ISR POR ENAJENACI

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ISR POR ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES (PERSONAS
FÍSICAS)

• DEDUCCIONES
• EXENCIONES

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ELEMENTOS DEL ISR POR ENAJENACIÓN

• Sujeto. Las personas físicas que reciban ingresos
  por la enajenación de inmuebles.
• Objeto. La enajenación de inmuebles.
• Base. La ganancia que se obtenga de restar al
  ingreso (contraprestación), las deducciones
  autorizadas por la ley.
• Tarifa. A la ganancia se le aplica una tarifa
  creciente que puede llegar hasta el 28.

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• CONTRAPRESTACIÓN
• -(menos)
• DEDUCCIONES
• (igual)
• GANANCIA

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DEDUCCIONES (ART. 148 L-ISR)

• 1.- COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO
  (VENDEDOR)
• A.- Cuando adquirió a título oneroso.
• B.- Cuando adquirió por donación - Operación
  exenta
• (art. 152 LISR) - Se pagó el ISR
• C.- Cuando adquirió por herencia (art. 152 LISR)
• D.- Cuando adquirió por regularización (a título
  gratuito) (80 del avalúo referido art. 195-II
  RISR-)

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• E.- Cuando adquirió por prescripción (art. 196
  R-LISR)
• El valor de avalúo que sirvió para pagar el ISR
  por adquisición, en caso de que no hubiera
  obligación de realizar avalúo, se tomará como
  costo el valor que arroje un avalúo referido a la
  consumación de la prescripción o a la
  presentación de la demanda.
• F.- Costo comprobado mínimo del 10 de la
  contraprestación (art. 148-I LISR).

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• 2.- COSTO COMPROBADO DEL TERRENO Y DE LAS
  CONSTRUCCIONES ADQUIRIDOS EN UN MISMO TÍTULO
  (VENDEDOR)
• Se debe separar el costo del terreno y de las
  construcciones, ya que éstas se disminuyen a
  razón del 3 cada año.
• A.- Según la escritura pública.
• B.- En su defecto según la proporción del
  avalúo.
• C.- En su defecto según la proporción del valor
  catastral.
• D.- En su defecto 80 las construcciones y 20
  el terreno.

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• 3.- COSTO COMPROBADO DE LAS CONSTRUCCIONES
  (ADQUIRIDAS EN UN MOMENTO DISTINTO AL TERRENO)
• A.- Con facturas que reúnan los requisitos
  fiscales.
• B.- Con Aviso de Terminación de Obra (ATO).
• C.- Cuando no se pueda comprobar el costo, podrá
  considerarse el 80 del valor de las
  construcciones que reporte el avalúo referido a
  la fecha en que las mismas fueron terminadas,
  tomando en consideración la antigüedad que el
  citado avalúo reporte (art. 192 RISR).
• Nota ver los requisitos de las deducciones
  previstos en el art. 172 LISR.

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OTRAS DEDUCCIONES

• 4.- Gastos notariales, impuestos y derechos
  pagados por el enajenante.
• 5.- Avalúo pagado por el enajenante.
• 6.- Comisiones y mediaciones pagadas por el
  enajenante con motivo de la adquisición o
  enajenación.

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EXENCIÓN DEL ISR POR ENAJENACIÓN DE CASA
HABITACIÓN (ART. 109-XV-a LISR)

• Comprobantes
• 1.- Credencial de elector
• 2.- Comprobantes de pago de energía eléctrica o
  teléfono fijo
• 3.- Estados de cuenta de instituciones del
  sistema financiero, casas comerciales o de
  tarjetas de crédito no bancarias.
• Notas
• A.- A nombre del contribuyente, de su cónyuge, o
  de sus ascendientes o descendientes en línea
  recta.
• B.- La superficie del terreno que exceda 3 veces
  el área cubierta por las construcciones de la
  casa habitación, no ésta exenta.

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• Interpretación del art. 130 del RISR (Área de la
  casa y área del terreno exentos).
• Declaración informativa del enajenante con motivo
  de la venta de su casa habitación (penúltimo
  párrafo del art. 109 LISR).

HERIBERTO CASTILLO VILLANUEVA NOTARIO No. 69 DEL
D.F. 2008