L'exploitant renonce à l'indemnité d'éviction dans le bail commercial.

1
TRAESCH AVOCAT
2
L'expert judiciaire a appliqué ici la méthode du
chiffre d'affaire, de la capacité
d'autofinancement et de valorisation de l'EBE
(exécent brut d'exploitation). La cour retient la
moyenne des trois résultats obtenus avec les
trois méthodes comptables (soit une valeur
moyenne de 374.225 ).
3
Le 1er janvier 2000, Madame B. signe un bail
commercial avec la S. A.R. L. Hôtel des Chênes
portant sur un ensemble immobilier comprenant
notamment un hôtel trois étoiles à PUJOLS pour
une durée de neuf années soit jusqu'au 31
décembre 2008. Le 25 novembre 2008, Madame B. a
vendu l'immeuble à la SCI Pujols Bel Air qui est
intervenue à la procédure en cours.
4
La SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de
renouvellement du bail et a offert le paiement
d'une indemnité d'éviction à déterminer par voie
d'expertise. La S. A.R. L. Hôtel des Chênes a
fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de
voir fixer son indemnité d'éviction conformément
aux dispositions de l'article L415-14 du code de
commerce. Une expertise a été ordonnée.
5
Aux termes de l'article L 145-17 et suivants du
code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend
notamment la valeur marchande du fonds de
commerce déterminée selon l'usage de la
profession, augmentée de divers frais. Pour
évaluer l'indemnité d'éviction, Monsieur VIDEAU,
ainsi qu'il est d'usage, a utilisé trois méthodes
de recoupement
6
La S. A.R. L. Hôtel des Chênes critique tout
d'abord les deux méthodes calculées par Monsieur
B. à savoir l'estimation par la capacité de
financement et l'estimation par l'excédent brut
d'exploitation au motif que ces méthodes ne
valent que pour l'évaluation d'une entreprise et
non pas pour l'évaluation d'un fonds de commerce
qui est une notion plus large à forte connotation
patrimoniale et fiscale.
7
Mais précisément, il sera répondu à la S. A.R. L.
Hôtel des Chênes que la valeur d'un fonds de
commerce ne se confond pas avec la valeur de la
société exploitant le fonds de commerce. La
valorisation d'un fonds de commerce ne peut être
faite in abstracto mais doit correspondre à une
réalité économique. L'acquéreur potentiel ainsi
que l'indique l'expert doit avoir les moyens de
financer son acquisition sur la base de
l'activité réelle existante. C'est pourquoi des
méthodes d'évaluation incluant la capacité de
financement et l'excédent brut d'exploitation
sont indispensables. 
8
L'expert relève à juste titre que lorsque les
consorts G. ont racheté les parts de la S. A.R.
L. Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté
275.000 et ont apporté 150.000 en compte
d'associés si l'on faisait droit à leur méthode
d'évaluation l'endettement serait triplé et la S.
A.R. L. Hôtel des Chênes serait immédiatement en
cessation des paiement. Dès lors que le chiffre
d'affaires baisse (ce qui est notre cas) la
valeur du fonds doit corrélativement baisser.
9
La S. A.R. L. Hôtel des Chênes estime que pour
l'hôtellerie le coefficient habituellement retenu
est d'une moyenne de 2,63 et qu'en Lot et Garonne
le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle
demande donc qu'il soit appliqué ce
coefficient. L'expert a retenu un coefficient de
1,5. Tout d'abord s'agissant du coefficient
retenu habituellement pour les usages de la
profession, il est inexact de dire que la moyenne
est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le
Blatter et le Perbos. Les ouvrages de référence
sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007
propose pour les hôtels 3 une valorisation
comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre
d'affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de
tourisme (sans distinction de catégorie) un
coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d'affaire.
10
Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5
sans autre explication. Mais on ne demande pas à
un expert d'appliquer une fourchette moyenne. On
lui demande au regard de multiples éléments de
comparaison de retenir un coefficient approprié à
la situation du fonds expertisé. Il conclut en
indiquant qu'il paraîtrait aléatoire de se baser
sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le
chiffre d'annuel. Au vu de ces éléments, il y a
lieu de retenir la fourchette haute de
l'évaluation raisonnable de Monsieur VIDEAU soit
un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui
porte le montant de l'évaluation par le chiffre
d'affaires à la somme de 431.963 .
11
(No Transcript)
12

• Ainsi l'estimation retenue pour l'indemnité
  principale sera calculée comme suit
• Estimation par le chiffre d'affaires 431.963
• Estimation par la capacité d'autofinancement
  314.316
• Estimation par l'excédent brut d'exploitation
  376.398
• Soit une valeur moyenne de 374.225 . La
  première décision sera infirmée sur ce point.

