Mindestmiete f

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Mindestmiete für die Vermietung durch
Körperschaften des öffentlichen Rechts

• Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber

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Inhaltsverzeichnis

• Vermietung gemäß Rz 265 UStR
• Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR
• Weitere Vorgehensweise
• Musterbeispiele

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Vermietung gemäß Rz 265 UStR
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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Alt

• Kriterien bis 31.12.2010
• Bestandsvertrag nach 1090 ABGB
• Entgeltlichkeit
• Deckung der Betriebskosten 21 bis 24 MRG
• 1,5 jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs-
  bzw. Herstellungskosten einschließlich
  aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten
  von Großreparaturen
• Diese Kriterien gelten für NEUE Verträge ab
  1.1.2008
• Für bestehende Verträge vor 1.1.2008 galt die
  Verrechnung der Betriebskosten

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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Neu

• Kriterien ab 1.1.2011
• Bestandsvertrag nach 1090 ABGB
• Entgeltlichkeit
• Deckung der Betriebskosten 21 bis 24 MRG
• 1,5 jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs-
  bzw. Herstellungskosten inkl. Grund und Boden
  einschließlich aktivierungspflichtiger
  Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen
• Subventionen bzw. Zuwendungen iSd 3 Abs. 1 Z 6
  EStG kürzen die Afa-Bemessungsgrundlage nicht
• Drittkosten sind ungekürzt zu berücksichtigen
• Bereits ab 1.1.2008 bei Neue Verträge
  anzuwenden
• Bestehende Bestandsverträge bereits vor 1.1.2008
  sind ab 1.1.2011mit den neuen Kriterien
  auszustatten

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Betriebskosten gem. 21 - 24 MRG nach Rz 265
UStR

• Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter
  aufgewendeten Kosten für
• Wasser, Kanal, Müll
• Beleuchtung
• Heizkosten
• Versicherung
• Ausgaben für die Verwaltung
• Aufwendungen für die Hausbesorger
• Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, usw.)

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Afa Komponente nach Rz 265 UStR

• Grundsätzlich sind die historischen Anschaffungs-
  bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für
  Großreparaturen zu berücksichtigen
• Sind diese nicht mehr bekannt,
• so ist der Wert des Grundstückes im
  Schätzungswege zu ermitteln
• als Afa-Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert
  iSd 10 BewG 1955 idgF zu berücksichtigen
• der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt,
  der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der
  Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer
  Veräußerung zu erzielen wäre
• kann glaubhaft gemacht werden, dass Grund und
  Boden unentgeltlich erworben wurde, kann dieser
  außer Ansatz gelassen werden

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Vermietung von historischen Gebäuden

• Wert der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
  oder Aufwendungen für Großreparaturen die NICHT
  mehr bekannt sind
• Entweder Bewertungsgutachten oder
• Vergleichsrechnung
• Mindestmiete auf Basis der Sachbezugswerte für
  die lohnsteuerliche Wohnraumbewertung oder
• 1,5 der Vorsteuerabzug gebracht habenden
  Anschaffungs-, Herstellungs- und
  Großreparaturkosten

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Subventionen gemäß 3 Abs. 1 Z 6 EStG nach Rz
265 UStR

• Subventionen dürfen nicht von der
  Afa-Bemessungs-grundlage abgezogen werden
• Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln
  (Pflichtbeiträge aufgrund gesetzlicher Anordnung,
  EU-Zuschüsse)
• Zinsenzuschüsse
• Aufgrund von gesetzlicher Ermächtigung oder eines
  Beschlusses eines Organs gewährt werden

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Drittkosten und Eigenleistungen

• Drittkosten sind ungekürzt in der Miete
  weiterzuverrechnen,
• Anmietungskosten (z.B. Pacht von Dritten)
• Leasingkosten (lt. Anfrage inkl. Kaution)
• Kosten eines Baurechts, usw.
• Eigenleistungen sind in die Anschaffungskosten
  hinzuzurechnen

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Mietenkalkulation nach Rz 265 UStR
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Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR
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Gewerbliche Vermietung/Verpachtung

• Gewerbliche Vermietung
• Voraussetzungen gem. 2 KStG 1988
• Wirtschaftlich selbstständige Einrichtung
• Privatwirtschaftliche Tätigkeit
• Wirtschaftliches Gewicht der Tätigkeit -
  mindestens EUR 2.900,-
• Nachthaltigkeit der Tätigkeit
• Beispiele Veranstaltungshalle mit Nebenleistung
• Verpachtung einer Beteiligung gewerblicher Art
• Kantinen, Gasthäuser, Freibäder, usw.
• Fallen nicht unter Rz 265 UStR

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Weitere Vorgehensweise
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Was ist zukünftig zu tun?

• Gibt es eine Vermietung seitens der Gemeinde bzw.
  wird eine Vermietung geplant?
• Wurden Mietvorauszahlungen bzw. Eigenleistungen
  berücksichtigt?
• Mietvorauszahlungen/Eigenleistungen
• In welcher Höhe?
• Der Umsatzsteuer unterworfen?
• Bereits aufgelöst?
• Anzurechnen?

