MASSV

1
MASSVÄRDERING

• Den enkla vägen till ett värde

2
RÅDATA

• INSAMLING
• Vid uppstart av ett massvärderingssystem är det
  första man gör att samla in data som kan vara
  aktuell. Den data det rör sig om och som
  massvärderingen till största del bygger på är
  lagfarna köp, där köpesumman för transaktioner på
  fastighetsmarknaden fås. Denna information hämtas
  ifrån Lantmäteriet, mäklare, bostadsrättsföreninga
  r m.m.
• Utöver köpen ovan behöver man göra en
  marknadsanalys. Detta innebär en systematisk
  studie som syftar till att analysera och göra en
  prognos för framtida efterfrågan av en viss
  fastighetstyp. Analysen skall fungera som
  beslutsunderlag och ge en bild av
  fastighetsmarknaden och därigenom underlätta vid
  värdering. (Per Wieslander, SVEFA)
• Arbetsmodellen för en marknadsanalys behandlar
• Omvärldsanalys (samhällsekonomiska
  förutsättningar ex. inflation, räntor m.m.,
  förutsättningar knutna
  till fastighetsföretagandet ex. skatter,
  hyressättning.)
• Ortsanalys (ortsanslutna förutsättningar
  ex. invånarantal, yta m.m.)
• Objektanalys (beskrivning av området i
  förhållande till orten, analys av själva
  objektet)

3
RÅDATA

• BEARBETNING
• Alla värden som tas fram under insamlingen går
  inte att använda, då vissa inte är
  marknadsmässiga köp. För att få fram aktuell och
  användbar data som kan utnyttjas vid en
  massvärdering sker ofta en gallring.
• Rensa icke marknadsmässiga köp
• Lågt eller högt K/T värde
• Intressebaserade köp (bolag, släkt och arv)
• Rensa fastigheter med avvikande egenskaper
• Standard
• Storlek
• Ålder
• Läge

4
MODELL

• Val av förklarande variabler
• Det är viktigt att ta hänsyn till de variabler
  som man tror påverkar värdet mest. Detta kan
  variera från fall till fall. På vissa ställen
  spelar läget en större roll än vad till exempel
  bostadsytan gör.
• Faktorer som påverkar värdet är direkt
  fastighetsanknutna faktorer, såsom tidigare nämnt
  läget och bostadsytan, men även omgivningen,
  ålder, byggrätt och standard. Det finns även
  marknadsanknutna faktorer, ex. marknadsvillkor.
  Även omvärldsanknutna faktorer spelar roll, detta
  är bl.a. politiska faktorer.
• Det är därför viktigt att analysera vilka
  förklarande variabler som är viktiga i det
  aktuella fallet. Detta bör göras redan vid
  insamlingen av data i marknadsanalysen.

5
MODELL

• Val av modellsamband
• Det finns olika typer av modeller att tillgå.
  Ett exempel på en modell är en som är baserad på
  en regressionsanalys och som innebär att faktorer
  får olika vikt för värdet.
• Modellen kan vara uppbyggd som nedan
• V uo u1 A u2 B u3 C u4 D un
  P
• u0 u1 u2 un är koefficienter för att bestämma
  marknadsvärdet medan A, B, C P är parametrar
  som påverkar marknadsvärdet. (Arne Sundqvist)
• När ett värde har tagits fram måste detta
  analyseras och utvärderas för att fastställa dess
  rimlighet.

6
SYFTE MED VÄRDERINGSSYSTEM

• Vid konstruktion och användning av ett
  värderingssystem är det viktigt att klargöra vem
  som är kund. Ett massvärderingssystem som riktar
  sig till banker måste vara mer pålitligt med
  mindre felmarginal än i förhållande till ett
  värderingssystem på internet som vänder sig till
  privatpersoner för att bestämma värdet på deras
  fastighet.
• I ett massvärderingssystem har värderaren inget
  personligt ansvar. Men däremot vid ett
  massvärderingssystem till banker där höga krav
  ställs kan kunden ställa förbättringskrav på
  systemet, utifall att det skulle visa sig att
  värderingen avviker från marknadsvärdet.
• Dock skall man begrunda att då ett
  värderingsintyg är underskrivet av värderaren
  står han ansvarig för detta.

7
INTERNETSIDOR

• BOREDA.SE
• Denna värderingssida vänder sig till
  bostadsrättsföreningar, bostadsrättsköpare,
  mäklare m.m. Sidan syftar inte till att värdera
  en bostadsrätt utan att kunden skall få inblick i
  en specifik förenings ekonomi.
• Värderingssystemet bygger på
  bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Genom
  en standardiserad mall sållar de bort
  jämförelsestörande poster. De faktorer som
  systemet lägger stor vikt på är boarea (BOA),
  samt föreningens ekonomiska status i form av lån,
  ränta, amortering och löptider.
• VILLAVÄRDET.SE
• Erbjuder pris på sålda fastigheter gratis, men
  kan värdera mot betalning. Värderingen riktar sig
  främst till småhus. Data till
  värderingen bygger på sålda småhus inom den givna
  kommunen, informationen hämtas ifrån
  lantmäteriverkets fastighetsdataregister. Ett
  osäkers intervall anges även i värderingen. Vilka
  variabler de lägger stor vikt på samt hur en
  eventuell gallring sker går inte att utläsa ifrån
  sidan. Genom betalningen åtar sig huvudmannen ett
  visst ansvar.

