CAS PRATIQUE DE CESSION DE BLOC DE CREANCES HYPOTHECAIRES

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• CAS PRATIQUE DE CESSION DE BLOC DE CREANCES
  HYPOTHECAIRES
• Exemple de la cession de créances hypothécaires
  de la Banque de lHabitat du Mali (BHM. SA) à la
  Société Nouvelle dAssurance-vie (SONAVIE).

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• Présentation 
• Étude de cas avec la S O N A VIE.
• Caractéristiques de lOpération
• Cession par la Banque de lHabitat du Mali
• ( B H M ) dun bloc de créances
  hypothécaires 
• Investisseur la Société Nouvelle dAssurance
  vie (SONAVIE)
• Arrangeur le Fonds de Garantie hypothécaire du
  Mali, qui garantie les créances 

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• ANALYSE DE LA CONVENTION
• Aux termes de la convention de cession intervenue
  en Octobre 2003, la Société Nouvelle dAssurance
  vie (SONAVIE) du Mali, a acquis auprès de la
  Banque de lHabitat du Mali (BHM.SA), un
  portefeuille de créances hypothécaires issues de
  prêts à lhabitat consentis par la banque à sa
  clientèle.

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Caractéristiques de la Cession

• Le FGHM. SA a servi darrangeur a cette opération
  et en cette qualité, le Fonds a participé à la
  sélection des créances et au montage du dossier
  technique.

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• En outre, la convention institue le Fonds comme
  gardien des documents afférents à la transaction
  et lui confère une obligation de suivi et
  contrôle de la gestion du portefeuille cédé.

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• La banque de lhabitat conserve le mandat de
  gestion du portefeuille pour le compte de
  linvestisseur.

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Montant de la vente 196.622.719 FCFA
Nombre de prêts 15
Montant paiement mensuel à linvestisseur 3.003.067 F CFA
Durée moyenne 112 mois
Rendement pour linvestisseur 8,5
Rendement du bloc pour la Banque 10,92
Marge brute pour la banque 2,46
Frais darrangeur/Garde des documents( 15) 0,36
Marge nette pour la Banque 2,06
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• Régime juridique
• La cession de créances est un concept juridique
  qui vise à transférer la propriété des créances
  cédées à un investisseur, qui se trouve ainsi
  subrogé dans les droits du créancier cédant,
  contre paiement dun montant convenu, appelé prix
  de la cession. Elle nentraîne pas novation mais
  elle suppose le transfert de lensemble des
  droits et accessoires liés à la créance.

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• Dans le cas despèces, la transaction a porté sur
  lachat par la SONAVIE en qualité dInvestisseur,
  dun portefeuille de prêts hypothécaires dit bloc
  de créances auprès de la Banque de lHabitat du
  Mali, créancier cédant, qui a acquis ce
  portefeuille à travers la distribution de prêts
  domiciliaires à sa clientèle.

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• Par le transfert des droits attachés aux
  créances, lacquéreur cessionnaire acquiert ainsi
  les garanties assortissant les créances,
  notamment les sûretés réelles immobilières
  (hypothèque de premier rang) inscrites au profit
  du créancier cédant et se trouve subrogé dans les
  droits du créancier.

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• Particularités de la convention de cession 
• La garantie hypothécaire octroyée par le FGHM.SA
  sur lensemble du bloc et qui est ainsi un
  critère de sélection fondamental des créances
  éligibles à lopération de cession.

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• Cette garantie additionnelle à la sûreté réelle
  assortissant les créances cédées est une
  assurance donnée à linvestisseur sur la qualité
  du portefeuille acquis et sur le bénéfice du
  mécanisme de la garantie hypothécaire en cas de
  défaillance des débiteurs. 

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• La clause de recours qui oblige la banque au
  remplacement de toute créance cédée qui ne
  répondrait plus aux critères déligibilité (i.e 
  non remboursement à léchéance).

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• Mandat de gestion des créances cédées 
  linvestisseur charge la banque de gérer pour son
  compte le portefeuille cédé et donc à ce titre,
  la banque continue de recevoir des mains des
  débiteurs les échéances de remboursement.
• A domicilier les fonds perçus dans un compte de
  transit ouvert dans ses livres, au bénéfice de
  lacquéreur, ce, moyennant le règlement dune
  commission de gestion.

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• Mécanisme en cas de remboursement anticipé ou de
  toute extinction dune créance du portefeuille.
• Enfin, le FGHM SA arrangeur de lopération de
  cession, a une obligation de garde des documents
  de lopération ainsi que le contrôle et le suivi
  de la gestion du portefeuille cédé, moyennant
  rétribution sur la commission de gestion.

