON SOLO, IL CRITERIO CARDINE DELLA
  CARATTERIZZAZIONE CHE DEVE POSSEDERE UN'ATTIVITÀ
  ESENTE PER ESSERE CONSIDERATA OGGETTO
  DELL'ATTIVITÀ PROPRIA TROVA CONFORTO ANCHE IN UNA
  SERIE DI NUMEROSE ED AUTOREVOLI SENTENZE DELLA
  SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE.
• SOLO PER CITARNE ALCUNE CFR. CASS. SENT. NN.
  9762/2003, 236/1999 422/1996, CHE SOSTENGONO CHE
  RIENTRANO NELL'OGGETTO DELL'ATTIVITÀ PROPRIA "NON
  SOLO GLI ATTI CHE TIPICAMENTE ESPRIMANO
  RAGGIUNGIMENTO DEL FINE PRODUTTIVO O COMMERCIALE
  DELL'IMPRESA INDIVIDUALE O SOCIETARIA, COME
  DEFINITA NEL NEGOZIO COSTITUTIVO, MA ANCHE GLI
  ATTI CHE CONFIGURINO STRUMENTO NORMALE PER IL
  CONSEGUIMENTO DI QUEL FINE, SECONDO PARAMETRI DI
  REGOLARITÀ CASUALE, O COMUNQUE SIANO AD ESSO
  LEGATI DA UN NESSO DI CARATTERE FUNZIONALE, NON
  MERAMENTE OCCASIONALE".

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OGGETTO ATTIVITA PROPRIA

• I ESEMPIO Impresa industriale del settore
  manifatturiero che affitta delle abitazioni di
  proprietà ai propri dirigenti o dipendenti.
  Poiché tale attività non contrassegna quella
  dell'impresa essa non concorre a formare il
  pro-rata.
• II ESEMPIO Cessione di appartamenti ricevuti in
  permuta da una società che realizza infissi e
  commissionate da un'impresa di costruzioni. Dette
  cessioni pur essendo esenti non determinano il
  pro-rata posto che l'attività tipica è la vendita
  di infissi, pertanto la cessione di unità
  abitative non caratterizzerà mai l'attività
  svolta dalla società.
• III ESEMPIO Locazione di appartamenti, con
  vincolo decennale, da parte di unimpresa di
  costruzioni per accedere a un finanziamento
  agevolato. Trascorso tale periodo limpresa può
  vendere le abitazioni. Limpresa realizza
  unattività tipica per le aziende del settore
  edilizio, per cui essa determina pro-rata

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PRO RATA

• PER I BENI AMMORTIZZABILI, TRA CUI RIENTRANO PER
  SPECIFICA DISPOSIZIONE NORMATIVA (CFR. COMMA 8
  DEL CITATO ART. 19 BIS 2) TUTTI I FABBRICATI O
  PORZIONI DI ESSI, LA DETRAZIONE DELL'IMPOSTA È
  RETTIFICATA IN AUMENTO O IN DIMINUZIONE QUALORA
  GLI STESSI SIANO UTILIZZATI PER EFFETTUARE
  OPERAZIONI CHE DANNO DIRITTO ALLA DETRAZIONE IN
  MISURA DIVERSA DA QUELLA INIZIALMENTE OPERATA
  (COSIDDETTO PERIODO DI VIGILANZA FISCALE).
• TALE RETTIFICA, IN BASE AL COMBINATO DISPOSTO DEL
  COMMA 2 E DEL SUCCESSIVO COMMA 8, DEVE ESSERE
  ESEGUITA IN RAPPORTO AL DIVERSO UTILIZZO CHE SI
  VERIFICA RISPETTO ALL'ANNO DI ACQUISTO O DI
  ULTIMAZIONE, CON RIFERIMENTO A TANTI DECIMI
  QUANTI SONO GLI ANNI MANCANTI AL DECENNIO.
• DA TENERE BEN PRESENTE CHE PER L'IMPOSTA ASSOLTA
  SULL'ACQUISTO DI AREE FABBRICABILI L'OBBLIGO DI
  RETTIFICA DECENNALE DECORRE DALLA DATA DI
  ULTIMAZIONE DEI FABBRICATI INSISTENTI SULLE AREE
  MEDESIME.