8
INTERNETSIDOR

• BOSTADSVÄRDERING.SE
• Ger ingen direkt värdering utan är ett redskap
  för säljaren att finna en lämplig mäklare.
  Huvudmannen(sidan) tar i sig inget ansvar då de
  bara förmedlar mäklare och inte utför någon
  egentlig värdering. Mäklaren i sin tur värderar
  fastigheten.
• FASTIGHETSBYRÅN.SE
• På sidan går det ej att värdera sin fastighet.
  Däremot visar den köp inom ett område. Datan som
  det bygger på samlas in genom information från
  Värderingsdata, Svensk Fastighetsförmedling och
  Mäklarsamfundet. Det är tecknade köpekontrakt som
  används i statistiken.

9
Fastighetstaxering

• dåtid, nutid, framtid och dess användning

10
Dåtid

• I början av 1900-talet användes taxeringsvärden
  till 95 enbart för skatteändamål
• I mitten av 1900-talet var det nästan 30 av
  användningen som inte var av rent skattemässiga
  skäl.
• I dagsläget är det t.o.m. mer än hälften av
  taxeringsvärdenas användning som används för
  övriga ändamål.

(Arne Sundqvist)
11
Fastighetsskatt

• Denna skatt förutsätter innehav av en fastighet
  och baseras främst på taxeringsvärdet.
• Skattepliktiga fastigheter är sådana som vid
  taxeringen klassas som småhusenhet,
  hyreshusenhet, industrienhet eller
  lantbruksenhet. Specialenheter som sjukhus m.m.
  är skattefria.
• Fram till 1978 ägde kommunerna rätt att bestämma
  skattesatsen.
• 1991 blev skatten statlig och bestämdes till 1
  av taxeringsvärdet för småhus med en viss
  begränsningsregel. Hyreshus beskattades med 0,5
  av taxeringsvärdet. Denna reglering innebar att
  fastighetsskatten varierade kraftigt över landet.
  
• ? Ledde till många politiska debatter
• 2007 gjordes fastighetsskatten åter till en
  kommunal avgift. För närvarande skattas
  småhusenheter med 0,75 av taxeringsvärdet med
  ett maximitak på 6000 kr. Fastighetsskatten för
  hyreshusenheter är 0,4 eller maximalt 1272 kr
  per lägenhet. Hus som är nybyggda upp till 5 år
  slipper skatt, hus som är 5 till 10 år gamla
  betalar hälften. Industrienheter betalar 0,5 av
  taxeringsvärdet oavsett ålder.
• (Dagens Nyheter,)

12
Andra skatteändamål

• Realisationsvinstskatt betalas vid en
  försäljning av en fastighet och utgör numera 22
  av vinsten (dagens industri)
• Stämpelskatten är den skatt man betalar vid
  förvärv av fast egendom eller tomträtt. Skatten
  beräknas främst på köpeskillingen men då
  taxeringsvärdet överstiger köpeskillingen
  beräknas denna skatt på taxeringsvärdet.
  Privatpersoner betalar 1,5 och bolag 3.
• Förmögenhetsskatt avskaffad sedan 2007 men fram
  tills dess använde man sig av fastigheternas
  taxeringsvärden för beräkning av förmögenhet.
• Arvsskatt sedan 2005 avskaffad. Taxeringsvärde
  användes till värdering av en fastighet som
  underlag till beräkning av denna skatt.
• Gåvoskatt sedan 2005 avskaffad. Denna skatt
  utgick på skillnaden mellan taxeringsvärde och
  köpeskilling i de fall då priset på en
  fastighetstransaktion understeg fastighetens
  taxeringsvärde och därmed ansågs vara en gåva.
• (juristbyrån)

13
Övriga ändamål

• Bankverksamhet (lån, inteckningar)
• Bokföring
• Kommunal planering (byggnation av hyres- eller
  småhus)
• Värdering (olika metoder, K/T-värde)
• Officiell statistik (SCB)
• Försäkringsverksamhet (försäkringsmatematik vid
  premieberäkning)
• Marknadsföring (urval av kundkrets)
• (Arne Sundqvist)

14
Analys av framtiden

• Fastighetstaxeringens användning har med åren
  blivit bredare. Från att bara varit grund för
  skatteändamål är taxeringsvärden numera ett
  viktigt underlag för ett flertal ekonomiska
  ändamål.
• Ska skattepengar användas till taxering då staten
  har allt mindre nytta av fastighetstaxeringen?
• Förmögenhetsskatten och statlig fastighetsskatt
  borttagen
• Införa gamla systemet kan medföra skattechock
• Bör inte tas bort
• Fastighetstaxeringen är nyttig för samhället
• Politiskt styre
• Lätt att beskatta fastigheter
• Förmögenhetsskatten?
• Kommunal Statlig Kommunal - ?