13
Il s'agit d'indemniser le préjudice subi par le
locataire évincé pendant la période de
déménagement et de réinstallation ou, à défaut de
réinstallation à celui correspondant à l'arrêt
d'exploitation. La jurisprudence selon l'expert
retient habituellement une indemnité à hauteur de
trois mois du résultat net. L'expert propose au
tribunal de majorer cette indemnité du fait que
le congé a été délivré à effet du 1er janvier
2009 c'est à dire il y a plus de deux ans et que
du fait de ce congé le locataire ne peut plus
mettre en oeuvre les projets de modernisation
indispensable.
14
Il relève qu'effectivement le chiffre d'affaires
est quasi identique à celui de 2007. Toutefois,
la S. A.R. L. Hôtel des Chênes a fait valoir que
sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre
d'affaires a progressé de 13,88 , ce qui
induirait que la procédure d'éviction n'a pas
d'impact sur l'activité de l'hôtel . Il propose
donc de retenir une indemnité à hauteur de six
mois du résultat net.
15
Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur
de quatre mois, plus proche de l'indemnité
moyenne, mais prenant en compte le long délai
couru depuis la date du congé. Son appréciation
sera retenue et sa décision confirmée sur ce
point. Les autres chefs d'indemnisation sont
acceptés par les deux parties.
16
(No Transcript)
17
Fixe l'indemnité principale à la somme de 374.225
, Fixe l'indemnité de réemploi à la somme de
32.732 , Trouble commercial 10.255 Frais de
licenciement du personnel 3.580 Travaux et
aménagements non amortis 16.011 Frais
administratifs et frais divers 10.000
18
Des copropriétaires de la résidence cherchent à
écarter l'application du statut des baux
commerciaux et notamment l'obligation de payer
une indemnité d'éviction, en démontrant que le
locataire n'effectue pas les prestations
para-hôtelières prévues par la loi cadre de
l'opération de défiscalisation.
19
Le baileur copropriétaire de la résidence de
tourisme doit pouvoir imposer l'offre
de prestations parahôtelières au locataire
exploitant pour pouvoir bénéficier des avanatages
fiscaux en matière de TVA. Concrètement, il
s'agit du petit déjeuner, du nettoyage des
locaux, de la fourniture du linge de maison et de
l'accueil.
20
Un bailleur copropriétaire de la résidence de
tourisme souhaite échapper au paiement d'une
indeminité d'éviction après son refus de
renouvellement du bail commercial après 9 ans. Il
fait délivrer un congé de non renouvellement du
bail commercial pour dénégation du statut des
baux commerciaux. Le bailleur défend l'idée
qu'aucun fonds de commerce n'est exploité dans
les locaux et que l'application des baux
commerciaux n'est pas possible.
21
Le bailleur plaide que le locataire se contente
de sous-louer des studios et n'exploite pas de
fonds de commerce. La cour d'appel considère
qu'il est établi que la société locataire exerce
dans les lieux loués une activité de prestations
para-hôtelières dans le cadre de l'exploitation
de son fonds de commerce de gestion et
d'exploitation de résidences de tourisme,
conformément au bail commercial.
22
Le fait que les prestations parahôtelières soient
exécutées par une filiale du locataire et non par
le locataire lui-même n'est pas considéré comme
une violation des obligations du bail commercial
par le locataire. Le caractère accessoire
des prestations para-hôtelières qui représentent
des recettes très modestes est sans conséquence.
L'important est que les services soient proposés
aux résidents de la résidence de tourisme,
lesquels les utilisent ou non.
23
(No Transcript)
24
Lhébergement touristique a ses contraintes
juridiques propres. Concentrons-nous ici sur les 
relations entre le propriétaire dune résidence
de tourisme, et le gestionnaire (ou exploitant)
de celle-ci. Quelles sont les responsabilités de
chacun ? Voici la réponse, par notre avocat
spécialiste du droit immobilier
25
Il faut garder en mémoire ce principe
l'investisseur privé dans une résidence de
tourisme (https//www.insee.fr/fr/metadonnees/defi
nition/c1985 ) ne doit pas se décharger
entièrement de la gestion de la résidence sur
l'exploitant, s'il ne veut pas avoir de mauvaises
surprises.
26
For More Information Visite the Link
https//www.traesch-avocat.fr/Baux-et-Loyers-comme
rciaux/indemnite-d-eviction-hotel-de-tourisme.html
TRAESCH AVOCAT
27
For More Information Visite the Link
TRAESCH AVOCAT
https//www.traesch-avocat.fr/Baux-et-Loyers-comme
rciaux/indemnite-d-eviction-hotel-de-tourisme.html
28
(No Transcript)
29
(No Transcript)