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PRO RATA

• INOLTRE, L'IMPUTAZIONE DELL'IMPOSTA RELATIVA AI
  FABBRICATI OVVERO ALLE SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI,
  SOGGETTE A RETTIFICA, CHE SIANO COMPRESI IN
  EDIFICI O COMPLESSI DI EDIFICI ACQUISTATI,
  COSTRUITI O RISTRUTTURATI ANTERIORMENTE, DEVE
  ESSERE DETERMINATA SULLA BASE DI PARAMETRI
  UNITARI, COSTITUITI DAL METRO QUADRATO O DAL
  METRO CUBO, O DA PARAMETRI SIMILARI, CHE SIANO
  RISPETTOSI DELLA PROPORZIONALITÀ FRA L'ONERE
  COMPLESSIVO DELL'IMPOSTA RELATIVA AI COSTI DI
  ACQUISTO, COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZIONE E LA
  PARTE DI COSTO DEI FABBRICATI O UNITÀ IMMOBILIARI
  SPECIFICAMENTE ATTRIBUIBILE ALLE OPERAZIONI CHE
  NON DANNO DIRITTO ALLA DETRAZIONE D'IMPOSTA.
• DA ULTIMO E PER QUANTO RIGUARDA L'INDETRAIBILITÀ
  DELL'IVA IN BASE AL PRO-RATA, SI RILEVA COME I
  COMMI 4 E 8 DELL'ART. 19 BIS 2 STABILISCANO CHE
  SI EFFETTUI LA RETTIFICA DELLA DETRAZIONE OPERATA
  ALL'ENTRATA IN FUNZIONE DELL'IMMOBILE QUANDO IL
  PRO-RATA, NEI NOVE ANNI SUCCESSIVI, VARI PER UN
  VALORE SUPERIORE A DIECI PUNTI PERCENTUALI.

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PRO RATA

• LA RETTIFICA SI EFFETTUA AUMENTANDO O DIMINUENDO
  L'IMPOSTA ANNUALE IN RAGIONE DI UN DECIMO DELLA
  DIFFERENZA TRA L'AMMONTARE DELLA DETRAZIONE
  OPERATA E QUELLO CORRISPONDENTE ALLA PERCENTUALE
  DI DETRAZIONE DELL'ANNO DI COMPETENZA.
• PERALTRO, SE COME SPESSO ACCADE NEL SETTORE
  DELL'EDILIZIA, L'ANNO DI ENTRATA IN FUNZIONE NON
  COINCIDE CON QUELLO DI ACQUISTO O DI
  REALIZZAZIONE (COSTRUZIONE, RECUPERO ECC.), LA
  PRIMA RETTIFICA È ESEGUITA PER TUTTA L'IMPOSTA
  RELATIVA AL BENE IN BASE ALLA PERCENTUALE DI
  DETRAZIONE DEFINITIVA DELL'ANNO DI ENTRATA IN
  FUNZIONE, ANCHE SE LA VARIAZIONE NON È SUPERIORE
  A DIECI PUNTI PERCENTUALI.

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INDETRAIBILITÀ PER IMMOBILI A DESTINAZIONE
ABITATIVA

• ATTIVITÀ DI COSTRUZIONE NON SOFFRE DI ALCUNA
  PARTICOLARE LIMITAZIONE VALGONO PERTANTO I
  PRINCIPI DI CARATTERE GENERALE
• ATTIVITÀ DI ACQUISTO MANUTENZIONE RECUPERO
  LOCAZIONE E GESTIONE LIVA È DETRAIBILE SOLTANTO
  PER LE IMPRESE DEL SETTORE EDILIZIO (CHE SVOLGONO
  LATTIVITÀ DI COSTRUZIONE E DI COMPRAVENDITA)
  TUTTAVIA PER LE IMPRESE SOGGETTE AL PRO-RATA NON
  È PREVISTA ALCUNA LIMITAZIONE OGGETTIVA

