PERSPECTIVAS DE LA FINANCIACION DE VIVIENDA EN COLOMBIA

1
INSTITUTO COLOMBIANO DE AHORRO Y VIVIENDA
PERSPECTIVAS DE LA FINANCIACION DE VIVIENDA EN
COLOMBIA
Mayo de 2006
2
CONSTRUCCIÓN
3
Licencias aprobadas para construcción de
vivienda Acumulado anual y crecimiento 1990
2005
Fuente DANE
La actividad constructora mantiene una tendencia
ascendente, aunque en los dos últimos años se
estabilizó el crecimiento.
4
Viviendas iniciadas - Bogotá Acumulado anual
1993 2005
Fuente CAMACOL
El repunte de la actividad constructora en los
últimos años responde al crecimiento en el
segmento diferente de VIS.
5
Índice real de precios de vivienda nueva No
VIS Bogotá 1990 2005
Fuente CAMACOL
Los precios de la viviendas No VIS se han
recuperado 20 entre el 2002 y el 2005.
6
Alquileres reales Bogotá 1989 2005
Fuente DANE
Sin embargo, los alquileres no se recuperan al
mismo ritmo de los precios de la vivienda nueva.
7
FINANCIACION DE VIVIENDA
8
PIB de edificaciones y cartera hipotecaria Partici
pación en el PIB total Acumulado anual 1990
2005
Fuente DANE
Aunque la construcción se recuperó después de la
crisis, la financiación de vivienda no muestra la
misma tendencia.
9
Desembolsos de préstamos individuales Entidades
afiliadas al ICAV Acumulados anuales 1990 2005
Fuente ICAV
Desde el 2001 los desembolsos mantienen una
tendencia creciente. Sin embargo, representan la
tercera parte del promedio alcanzado en 1990-1994.
10
Cartera de vivienda - Saldo y número de
créditos Entidades afiliadas al ICAV y CISA 1990
2005
Fuente ICAV - DANE
La reducida demanda por crédito se refleja en la
caída del saldo de cartera hipotecaria, que en
2005 era la mitad del valor registrado en 1998.
11
Cartera de vivienda Crecimiento real del saldo
Entidades afiliadas al ICAV 1999 2005
Fuente ICAV
Sin embargo en el 2005 el ritmo de caída de la
cartera se reduce.
12
Cartera de vivienda Propia y administrada Saldo
por tipo de vivienda Entidades afiliadas al
ICAV 1998 2005
Fuente ICAV
La reducción de la cartera se explica
principalmente por la caída de la del segmento
diferente de VIS.
13
Cartera de vivienda Propia y administrada Número
de créditos por tipo de vivienda Entidades
afiliadas al ICAV 1998 2005
Fuente ICAV
El número de créditos VIS vigentes supera el de
No VIS
14
Desembolsos hipotecarios como proporción del
valor de la vivienda 1998 2005
Fuente ICAV - DANE
La compra de vivienda se está apalancando con una
proporción significativa de recursos diferentes
al crédito hipotecario.