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Vermietung von Gebäuden (I)
Errichtung vor 2002 mit Vorsteuerabzug
Keine zukünftig Investitionen
Zukünftig Investitionen
Umsatzsteuerpflichtige Miete nach Rz 265 UStR
Umsatzsteuerfreie Miete
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Vermietung von Gebäuden (II)
Errichtung nach 2002 mit Vorsteuerabzug
Keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung
Mindestmiete nach Rz 265 UStR
Umsatzsteuerpflichtige Vermietung
Vorsteuerberichtigung
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Vorsteuerberichtigung (I)

• Gemäß 6 Abs. 1 Z 16 UStG Vermietung und
  Verpachtung von Grundstücke und von
  Geschäfträumen sowie anderen Räumlichkeiten
• Keine Vorsteuer und keine Umsatzsteuer
• Gemäß 6 Abs. 2 UStG Optierung auf
  steuerpflichtige Vermietung
• Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer

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Vorsteuerberichtigung (II)

• Vorsteuerberichtigung nach 12 Abs. 10 UStG
• bei Nutzungsänderung
• Innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen
  Inbetriebnahme
• Umsatzsteuerfreie Vermietung
• Keine zukünftige Vorsteuer bei Investitionen
  bzw. Betriebskosten
• Vertragsänderungen

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Vorsteuerberichtigung (III)

• Vorsteuerberichtigung nach 12 Abs. 10 UStG

p.a.
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Steuerbefreiung

• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten
  vor 2002
• Vertragsänderung KEIN Umsatzsteuerausweis
• Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten
  nach 2002
• Vertragsänderung KEIN Umsatzsteuerausweis
• Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
• Vorsteuerberichtigung

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Beschlussfassung

• Vertragsänderung und Gebührenermittlung
• Beschlussfassung im Gemeinderat
• Genehmigung der Aufsichtsbehörde gemäß 90 Abs.
  1 Z 3 steiermärkische Gemeindeordnung
• Folgende von der Gemeinde getätigte
  Rechtsgeschäfte und getroffene Maßnahmen sind an
  die eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde
  gebunden
• Der Abschluss von Bestandsverträgen mit einer
  Laufzeit von mehr als 120 Monaten

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Musterbeispiele
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Beispiele Rz 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr
2002

• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr
  1999 mit Vorsteuer-abzug.

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Lösung 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002

• Variante - zukünftiger Vorsteuerabzug gewünscht
  (weitere Investitionen)
• jährliche Mindestmiete zuzüglich 20
  Umsatzsteuer in Höhe
• von EUR 22.800,- zu verrechnen.
• 2. Variante kein zukünftiger Vorsteuerabzug
• Option auf Steuerbefreiung
• Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen
  und für die
• Betriebskosten
• Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt
  nicht der
• Umsatzsteuer

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Beispiele UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002

• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr
  2004 mit Vorsteuer-abzug.

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Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002
(I)

• Variante - zukünftig Vorsteuer abziehen
• eine jährliche Mindestmiete zuzüglich 20
  Umsatzsteuer in
• Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen.
• Optierung auf Steuerbefreiung ab dem Jahr 2014
  möglich
• 2. Variante kein zukünftiger Vorsteuerabzug
• Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3/10 zu je
  EUR 10.000,- pro
• Jahr EUR 30.000,-
• Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen
  und für die
• Betriebskosten
• Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt
  nicht der
• Umsatzsteuer

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Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002
(II)

• Lösungsvorschlag Variante 1
• Die Höhe der Umsatzsteuer ist geringer als die
  Höhe der Vorsteuerberichtigung.

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Beispiel - Sachbezugswert/Rz 265 UStR

• Richtwert in der Steiermark ab 1.4.2010 EUR 6,76/m
  ²
• Verminderung dieses Richtwertes um 10
  Umsatzsteuer und 25 Betriebskosten
• 50-iger Abschlag für Nichtwohnraum
• 30-iger Abschlag bei niedrigem Ausstattungsstandar
  d oder Sanierungsbedürftigkeit
• Keller- und Dachbodenräume (soweit diese keine
  Wohnzwecke dienen) sowie Treppen, offene Balkone
  und Terrassen außer Ansatz

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Beispiele - Sachbezugswert/Rz 265 UStR
31
Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (I)
32
Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (II)
33
Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (III)
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Kontakt/Information
Dr. Peter PilzWirtschafttreuhänder und
Steuerberater, geschäftsführender Gesellschafter
von BFP und Kommunal-s Tätigkeitsschwerpunkte Be
ratung von Körperschaften öffentlichen Rechts,
betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen
Bereich, Maastrichtberatung, Projektentwicklung,
Sanierungsberatung, Rechtsformgestaltung,
Ausgliederungen.
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Kontakt/Information
Mag.(FH) Petra Simonis-EhtreiberTeamleiterin,
Steuersachbearbeitervon BFP und
Kommunal-s Tätigkeitsschwerpunkte Beratung von
Körperschaften öffentlichen Rechts,
betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen
Bereich, Vereine, Ausgliederungen.
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Kommunal-s GmbH Steuerberatungsgesellschaft 8010
Graz, Schubertstraße 62 Tel. [phone]
850 office_at_kommunales.at www.kommunales.at