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LOCAZIONI

• l'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 54/E
  del 19 giugno 2002 la quale al punto 16.4 afferma
  che per un'impresa di costruzioni la locazione di
  immobili abitativi precedentemente acquistati e
  ristrutturati, ai sensi dell'articolo 10, n. 8
  del D.P.R. n. 633 del 1972, costituiscono
  operazioni esenti da IVA
• ltlttutte le imprese che concedono in locazione
  fabbricati abitativi, sia si tratti di imprese
  che hanno proceduto alla ristrutturazione degli
  stessi, che di imprese di compravendita
  immobiliare o di altro tipo di imprese, ad
  eccezione delle imprese di costruzione,
  effettuano locazioni esenti ad IVA.gtgt

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LOCAZIONI

• Circolare 54/E del 2002 ltlt16.8 Determinazione del
  pro-rata D. L'impresa di compravendita
  immobiliare che ponga in essere contratti di
  locazione di immobili adibiti a civile abitazione
  in via transitoria (a volte subentrando, in
  seguito all'acquisto dell'edificio, nei rapporti
  locatizi in corso), dovrà far concorrere tali
  operazioni esenti alla determinazione del
  pro-rata oppure potrà considerarle estranee alla
  propria ordinaria sfera d'azione e, dunque,
  irrilevante ai fini del pro-rata ai sensi
  dell'articolo 19 bis, comma 2? R. L'articolo 19,
  comma 5, stabilisce che se un contribuente svolge
  sia un'attività che dà luogo ad operazioni
  imponibili o a queste assimilate sia un'attività
  che dà luogo ad operazioni esenti da imposta, lo
  stesso deve operare la detrazione in base ad una
  percentuale, c. d. pro-rata, determinata con i
  criteri indicati nel successivo articolo 19 bis.
  Nel caso di specie si ritiene che le locazioni di
  immobili adibiti a civile abitazione, che
  realizzano operazioni esenti ai sensi
  dell'articolo 10, primo comma, n. 8,
  costituiscono un'attività economica distinta da
  quella di compravendita immobiliare la quale
  genera, invece, operazioni imponibili. Pertanto
  si è del parere che, nella fattispecie in
  questione, trovi applicazione la regola di
  detrazione del pro-rata prevista dall'articolo
  19, comma 5.gtgt

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Costruzione di immobili a destinazione abitativa
Imprese che li hanno costruiti per la vendita
Locazioni brevi
Locazioni lunghe
IVA 10 per cento
Operazioni esenti
Attenzione alle locazioni finanziarie che sono
sempre operazioni imponibili
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Acquisto manutenzione recupero locazione e
gestione di immobili a destinazione abitativa
Imprese del settore edilizio
Locazioni
leasing
vendita
Operazioni esenti
Operazioni imponibili
Operazioni imponibili
IV A a monte indetraibile/detraibile
IV A a monte detraibile
IV A a monte detraibile
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Acquisto manutenzione recupero locazione e
gestione di immobili a destinazione abitativa
Imprese non del settore edilizio soggette al
pro-rata
Locazioni
vendita
Operazioni esenti
Operazioni imponibili
IV A a monte indetraibile con pro-rata
IV A a monte indetraibile con pro-rata
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Acquisto manutenzione recupero locazione e
gestione di immobili a destinazione abitativa
Altre Imprese
Locazioni
vendita
Operazioni esenti
Operazioni esente
IV A a monte indetraibile
IV A a monte indetraibile
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Locazione imponibile IVA costi detraibile
Si
II Domanda Si tratta di una locazione provvisoria
in attesa di vendita?
Impresa che ha costruito per la vendita
Locazione esente IVA costi indetraibile tramite
pro-rata (art. 19 comma 5)
Si
III Domanda Lattività di locazione caratterizza
limpresa sul mercato?
No
Locazione esente IVA costi indetraibile (art.
19, comma 2)
No
I Domanda Da chi è locata labitazione?
Locazione esente IVA costi indetraibile tramite
pro-rata (art. 19 comma 5)
Si
II Domanda Lattività di locazione caratterizza
limpresa sul mercato?
Locazione esente IVA costi indetraibile (art. 19
bis 1 lett. i)
Altri soggetti
Si
IV Domanda Labitazione è stata oggetto di un
intervento di recupero ovvero è stata acquisita
in locazione o in gestione?
No
Locazione esente IVA costi indetraibile (art. 19,
comma 2)
No