15
Bienes recibidos en pago - movimiento Entidades
afiliadas al ICAV 1999 2005
Fuente ICAV
Las viviendas recibidas en pago han venido
cayendo de un promedio anual de 9.200 entre 2002
y 2003 a 2600 en el 2005
16
Bienes recibidos en pago - inventario Entidades
afiliadas al ICAV 1999 2005
Fuente ICAV
El inventario de BRP se ha venido reduciendo. En
diciembre de 2005 las entidades afiliadas al ICAV
tenían un inventario de 4 mil viviendas recibidas.
17
TASAS DE INTERES
18
Tasa de interés real de los créditos
hipotecarios1972 - 2005
Fuente ICAV. Superintendencia Financiera
((1 spread)(1 var. anual del UPAC o
UVR))/(1 var. Anual del IPC)
Despues de alcanzar el punto mas alto durante la
crisis la tasa de interés real de crédito
hipotecario las tasas de crédito hipotecario caen
en el 2006.
19
Rendimiento de TES y Yankees vs. Tasas de corto y
largo plazo de los Estados Unidos 2000 - 2006
Fuente Bloomberg, Federal Reserve.
La caída de la tasa de interés de la deuda
pública externa permitió reducir la tasa interna.
20
Prima de riesgo países emergentes (EMBI ) y
Colombia (Puntos sobre los bonos del Tesoro de
los EU)
Fuente JP Morgan.
La percepción de riesgo de los mercados
emergentes se redujo.
21
DEFICIT HABITACIONAL
22
Población y déficit habitacional
En Colombia hay 11.2 millones de hogares, de los
cuales 3.8 millones (34) viven en condiciones
precarias, de los cuales el 83 recibe ingresos
inferiores a 3 SML.
El déficit total Incluye Déficit cuantitativo
hogares que cohabitan y viviendas que deben ser
reemplazadas. Déficit cualititativo viviendas
con carencias básicas, susceptibles de
mejoramiento.
Fuente DANE. Encuesta de Calidad de Vida. 2003
23
Distribución del déficit habitacional
Total Rural 1.6 millones 60 del total de
hogares rurales.
Total Urbano 2.1 millones 26 del total de
hogares urbanos
En el sector urbano el déficit es principalmente
cuantitativo, mientras en el rural el principal
problema es de calidad de las viviendas.
Fuente DANE. Encuesta de Calidad de Vida. 2003
24
Construcción de viviendas vs. hogares que se
forman en el sector urbanoPromedio 2002 2005
Con los niveles actuales de construcción, el
déficit habitaciones se incrementa en 94 mil
hogares anualmente.
Fuente DNP.
25
FACTORES QUE INCIDEN EN LA DEMANDA POR VIVIENDA
26
Factores que inciden en la demanda por
viviendaAhorro
Hogares arrendatarios urbanos según nivel de
ingresos Porcentaje que ahorra y desahorra
El 70 de los hogares arrendatarios no tienen
capacidad de ahorro. En los hogares con
ingresos inferiores a 3 SML este porcentaje es 80
Miles de hogares
Capacidad de ahorro Ingresos gt Gastos
Fuente DANE. Encuesta de Calidad de Vida. 2003
Fuente DANE.
27
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor de la vivienda en que habitan los
hogares(En meses de ingreso)
HOGARES URBANOS HOGARES RURALES
20 meses de ingresos Vr. Mínimo 21 SML
23 meses de ingresos Vr. Mínimo 35 SML
Valor de las viviendas adquiridas o construidas
entre 1998 y 2002 que no presentan carencias
básicas. FUENTE Cálculos ICAV con base en la
Encuesta de Calidad de Vida 2003 DANE.
28
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Salario Mínimo Legal Indice Real
1990100
FUENTE JARAMILLO GONZÁLEZ, Samuel Precios
inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá
1970-2004
29
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor de la vivienda en que habitan los hogares
(en meses de ingresos) y relación cuota de
amortización / ingresos)
El valor de la vivienda para marzo de 2006 es
estimado. Fuente Cálculos ICAV con base en datos
del IPV DNP. Carrasquilla, Galindo y Patrón
Endeudamiento e Inflación de activos en
Colombia.
30
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Capacidad de endeudamiento según nivel de
ingresos
Valores en SML
Condiciones del crédito Plazo 180 meses, tasa
de interés 11, cuota inicial 20 Vr. Vivienda
en que habitan 23 meses de ingresos. Vr.
Vivienda nueva Vr. Promedio estimado por Camacol
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
31
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Cuota de amortización vs. ingreso
Ingresos lt 4 SML Ingresos gt 4 SML
La mayoría de los hogares están en capacidad de
pagar la cuota de amortización de un crédito, sin
que ésta supere el 30 del ingreso.
Valor de la vivienda Valor de la vivienda
promedio en meses de ingreso para cada