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• EFFETS DE LA CESSION
• Le paiement par linvestisseur du montant
  convenu, permettant ainsi à la banque de disposer
  de liquidités immédiates
• Le transfert de la propriété de la créance au
  profit de linvestisseur

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• Linvestisseur bénéficie du remboursement des
  créances avec les intérêts convenus
• Le créancier cédant dispose de liquidités
  immédiates correspondant à lencours du
  portefeuille cédé et à la commission de gestion
  du portefeuille

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• Larrangeur est rémunéré pour sa prestation et sa
  mission de suivi et de contrôle.

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• Enjeux 
• Comme indiqué, il sest agi dune opération test
  de mise en œuvre dun mécanisme de mobilisation
  de ressources sur le marché local à partir
  dinstruments financiers disponibles.
• -Il existe au Mali, un réel manque de ressources
  financières longues nécessaires au développement
  du crédit hypothécaire, ce qui ralenti
  considérablement le développement des activités
  de crédit immobilier.

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• - Loffre de crédit est restreinte et le nombre
  de prêteurs ne permet guère de résorber le
  déficit constaté.
• -Par ailleurs la nature des ressources dont
  dispose notre système financier souffre dune
  réelle inadéquation aux besoins de financement de
  lhabitat qui exigent des ressources longues
• -La cession opérée par cette convention a permis
  de mesurer la faisabilité de lopportunité
  offerte par le mécanisme et den mesurer les
  limites.

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• Appréciations  
• Il semble que la convention usitée soit le fruit
  dun amalgame entre différentes techniques de
  mobilisation (cession de créances, titrisation).
  A cet égard, des imperfections subsistent quant à
  ladoption dune procédure opérationnelle
  adéquate visant spécifiquement la vente de
  créances.

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• -Initiée par le FGHM. SA, la transaction a
  particulièrement chargé ce dernier dobligations
  surdimensionnées par rapport à la rémunération
  perçue 
• -La vente avec recours visée par la convention ne
  libère pas totalement la banque de ses
  engagements dans la mesure où la technique
  utilisée loblige à conserver la portion de
  portefeuille cédé dans son bilan, toute chose
  contraire à lesprit de la cession qui doit avoir
  pour effet daccorder des avantages comptables au
  cédant 

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• Lobligation pour la banque dassumer
  ladministration des créances et de suppléer le
  défaut des débiteurs vis-à-vis de linvestisseur
  en plus de lobligation de remplacement des
  créances défaillantes diminue les bienfaits de la
  cession dans la mesure où cela fait subsister les
  engagements du cédant 

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• -Enfin lobligation de substitution de créances
  et le maintien du paiement aux investisseurs ne
  correspond pas exactement aux résultats escomptés
  par le vendeur dans le cadre dune cession de
  créances.
• Ces limites pourront être analysé de manière plus
  approfondie afin de trouver des solutions dans
  lintérêt mutuel des intervenants et de définir
  un schéma opérationnel plus adéquat pour la mise
  en œuvre du mécanisme.

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• Intérêts et limites du mécanisme 
• La présente transaction a démontré la pertinence
  du choix opéré puisquelle a permis 
• doffrir à la banque des liquidités
  indispensables à la poursuite de son activité de
  distribution du crédit hypothécaire tout en
  respectant ses prévisions de ressources 
• doffrir à linvestisseur un produit financier
  propice et adapté à ses besoins dutilisation de
  ressources excédentaires, à un taux confortable
  par rapport aux conditions du marché 
• de permettre au FGHM. SA de maîtriser la
  technique de mise en œuvre du mécanisme et de
  percevoir une rémunération.

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• La gestion du portefeuille cédé se poursuit
  normalement et aucun incident majeur na été
  enregistré pour lheure  ce qui confirme la
  justesse de la décision et la pertinence des
  procédures de la garantie hypothécaire sur la
  gestion du crédit hypothécaire.

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• Existence dInvestisseurs Potentiels
• - Compagnies dassurances, les fonds de pension
  (INPS) et éventuellement les entreprises du
  secteur minier etc.
• - Attrait évident en raison du niveau de
  sécurisation et du rendement.
• - La contrainte majeure identifiée résiderait
  dans labsence dun mécanisme de mobilisation qui
  pourrait permettre aux investisseurs de mobiliser
  facilement leur investissement en cas de besoin
  de ressources.

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Perspectives

• La pérennité du mécanisme exige la mise en œuvre
  dun marché financier spécialisé dans lanimation
  et les échanges de produits financiers
• Le développement de la base dintervention car
  létroitesse du marché actuel ne peut permettre
  le développement dune pareille initiative.
• Une solution résiderait éventuellement dans
  loptique dun marché sous régional intégré et
  dédié au financement de lhabitat.