rango. Plazo del crédito 180 meses.
financiación 80 para ingresos inferiores a 4
SML y 70 para ingresos superiores a 4 SML
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
32
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor del arriendo
Indice de arrendamientos Deflactado por IPC y por
SML
1990100
FUENTE JARAMILLO GONZÁLEZ, Samuel Precios
inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá
1970-2004
33
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor del arriendo
Hogares Urbanos Arriendo / Valor de la vivienda
FUENTE JARAMILLO GONZÁLEZ, Samuel Precios
inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá
1970-2004
34
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor del arriendo
Arriendo / ingresos del hogar
FUENTE JARAMILLO GONZÁLEZ, Samuel Precios
inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá
1970-2004
35
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor del arriendo
Indice de precios de vivienda Deflactado por IPC,
SML y arriendos
1990100
FUENTE JARAMILLO GONZÁLEZ, Samuel Precios
inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá
1970-2004
36
Tasa de interés de crédito hipotecario / Tasa
CDT1990 2006 (e)
Fuente ICAV. Superintendencia Financiera
((1 spread)(1 var. anual del UPAC o
UVR))/(1 var. Anual del IPC)
37
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Valor del arriendo
Hogares arrendatarios urbanos
Formales Informales
El arriendo que pagan los hogares informales es
superior al de los formales. Asimismo, los
hogares que ahorran pagan por concepto de
alquiler un valor inferior al de los aquéllos sin
capacidad de ahorro.
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
38
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Arriendo vs. cuota de amortización
Hogares arrendatarios urbanos informales sin
capacidad de ahorro
Ingresos lt 4 SML Ingresos gt 4 SML
Si bien a las tasas máxima vigentes no existía
incentivo al endeudamiento, a los niveles
actuales el crédito es mas atractivo que el
arriendo.
Valor de la vivienda promedio en meses de
ingreso para cada rango. Plazo del crédito 180
meses. financiación 80 para ingresos
inferiores a 4 SML y 70 para ingresos superiores
a 4 SML
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
39
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Arriendo vs. cuota de amortización
Hogares arrendatarios urbanos informales con
capacidad de ahorro
Ingresos lt 4 SML Ingresos gt 4 SML
Sin embargo, para los hogares con capacidad de
ahorro no existen incentivos al endeudamiento.
Valor de la vivienda promedio en meses de
ingreso para cada rango. financiación 80 para
ingresos inferiores a 4 SML y 70 para ingresos
superiores a 4 SML
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
40
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Arriendo vs. cuota de amortización
Hogares arrendatarios urbanos con ingresos
inferiores a 4 SML
Valor de la vivienda promedio en meses de
ingreso para cada rango. Plazo del crédito 180
meses. financiación 80 para ingresos
inferiores a 4 SML y 70 para ingresos superiores
a 4 SML
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
41
Factores que inciden en la demanda por vivienda
Arriendo vs. cuota de amortización
Hogares arrendatarios urbanos con ingresos
superiores a 4 SML
Valor de la vivienda promedio en meses de
ingreso para cada rango. Plazo del crédito 180
meses. financiación 80 para ingresos
inferiores a 4 SML y 70 para ingresos superiores
a 4 SML
FUENTE Cálculos ICAV con base en la Encuesta de
Calidad de Vida 2003 DANE DNP.
42
Propuestas

• Hogares con ingresos inferiores a 1 SML
• Subsidios para vivienda usada y autoconstrucción.
• Ahorro programado.
• Cobertura FNG pagada por el Estado.
• Hogares con ingresos entre 1 y 3 SML
• Aumento monto subsidio para vivienda nueva.
• Subsidio para vivienda usada.
• Ahorro programado.
• Leasing habitacional con cobertura.
• Cobertura FNG pagada por el Estado.
• Desarrollo de alternativas para lograr una oferta
  adecuada de tierra y de viviendas.

43
Propuestas

• Hogares con ingresos entre 3 y 8 SML
• Leasing habitacional.
• Cobertura FNG pagada por el usuario.
• Hogares con ingresos superiores a 8 SML
• Mantener beneficios tributarios.
• Hogares informales
• Sistema de información de pagos de servicios
  públicos.

44
INSTITUTO COLOMBIANO DE AHORRO Y VIVIENDA
GRACIAS
Mayo de 2006